Trong 10 - 15 năm tới, 3 khu vực được dự báo bứt phá mạnh nhất tại TP HCM là lõi trung tâm hiện hữu, hành lang dọc Vành đai 3 và vùng vịnh Cần Giờ - Cái Mép.

TP HCM đang bước vào chu kỳ phát triển mới

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cho rằng TP HCM đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình rất quan trọng. Hàng loạt đại dự án hạ tầng như metro, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai và cảng Cần Giờ - Cái Mép có thể tạo ra sự phân hóa mạnh trên thị trường bất động sản.

Ông nhìn nhận để hiểu tương lai của TP HCM, cần nhìn lại tiến trình phát triển đô thị suốt khoảng 40 năm kể từ thời kỳ đổi mới.

Đô thị TP HCM đã dịch chuyển như thế nào?

Theo ông Dũng, chiến lược phát triển đô thị ban đầu của TP HCM tập trung về phía Nam và phía Đông Nam. Những ý tưởng như khu chế xuất Tân Thuận hay khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã xuất hiện từ cuối thập niên 1980, đầu 1990 với định hướng tiến ra biển, về phía Nam.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa thực tế lại diễn ra mạnh hơn ở hướng Đông Bắc và Tây Bắc vì 2 nguyên nhân chính: địa hình đất cao, ít ngập; và làn sóng FDI sản xuất đổ mạnh vào Bình Dương, Đồng Nai, kéo theo sự mở rộng đô thị theo các trục công nghiệp.

Chi phí đô thị đang bào mòn lợi thế cạnh tranh

Ông Dũng nhấn mạnh TP HCM đang dần mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đô thị tăng quá nhanh. Dẫn nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, ông cho biết khoảng cách năng suất lao động giữa TP HCM, Hà Nội với các đô thị còn lại của cả nước đang thu hẹp dần.

Nếu giai đoạn 2010 - 2011 mức chênh lệch khoảng 20% thì đến năm 2016 chỉ còn khoảng 13% và có thể giảm xuống còn khoảng 5% vào năm 2030 nếu không có thay đổi lớn.

Theo ông, lợi ích của tích tụ đô thị đang bị bào mòn bởi chi phí logistics, chi phí đi lại và giá nhà ở quá cao. Chi phí logistics của Việt Nam hiện tương đương 16 - 18% GDP, cao gần gấp đôi so với mức 8% ở Singapore hay Thượng Hải. Trong khi đó, ùn tắc giao thông tại TP HCM từng được ước tính gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm.

Đáng chú ý, giá nhà tại TP HCM đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân. “Giá nhà trung bình tại TP HCM cao gấp hơn 30 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, trong khi con số lành mạnh ở các nước phát triển khoảng 5 lần, ở Singapore khoảng 4,5 lần”, ông nói.

Theo ông Dũng, đây là một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ di cư thuần của TP HCM giảm mạnh sau đại dịch COVID-19. Trong khi đó, những thành phố như Cần Thơ lại tăng lên rất đáng kể.

“Nếu chúng ta không tạo được nhà ở giá rẻ cho lực lượng lao động mới thì chắc chắn sẽ mất đi một sức mạnh rất lớn của lực lượng dân số trẻ, quy mô lớn và đầy sáng tạo”, ông nhấn mạnh.

Hạ tầng yếu nhưng khả năng thích ứng rất cao

Trong nghiên cứu so sánh TP HCM với 5 đô thị lớn Đông Nam Á gồm Singapore, Kuala Lumpur, Bangkok và Jakarta, ông Dũng cho biết thành phố có nhiều điểm mạnh đáng chú ý như quy mô lao động, tính sáng tạo, sự cởi mở văn hóa và khả năng thích ứng của người dân.

Ông cũng chỉ ra một nghịch lý: dù hạ tầng giao thông bị đánh giá thấp nhất trong nhóm khảo sát, thời gian di chuyển của người dân TP HCM lại ngắn nhất Đông Nam Á. Lý do là người dân có khả năng thích ứng cao nhờ sử dụng xe máy và mô hình nhà phố kết hợp kinh doanh.

Ông cho rằng những nỗ lực gần đây như đầu tư mạnh vào hạ tầng, phát triển các tuyến metro và thành lập trung tâm tài chính quốc tế đầu tiên tại Việt Nam đang đi đúng hướng để gỡ các điểm nghẽn kéo lùi tăng trưởng đô thị.

Metro sẽ tạo ra phân hóa lớn trên thị trường bất động sản

Theo ông Dũng, dữ liệu từ nhiều thành phố châu Á cho thấy hạ tầng không tạo ra tăng giá đồng đều mà sẽ làm gia tăng phân hóa trên thị trường bất động sản.

Ông lấy ví dụ tại Tokyo, bất động sản gần ga metro có thể cao hơn tới 40% so với các khu vực xung quanh. Ở các đô thị Trung Quốc như Thượng Hải hay Bắc Kinh, mức chênh lệch thấp hơn do hạ tầng được đầu tư đồng đều và nguồn cung bất động sản rất lớn.

Khi mạng lưới metro tại TP HCM hoàn thiện, giá trị bất động sản giữa khu vực gần ga và xa ga sẽ xuất hiện khoảng cách rất lớn. Hiện nay, metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành nhưng tác động chưa rõ nét do mạng lưới chưa hoàn chỉnh. Tuy nhiên, khi các tuyến kết nối đa hướng hình thành, hiệu ứng bất động sản quanh nhà ga sẽ mạnh hơn nhiều.

Ông cho rằng hai nhóm khu vực sẽ hưởng lợi lớn nhất từ metro gồm lõi trung tâm hiện hữu và các khu vực ngoại vi có khả năng kết nối nhanh với toàn vùng đô thị.

Đông và Đông Nam sẽ là tâm điểm tăng trưởng mới

Theo ông Dũng, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ chứng kiến sự thay đổi lớn của cấu trúc phát triển đô thị TP HCM khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt triển khai.

Toàn bộ xu hướng phát triển mới đang nghiêng mạnh về phía Đông và Đông Nam, với lợi thế từ trục Bắc - Nam và các hạ tầng logistics quan trọng như sân bay Long Thành hay cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

4 nhóm hạ tầng sẽ thay đổi bức tranh đô thị

Đầu tiên là mạng lưới metro, đóng vai trò thúc đẩy các khu đô thị hỗn hợp và tái cấu trúc không gian đô thị.

Thứ hai là sân bay quốc tế Long Thành, cực tăng trưởng mới cho logistics, công nghiệp công nghệ cao và hàng không. Ông dẫn ví dụ Samsung từng lựa chọn Bắc Ninh và Thái Nguyên nhờ lợi thế gần sân bay Nội Bài; khi Long Thành hình thành, khu Đông TP HCM và Đồng Nai có thể hưởng lợi tương tự.

Nhóm thứ ba là các tuyến vành đai và cao tốc như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Bến Lức - Long Thành, giúp tăng cường liên kết vùng.

Cuối cùng là khu vực Cần Giờ - Cái Mép. “Tôi cho rằng vùng vịnh này có tiềm năng tương tự Vịnh Tokyo hay Vịnh San Francisco về quy mô không gian và vai trò hàng hải quốc tế”, ông nhận định.

3 khu vực được dự báo bứt phá mạnh nhất

Từ dữ liệu về hạ tầng và xu hướng phát triển đô thị, ông Dũng cho rằng trong 10 - 15 năm tới, 3 khu vực tạo ra đột phá lớn nhất tại TP HCM sẽ là:

1. Lõi trung tâm hiện hữu, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

2. Hành lang dọc Vành đai 3, nơi còn quỹ đất lớn để phát triển các đại đô thị được kết nối bằng hệ thống giao thông cấp cao.

3. Vùng vịnh Cần Giờ - Cái Mép, nơi có thể hình thành cực tăng trưởng mới gắn với cảng biển, logistics, sân bay và đô thị biển.

“Tôi có niềm tin rằng trong 10 - 15 năm tới, đây sẽ là một điểm đột phá mới mà trước đây chúng ta chưa làm được do sự chia cắt bởi ranh giới hành chính”, ông nói.

Bạn thấy khu vực nào sẽ hưởng lợi rõ nhất từ làn sóng hạ tầng này? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanTphcm #CanGio #LongThanh #ThuThiem #VanhDai3

Giá nhà trung tâm TP HCM ngày càng vượt xa khả năng chi trả, trong khi hạ tầng liên vùng đang mở rộng mạnh. Theo các chuyên gia, đây có thể là tín hiệu của một làn sóng giãn dân và dịch chuyển dòng tiền quanh TP HCM trong nhiều năm tới.

Người dân vẫn muốn ở TP HCM vì yếu tố tâm lý

Tại một sự kiện do Báo Dân Trí tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết chênh lệch giá trị bất động sản giữa TP HCM và các đô thị giáp ranh đến từ cả yếu tố tâm lý.

Ông nói: “Chúng ta cần phân biệt giữa địa giới hành chính và khoảng cách thực tế. Hiện nay, nhiều khu vực ven TP HCM, thậm chí đi lại còn mất nhiều thời gian hơn so với các đô thị lân cận như Bình Dương, Dĩ An hay Long An nhưng người dân vẫn muốn ở TPHCM vì yếu tố tâm lý”.

Theo ông Kiệt, tâm lý “ở thành phố” và “ở tỉnh” vẫn còn rất rõ. Nhiều người từng sống và làm việc tại TP HCM vẫn muốn có một nơi ở tại đây, ít nhất là có hộ khẩu TP HCM.

Chính điều này khiến người dân chấp nhận sống trong không gian nhỏ hơn, giá cao hơn và chịu áp lực lớn hơn để được ở TP HCM. Dòng vốn, lao động và dân cư vì vậy tiếp tục bị dồn về khu vực lõi.

Hạ tầng đô thị đang chịu sức ép lớn

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, việc tập trung quá đông dân cư vào khu vực trung tâm đang tạo áp lực ngày càng lớn lên hạ tầng đô thị. Nếu tiếp tục nén dân số vào các khu vực trung tâm truyền thống, sức chịu đựng của hạ tầng sẽ đi đến giới hạn.

Tình trạng ngập nước, ô nhiễm không khí, áp lực giao thông hay quá tải y tế, giáo dục là những hệ quả mà nhiều siêu đô thị trên thế giới từng trải qua khi phát triển tới một ngưỡng dân số nhất định.

Ông nhấn mạnh người dân mỗi ngày đều đối diện với áp lực di chuyển, giao thông, giáo dục, y tế… và những áp lực này không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng sống mà còn tác động trực tiếp đến nhu cầu an cư.

Ở góc nhìn khác, TS. Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP HCM, cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư công cho các dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, metro, cao tốc hay sân bay đang tạo nền tảng cho một cấu trúc đô thị mới của TP HCM và toàn vùng phía Nam.

Ông Linh nhận định tư duy phát triển hạ tầng hiện nay đã chuyển sang hướng kết nối đồng bộ thay vì rời rạc như trước. Điều này đang tạo niềm tin cho người dân về khả năng hình thành những không gian sống mới ngoài khu vực lõi trung tâm.

Ông cũng chia sẻ quan điểm cá nhân khi nơi làm việc dịch chuyển sang khu vực Thủ Đức: thay vì phải “tiến về Sài Gòn” để mua nhà, ông có thể chọn một căn nhà rộng rãi hơn, không gian sống tốt hơn, tiện ích đầy đủ hơn mà việc đi lại vẫn thuận lợi hơn.

Khoảng cách giờ được đo bằng thời gian di chuyển

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, xu hướng phát triển mới sẽ khiến khái niệm khoảng cách thay đổi hoàn toàn. “Hầu như các đô thị lớn trên thế giới hiện nay đều đo khoảng cách bằng thời gian di chuyển chứ không còn đo bằng kilomet nữa”, ông nói.

Ông cho rằng khu vực phía Nam đang có lợi thế lớn khi bước vào giai đoạn tái định hình hạ tầng với nhiều dự án giao thông trọng điểm được thúc đẩy đồng thời.

Trong khoảng 3 - 5 năm tới, các tuyến đường bộ như Quốc lộ 13 mở rộng, Vành đai 3 hay hệ thống giao thông nội đô sẽ giúp kết nối giữa TP HCM với Dĩ An, Thuận An và các đô thị vệ tinh thuận lợi hơn đáng kể.

Ở giai đoạn tiếp theo, khi hệ thống metro liên vùng dần hoàn thiện, cấu trúc đô thị sẽ thay đổi rõ nét hơn. “Metro số 1 của TP HCM mở rộng kết nối Bình Dương, hay metro số 2 của Bình Dương khi liên kết liên hoàn với nhau sẽ giúp việc di chuyển thuận lợi hơn rất nhiều”, ông Kiệt nhận định.

Theo ông, cùng với giao thông, các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cũng sẽ dần hình thành theo mô hình đô thị đa trung tâm. Bức tranh này được dự báo sẽ rõ hơn trong 3 - 5 năm tới và tiếp tục hoàn thiện ở giai đoạn 5 - 10 năm tiếp theo.

Bạn nghĩ sao về xu hướng giãn dân quanh TP HCM này? Comment bên dưới nhé!

#BinhDuong #DoThiVeTinh #GiaNhaTpHcm #TpHcm #VanhDai3

Mua nhà 2026: chọn nhà nhỏ ở vùng lõi hay nhà đủ tiện ích ở đô thị vệ tinh? Theo nhiều chuyên gia, hạ tầng kết nối đang là yếu tố then chốt khiến lựa chọn này ngày càng rõ hơn.

Vì sao nhiều người bắt đầu nhìn ra đô thị vệ tinh?

Ở khu trung tâm TPHCM, giá nhà tăng cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Bên cạnh đó là áp lực ngập nước, ô nhiễm không khí, giao thông, giáo dục và y tế trong một không gian nội đô ngày càng chật chội.

Trong khi đó, ở các đô thị vệ tinh, hạ tầng kết nối đang hoàn thiện nhanh nhờ Vành đai 3, Vành đai 4, Metro và nhiều công trình liên kết khác. Không chỉ thuận tiện hơn để vào lõi thành phố, nhiều khu vực còn được phát triển theo mô hình all-in-one, đáp ứng nhu cầu sống, làm việc và giải trí tại chỗ.

Đáng chú ý, giá nhà ở khu vực vệ tinh được cho là thấp hơn 50-60% so với khu vực lõi.

Chọn nhà thế nào để sống ổn hơn?

TS Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng một ngày có 24 giờ, trong đó 8 giờ cho công việc và 16 giờ còn lại dành cho gia đình, cá nhân. Vì vậy, ngôi nhà không chỉ là nơi ở mà còn là không gian để tái tạo năng lượng.

Theo ông, khi chọn giữa nhà nhỏ ở trung tâm hay nhà ở vùng vệ tinh, cần cân nhắc kỹ khả năng kết nối với nơi làm việc, đồng thời ưu tiên tiện ích xung quanh như trường học, y tế, công viên vui chơi và hệ thống hạ tầng.

Với ông Linh, cuộc sống phát triển bền vững phải đi cùng sự nghiệp, tổ ấm trọn vẹn và an toàn tài chính. Ở góc độ cá nhân, ông sẽ chọn nơi có tiện ích tốt, kết nối dễ dàng và có khả năng tăng giá trong tương lai.

Nhà vùng lõi không còn là lựa chọn dễ với gia đình trẻ

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định sau một giai đoạn phát triển, việc sở hữu bất động sản ở khu vực lõi trung tâm gần như là bất khả thi với phần lớn gia đình trẻ.

Theo ông, xu hướng dịch chuyển ra các khu đô thị cận trung tâm sẽ tiếp tục diễn ra ở các đô thị lớn. Nhiều người trẻ vẫn muốn bám trụ TPHCM vì cơ hội việc làm và tiện ích, nhưng khi rào cản tâm lý về “danh xưng hộ khẩu” được gỡ bỏ nhờ mở rộng địa giới hành chính TPHCM, lựa chọn ở sẽ đa dạng hơn.

Ông Kiệt cũng cho biết hệ thống hạ tầng khu vực phía Nam đang được đầu tư rất mạnh. Trong 5-10 năm tới, khu vực này có thể thay đổi lớn về phân bổ các cụm đô thị đa trung tâm. Khi đó, việc sống xa trung tâm hơn và đánh đổi khoảng 15-20 phút đi xe sẽ trở thành bình thường.

Chuyên gia nhấn mạnh, sống ở khu vực xa hơn có thể đổi lại một cuộc sống dễ dàng hơn, thuận tiện hơn và khả năng tái tạo năng lượng của bản thân cũng tốt hơn.

Đâu là “cửa sổ cơ hội” cho người mua ở thực?

TS Nguyễn Ngọc Duy Khoa, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Marketing kiêm Phát triển Dự án - KINERA (thành viên Kim Oanh Group), khuyên các gia đình trẻ và người trẻ có nhu cầu ở thực nên cân nhắc kỹ để đưa ra quyết định kịp thời, tránh bỏ lỡ cơ hội an cư bền vững hơn.

Theo ông, thị trường đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” mà 10 năm nữa khó có thể nắm bắt. Nếu chờ đến khi hạ tầng hoàn thiện và mặt bằng giá mới được thiết lập sau sáp nhập, giấc mơ sở hữu một tổ ấm đúng nghĩa sẽ khó hơn nhiều.

Ông dẫn chứng: tuyến metro hình thành từ năm 2019, giá trị tài sản tại các khu vực xung quanh đã tăng khoảng 30-40%; khi metro đi vào vận hành, mức tăng có thể lên tới 90%.

Hay như Vành đai 3, thời điểm mới có chủ trương thì giá đất chỉ khoảng 17 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, khi chuẩn bị thông xe, đã lên tới khoảng 75 triệu đồng/m2.

Bạn sẽ chọn nhà nhỏ ở vùng lõi hay nhà đủ tiện ích ở đô thị vệ tinh? Comment bên dưới nhé!

#DoThiVeTinh #GiaNha #Metro #Tphcm #VanhDai3

40 km từ trung tâm TP.HCM đến sân bay Long Thành có thể rút xuống còn khoảng 30 phút khi loạt dự án hạ tầng kết nối hoàn thiện đồng bộ.

Hạ tầng nào đang tạo cú hích?

Thông tin này được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Anh Tuấn nêu tại buổi giám sát của Quốc hội ngày 14/5. Theo đó, bài toán kết nối giữa TP.HCM và sân bay Long Thành đang dần được tháo gỡ nhờ các tuyến giao thông chiến lược.

Mạng lưới kết nối theo quy hoạch gồm: cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM cùng các trục 25B, 25C.

Tiến độ từng tuyến ra sao?

Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hiện đã khai thác các đoạn thuộc dự án thành phần 2 và 3, còn dự án thành phần 1 dự kiến đưa vào khai thác trong tháng 5.

Bến Lức - Long Thành đang được đẩy nhanh các hạng mục cuối, dự kiến hoàn thành và khai thác đồng bộ trong tháng 9/2026.

Vành đai 3 TP.HCM đặt mục tiêu thông xe toàn tuyến vào tháng 6/2026.

Riêng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đang được mở rộng từ 4 làn xe lên 8-10 làn xe, dự kiến cơ bản hoàn thành vào cuối năm 2026. Hạng mục cầu Long Thành hoàn thành trong quý II/2027.

Đi từ Thủ Thiêm đến Long Thành mất bao lâu?

Theo Thứ trưởng Lê Anh Tuấn, khi các dự án trên vận hành đồng bộ, việc di chuyển từ khu vực trung tâm, đặc biệt là Thủ Thiêm, đến sân bay Long Thành chỉ còn khoảng 30 phút. Nếu chưa hoàn thiện toàn bộ, thời gian vẫn có thể đạt khoảng 40 phút.

Ông Nguyễn Hồng Diên cũng lưu ý các tính toán hiện nay vẫn mang tính lý thuyết, và yêu cầu các đơn vị liên quan phải đảm bảo đúng tiến độ để hiện thực hóa năng lực kết nối này.

Góc nhìn từ dự án sân bay Long Thành

Song song với hạ tầng đường bộ, các địa phương đang thúc đẩy thủ tục đầu tư các tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và Suối Tiên - Biên Hòa - Long Thành.

Với sân bay Long Thành giai đoạn 1, Ban Quản lý dự án cho biết các gói thầu quan trọng đã được lập lại tiến độ để đảm bảo mục tiêu hoàn thành vào cuối năm 2026.

Ông Vũ Phạm Nguyên An, Giám đốc Ban quản lý dự án sân bay Long Thành, cho biết khoảng 95% thiết bị nhập khẩu đã về công trường, trong đó 80% đã lắp đặt xong.

Riêng gói thầu nhà ga hành khách hiện có khoảng 3.000 cán bộ, kỹ sư, công nhân thi công, nhưng nguồn nhân lực mới đáp ứng khoảng 60% nhu cầu thực tế. Bên cạnh đó, giá xăng dầu tăng cao cũng tạo áp lực lên chi phí và tiến độ của nhà thầu.

Ý nghĩa với thị trường bất động sản

Dự án sân bay Long Thành được khởi công từ đầu năm 2021 trên diện tích hơn 5.000 ha, tổng mức đầu tư khoảng 16 tỷ USD. Theo định hướng, đến năm 2027, sân bay này sẽ tiếp nhận phần lớn lượng khách quốc tế của khu vực TP.HCM.

Khi hạ tầng kết nối được hoàn thiện đúng kế hoạch, mục tiêu di chuyển 30 phút từ TP.HCM đến Long Thành không chỉ là con số trên quy hoạch, mà có thể trở thành thực tế vận hành. Đây cũng là yếu tố mà thị trường bất động sản khu vực đang theo dõi rất sát.

Bạn nghĩ sao về mốc 30 phút này? Comment bên dưới nhé!

#CaoTocBenLucLongThanh #CaoTocLongThanhDauGiay #SanBayLongThanh #TienDoDuAn #Tphcm #VanhDai3

Giá bất động sản ven TP.HCM theo vành đai đang tăng rõ nét, và Cần Giuộc (Long An cũ) là một trong những khu vực được nhắc tên nhiều nhất khi cùng lúc hưởng lợi từ Vành đai 3, Vành đai 4 sắp khởi công, cao tốc và metro.

Vành đai đến đâu, giá tăng đến đó?

Cuối năm 2025, Batdongsan.com.vn công bố dữ liệu cho thấy các dự án chung cư dọc trục vành đai TP.HCM đã tăng trung bình 3,2 lần sau 10 năm. Đây là minh chứng cho xu hướng “ly tâm” theo hạ tầng đang tái định hình bản đồ đô thị.

Vành đai cũng là yếu tố then chốt thúc đẩy giá bất động sản, với biên độ tăng mạnh nhất thường rơi vào 3 giai đoạn: trước khởi công - thi công - vận hành, kéo dài trong chu kỳ 5-10 năm.

Theo DKRA Consulting, từ khi được phê duyệt (2011) đến nay, giá bất động sản dọc Vành đai 3 TP.HCM đã tăng gấp 3-4 lần, từ 7-17,2 triệu đồng/m2 lên 24,4-74,1 triệu đồng/m2.

Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng mạnh

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2021-2025, giá căn hộ dọc Vành đai 3 tăng từ 54 triệu đồng lên 162 triệu đồng/m2, Vành đai 2 từ 89 triệu đồng lên 243 triệu đồng/m2, Vành đai 1 từ 124 lên 288 triệu đồng/m2.

Trong khi các quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng tăng khoảng 70-90% trong 3 năm, các khu vực bám Vành đai 3 như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Hoài Đức ghi nhận mức tăng 100-150%.

Vì sao khu Nam TP.HCM được chú ý?

“Cơn sốt” này được dự báo tiếp diễn tại phía nam khi Vành đai 4 dự kiến hoàn thành vào quý II/2028. Tuyến đường dài 207 km, quy mô 4 làn xe, vận tốc thiết kế 100 km/h, kết nối TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh, đồng thời giao cắt hàng loạt cao tốc lớn như Biên Hòa - Vũng Tàu, Long Thành - Dầu Giây, TP.HCM - Trung Lương.

Qua đó, một hành lang kinh tế liên hoàn được hình thành, kết nối từ cảng Phú Mỹ - sân bay Quốc tế Long Thành - hệ thống KCN Bình Dương - cảng Hiệp Phước đến Cần Giuộc, phát triển thành cực tăng trưởng mới đô thị - logistics - cảng biển - sân bay - metro - KCN.

Vừa qua, xã Phước Vĩnh Tây (Cần Giuộc cũ) đã công khai bảng giá bồi thường để sẵn sàng cho công tác thi công đúng tiến độ.

Trong bức tranh liên kết vùng, Cần Giuộc đang là nơi hưởng lợi rõ nét nhất. Từ tuyến vành đai này đến trung tâm TP.HCM chợ Bến Thành chỉ 15-20 km và khoảng 10 km đến Phú Mỹ Hưng. Việc Vành đai 4 kết hợp cao tốc Bến Lức - Long Thành đã phá thế chia cắt bởi sông nước, đưa khu vực kết nối trực tiếp với khu Đông, Đồng Nai và sân bay Long Thành.

Cùng với Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Metro số 4 (dự kiến khởi công 2027), Cần Giuộc được xem là điểm đến còn dư địa để đón trọn chu kỳ tăng giá mới.

“Cuộc đua” săn bất động sản ở chân sóng

Theo dấu vành đai, bất động sản vùng ven, đặc biệt khu Long An cũ, đang thu hút dòng tiền mạnh mẽ. Bên cạnh các chủ đầu tư phía nam, nhiều “ông lớn” phía Bắc cũng tham gia như Vinhomes, T&T Group, BIM Group, tập đoàn Ecopark.

Trong bức tranh đó, Hiep Phuoc Premia nổi bật với hướng đi khác biệt khi là một trong số ít quỹ đất nền còn sót lại tại nam TP.HCM. Dự án có quy mô 80 ha, cung cấp ra thị trường 4.000 sản phẩm với tổng doanh thu dự kiến khoảng 9.000 tỷ đồng.

Hiep Phuoc Premia được định vị theo mô hình đô thị sinh thái siêu sông, sở hữu tổ hợp hơn 40 tiện ích đồng bộ cùng hơn 1 km mặt tiền sông Soài Rạp. Dự án tọa lạc trên trục Nguyễn Văn Tạo (lộ giới 60 m), kết nối trực tiếp Nguyễn Hữu Thọ, giúp di chuyển đến Phú Mỹ Hưng trong khoảng 20 phút và Bến Thành 25 phút, nhờ vị trí liền kề Depot Hiệp Phước của Metro số 4.

Khi mặt bằng giá bất động sản ven TP.HCM liên tục được thiết lập ở mức cao theo tiến độ hạ tầng, lợi thế không chỉ nằm ở việc đón sóng chung, mà còn ở việc chọn đúng khu vực và đúng dự án ngay từ giai đoạn đầu.

Bạn nghĩ sao về làn sóng tăng giá theo vành đai này? Comment bên dưới nhé!

#CanGiuoc #CaoTocBenLucLongThanh #GiaDatVenTphcm #VanhDai3 #VanhDai4

Hà Nội dự kiến tăng thêm 4.041 tỷ đồng cho dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn các xã Đông Anh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Quang Minh. Tổng mức đầu tư vì vậy tăng từ 7.690 tỷ đồng lên 11.731 tỷ đồng.

Đổi tên dự án, mở rộng phạm vi triển khai

UBND Thành phố Hà Nội vừa trình HĐND thành phố phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa phận huyện Đông Anh.

Theo tờ trình, dự án sẽ được đổi tên thành dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn các xã Đông Anh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Quang Minh.

Phần nào tăng vốn nhiều nhất?

Dự án thành phần 1 gồm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn các xã Đông Anh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Quang Minh tăng từ 2.277 tỷ đồng lên 5.082 tỷ đồng.

Dự án thành phần 2 gồm đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn các xã trên tăng từ 5.413 tỷ đồng lên 6.649 tỷ đồng.

Vì sao Hà Nội điều chỉnh tổng mức đầu tư?

Với dự án thành phần 1, lý do điều chỉnh là do cập nhật cơ cấu diện tích các loại đất sau khi điều tra, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất và cập nhật đơn giá bồi thường đất theo Nghị quyết số 52 của HĐND Thành phố và Quyết định số 89 của UBND Thành phố.

Với dự án thành phần 2, thành phố bổ sung đầu tư hoàn chỉnh các nút giao theo quy hoạch gồm Quốc lộ 3 cũ, nút giao Võ Nguyên Giáp và nút giao Võ Văn Kiệt để đảm bảo kết nối đồng bộ, phát huy hiệu quả đầu tư tuyến đường.

Khi nào nội dung này được xem xét?

Đồng thời, mục tiêu đầu tư, nguồn vốn, chủ đầu tư, địa điểm, thời gian thực hiện dự án được điều chỉnh theo mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp phục vụ kịp thời hội nghị APEC.

Dự kiến, nội dung này sẽ được HĐND Thành phố Hà Nội xem xét tại kỳ họp chuyên đề ngày 11/5 tới đây.

Bạn nghĩ sao về việc tăng vốn cho tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua Đông Anh? Comment bên dưới nhé!

#HaNoiDuKienQuotrotquotThem4000TyDeLamDuongVanhDai3DoanQuaDiaPhanHuyenDongAnhCu #HuyenDongAnh #ThanhPhoHaNoi #VanhDai3

Khi ngưỡng 2 tỷ đồng trở thành hàng hiếm

Trong 10 năm qua, khu Đông tăng giá trung bình từ 50 đến 70%, gấp 3 đến 4 lần so với khu Nam và khu Tây, đồng thời chiếm 50 đến 60% tổng nguồn cung lẫn giá trị vốn hóa toàn thị trường.

Thực tế này kéo mặt bằng giá lên cao: khoảng 80% nguồn cung mở bán từ năm 2024 đến nay thuộc phân khúc cao cấp, khiến căn hộ mới dưới 2 tỷ đồng tại khu Đông gần như không còn.

Vì sao người mua đang nhìn sang Đồng Nai?

Làn sóng tìm kiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang dịch chuyển về các vùng ven cửa ngõ khu Đông, nơi hạ tầng tăng tốc nhưng giá vẫn còn dư địa. Không chỉ nhà đầu tư, người mua ở thực cũng đang cân nhắc khu vực này khi các đô thị cũ ngày càng quá tải và kẹt xe tăng cao.

Theo số liệu nghiên cứu, mức độ quan tâm đến bất động sản Đồng Nai đã tăng 21% tính đến tháng 9/2025, gấp đôi tốc độ tăng trưởng của khu Đông TP.HCM.

Trong bức tranh đó, Biên Hòa được xem là điểm đến đáng chú ý khi vẫn còn những sản phẩm đáp ứng đồng thời 2 tiêu chí: giá dưới 2 tỷ đồng và vị trí chiến lược.

Ba làn sóng hạ tầng tỷ đô quanh dự án

1. Metro số 1 kéo dài

Phương án kéo dài tuyến metro số 1 từ Suối Tiên đến trung tâm hành chính mới Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành có tổng chiều dài 41,4 km, vốn đầu tư hơn 60.261 tỷ đồng, đã được Phó Thủ tướng cho ý kiến triển khai.

2. Nút giao Tân Vạn và Vành đai 3

Nút giao Tân Vạn - mắt xích quan trọng nhất của tuyến Vành đai 3 TP.HCM - dự kiến thông xe trong năm 2026.

Khi kết hợp với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây được mở rộng lên 8 đến 10 làn xe và tuyến kết nối qua cầu Nhơn Trạch, hành trình từ Biên Hòa về trung tâm TP.HCM dự kiến còn khoảng 30 phút.

3. Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương

Từ ngày 30/4/2026, Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Đây là cột mốc tái định vị quan trọng, có thể tác động mạnh đến mặt bằng định giá bất động sản toàn khu vực trong những năm tới.

Aeon Mall Biên Hòa rộng 12 ha, vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, dự kiến phục vụ 10 triệu lượt khách mỗi năm khi khai trương năm 2027 và tạo ra 15.000 đến 20.000 việc làm mới.

Liền kề là trung tâm hành chính mới rộng 40ha với khoảng 3.200 cán bộ công chức, cùng 7 khu công nghiệp lớn trong bán kính vài km với hơn 3.000 chuyên gia nước ngoài đang thường trú.

Riêng 11 tháng đầu năm 2025, Đồng Nai cấp phép 320 dự án FDI với tổng vốn 2,5 tỷ USD, vượt 132% kế hoạch, tạo thêm nguồn cầu thuê nhà bền vững.

Cho thuê và tiến độ ra sao?

Lợi suất cho thuê tại Biên Hòa hiện đạt 4,4%, cao hơn Quận 2 ở mức 2,1%, Quận 9 ở mức 2,7% và Thủ Đức ở mức 3,3%.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá này? Comment bên dưới nhé!

#BienHoa #CanHoDuoi2Ty #DongNai #FresiaRiverside #VanhDai3

Có 1 tỉ đồng trong tay, nên đầu tư bất động sản thế nào cho hiệu quả? Trong bối cảnh giá nhà đất đã cao hơn nhiều so với 5 năm trước và lãi vay tăng lên trên 10%/năm, bài toán chọn phân khúc đang “khó hơn hẳn”.

1 tỉ đồng: còn lựa chọn nào đáng cân nhắc?

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, mặt bằng giá bất động sản hiện tăng mạnh so với 5 năm trước, khiến cơ hội đầu tư với số vốn 1 tỉ đồng ngày càng thu hẹp.

Bên cạnh đó, thị trường đang chịu áp lực tài chính khi lãi suất cho vay tăng từ khoảng 8% trước đây lên trên 10%/năm. Ngân hàng cũng có xu hướng siết chặt giải ngân, nên việc tiếp cận vốn vay khó hơn trước.

Vì sao khu trung tâm không còn là điểm đến chính?

Dòng tiền bất động sản hiện không còn tập trung vào khu vực trung tâm TPHCM như trước, mà đang lan tỏa theo các dự án hạ tầng quy mô lớn, nhất là quanh các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4. Đây là những khu vực được đánh giá có tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.

Các tuyến đường mới mở ra cũng đang giúp vùng ven gần TPHCM kết nối thuận tiện hơn, tạo thêm dư địa cho nhu cầu ở và đầu tư.

Nếu không vay vốn, nên chọn gì?

Với 1 tỉ đồng và không sử dụng đòn bẩy tài chính, ông Quang cho rằng nên ưu tiên đất nền nhỏ lẻ tại khu vực vùng ven, nhất là quanh các trục hạ tầng như Vành đai 3.

Tuy nhiên, với mức vốn này, nhà đầu tư khó tiếp cận các dự án chính quy mà chủ yếu là đất dân cư bên ngoài. Đây là khoản đầu tư mang tính dài hạn, với kỳ vọng từ 3-5 năm khi hạ tầng hoàn thiện và kết nối liên vùng được cải thiện.

Nếu có vay vốn thì cần lưu ý gì?

Trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính, ông Quang khuyến nghị chỉ nên vay ở mức 30%-50% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro lãi suất.

Với ngân sách khoảng 1,5-2 tỉ đồng (bao gồm vốn vay), nhà đầu tư có thể cân nhắc căn hộ chung cư - phân khúc vẫn duy trì nhu cầu tốt và phù hợp xu hướng đô thị hóa. Ngoài ra, nhà phố liền kề tại các khu vực giáp ranh TPHCM cũng là lựa chọn nên xem xét, với điều kiện khoảng cách di chuyển thuận tiện.

Nên ưu tiên tài sản nào để dễ khai thác?

Ông Quang nhấn mạnh nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản có khả năng khai thác ngay, như cho thuê hoặc sử dụng, để tạo dòng tiền và bảo đảm thanh khoản.

Đồng thời, cần bám sát quy hoạch hạ tầng, đặc biệt các trục động lực mới như Vành đai 3, tiếp theo là Vành đai 4.

Trong bối cảnh hiện tại, việc sử dụng đòn bẩy cao tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu vay vốn, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khả năng trả lãi dài hạn, nhất là khi lãi suất vẫn có xu hướng duy trì ở mức cao.

Bạn nghĩ sao với bài toán đầu tư 1 tỉ đồng lúc này? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanVungVen #CanHoChungCu #DauTu1TiDong #VanhDai3 #VanhDai4

Nhà thấp tầng Hà Nội đang rơi vào trạng thái gần như “đóng băng” khi thanh khoản giảm mạnh nhưng giá vẫn neo cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Thanh khoản giảm sâu, giao dịch rất thấp

Theo Savills Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm nhà liền thổ tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 11%. Con số này phản ánh mức giao dịch rất thấp so với các giai đoạn trước.

So với giai đoạn 2021-2022, khi tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án nhà ở thấp tầng thường dao động quanh 40-60%, mức 11% hiện tại cho thấy thị trường đã giảm mạnh về thanh khoản.

Vì sao nguồn cung mới khó hấp thụ?

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy thanh khoản toàn thị trường Hà Nội trong quý I giảm ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, khoảng 90% nguồn cung mở bán mới nằm ngoài đường Vành đai 3, khiến khả năng hấp thụ càng gặp khó khi cầu chưa theo kịp sự dịch chuyển này.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm gắn với các đại đô thị và quỹ đất mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, điều này tạo ra độ vênh giữa cung và cầu.

Giá vẫn cao, chưa có điều chỉnh tương ứng

Trái với thanh khoản sụt giảm, mặt bằng giá nhà thấp tầng tại Hà Nội không có sự điều chỉnh tương ứng. Theo Savills, giá sơ cấp nhà liền thổ trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Diễn biến này cho thấy một trạng thái lệch pha rõ rệt: giá bán tiếp tục neo cao trong khi sức mua suy yếu. Đây là điểm khác so với giai đoạn 2022-2023, khi nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá hoặc tăng chiết khấu để kích cầu.

Chủ đầu tư và người mua đều thận trọng

Hiện tại, áp lực chi phí đầu vào cùng kỳ vọng dài hạn vào sự phục hồi của thị trường khiến các chủ đầu tư không sẵn sàng giảm giá sâu. Trong khi đó, người mua cũng thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao.

Bên cạnh yếu tố giá, tâm lý thị trường cũng góp phần kéo giảm thanh khoản. Sau giai đoạn tăng “nóng”, nhà đầu tư đã giảm mạnh hoạt động “lướt sóng” và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát.

Phân khúc nào đang khó bán hơn?

Theo nhận định của Savills, năm 2026 thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Điều này khiến các sản phẩm thấp tầng mang tính đầu tư thuần túy, không tạo dòng tiền, ngày càng khó thu hút khách hàng.

Với đặc thù giá trị lớn, nhà thấp tầng đang là phân khúc chịu tác động rõ rệt nhất từ sự lệch pha giữa cung, cầu và mặt bằng giá.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà thấp tầng Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#GiaNhaHaNoi #NhaThapTangHaNoi #SavillsVietNam #ThanhKhoanBatDongSan #VanhDai3

8,22 triệu tỷ đồng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 là một trong những động lực lớn nhất cho thị trường bất động sản trong chu kỳ mới. Nhưng đi cùng cơ hội là sự chọn lọc khắt khe hơn: pháp lý, đòn bẩy và hạ tầng sẽ quyết định ai ở lại cuộc chơi.

Thị trường BĐS 2026-2030 sẽ tăng trưởng theo cách khác

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản trung và dài hạn vẫn có dư địa tăng trưởng, nhưng không còn là sân chơi cho mọi nhà đầu tư. Chu kỳ mới sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng triển khai minh bạch.

Đây cũng là giai đoạn mà các yếu tố đầu cơ, tận dụng kẽ hở hoặc thiếu năng lực thực sẽ ngày càng khó tồn tại.

Vì sao hạ tầng được xem là lực đẩy lớn nhất?

Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tái định hình không gian phát triển BĐS.

Những công trình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ hay các hành lang logistics lớn sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới và kéo theo giá trị BĐS tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp.

Đặc biệt, tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025.

Lãi suất và dòng tiền vẫn là biến số then chốt

Bên cạnh hạ tầng, quỹ đạo của mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục ảnh hưởng mạnh đến chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư. Điều này sẽ quyết định tốc độ dòng tiền quay lại thị trường.

Nếu kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2026–2030, thu nhập và tích lũy của hộ gia đình sẽ được củng cố, hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực và đầu tư dài hạn. Ngược lại, nếu áp lực lãi suất còn cao, dòng tiền sẽ tiếp tục thận trọng và ưu tiên tài sản có thanh khoản tốt hơn.

Đô thị đa trung tâm đang dần hình thành

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đô thị đa trung tâm. Thay vì rời trung tâm theo cảm tính, dòng dịch chuyển sẽ hướng về các đô thị vệ tinh, đại đô thị và siêu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối tốt và mô hình sống Work - Live - Play.

Đi cùng xu hướng này là sự lên ngôi của các chuẩn phát triển mới, trong đó ESG và công trình xanh ngày càng trở thành yếu tố quan trọng để thu hút vốn, nâng uy tín dự án và tiếp cận nhóm khách hàng có yêu cầu cao.

Phân khúc nào còn dư địa?

Căn hộ chung cư vẫn được dự báo là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2026-2030, đặc biệt tại vùng Thủ đô và TP. Hồ Chí Minh, do bám sát nhu cầu ở thực.

Phân khúc thấp tầng sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng chủ yếu ở các đại đô thị, siêu đô thị đồng bộ tại đô thị vệ tinh có nền tảng kinh tế tốt và kết nối tốt với các đô thị đặc biệt.

Trong khi đó, đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Chỉ những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và pháp lý rõ ràng mới có triển vọng tăng giá bền vững.

Nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược ra sao?

Trong giai đoạn mới, việc quản trị đòn bẩy tài chính phải đặt lên hàng đầu. Với sản phẩm đầu tư khai thác cho thuê, dòng tiền khai thác cần đủ bù đắp chi phí lãi vay hàng tháng.

Nhà đầu tư cũng cần ưu tiên khu vực bám sát các trục hạ tầng lớn, nhưng không chạy theo tâm lý đám đông. Dù ở phân khúc nào, pháp lý rõ ràng, năng lực chủ đầu tư, tiến độ triển khai và triển vọng khai thác thực tế vẫn là điều kiện tiên quyết.

Theo VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới vẫn có cơ sở tăng trưởng, nhưng là tăng trưởng theo một logic khác: chọn lọc hơn, thực hơn và bền vững hơn.

Bạn nghĩ đâu sẽ là khu vực hưởng lợi rõ nhất từ chu kỳ hạ tầng 2026-2030? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan20262030 #DauTuCong20262030 #VanhDai3 #VanhDai4 #Vars

Giai đoạn 2022-2025, bất động sản quanh các vành đai Hà Nội đã tăng 2-3 lần, dù nguồn cung ra ngoài tăng 2,6 lần. Câu chuyện hạ tầng đang cho thấy một bài học rất rõ: không phải cứ “gần vành đai” là tăng giá, mà phải nằm trên dòng chảy kinh tế, gắn với trục lớn và có khả năng trở thành nút giao trung chuyển.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, một khu vực chỉ thực sự có giá trị tăng giá khi hội đủ 3 điều kiện: giao với trục lớn; gắn với động lực kinh tế như KCN, logistics, đô thị; và có khả năng trở thành nút giao trung chuyển. Đây là lý do nhiều khu vực quanh vành đai không chỉ hút dân cư mà còn kéo theo sự xuất hiện của nhiều đô thị lớn.

Từ Hà Nội nhìn sang TP.HCM: vành đai 3 là “xương sống” mới

Với TP. Hồ Chí Minh, thị trường đang chuyển từ mô hình đơn trung tâm sang đa trung tâm. Các cực tăng trưởng đang lan ra Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai và Long An (cũ). Trong bức tranh đó, vành đai 3 được xem là trục kết nối hệ sinh thái công nghiệp – đô thị - logistics.

Ông Tuấn cho rằng vành đai 3 thực chất là 3 trục tăng trưởng lớn:

Trục Đông: logistics và quốc tế, gồm Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch. Khu vực này hội tụ cảng Cát Lái, cao tốc Long Thành và sân bay Long Thành, hình thành một chuỗi logistics từ cảng biển đến hàng không. Về bản chất, đây là trung tâm trung chuyển hàng hóa của toàn vùng.

Trục Tây: công nghiệp và hậu cần, gồm Bến Lức – Đức Hòa – Long An. Đây là cửa ngõ kết nối TP. Hồ Chí Minh với miền Tây, đồng thời là vùng tập trung KCN lớn, quỹ đất rộng. Trước đây điểm nghẽn là kết nối kém, chi phí vận chuyển cao; khi vành đai hoàn thiện, khu vực này sẽ thuận lợi hơn cho lưu thông hàng hóa, sản xuất và logistics.

Trục Tây Bắc: kết nối vùng, gồm Củ Chi – Hóc Môn – Tây Ninh. Khác với trục Đông và Tây, Tây Bắc không phải nơi dòng tiền đang chạy mạnh, mà là vùng dự trữ phát triển của TP. Hồ Chí Minh. Khu vực này có quỹ đất lớn, nằm gần lõi đô thị và gắn với Quốc lộ 22 – tuyến kết nối trực tiếp TP. Hồ Chí Minh với Tây Ninh và Campuchia.

Điểm chung của các trục không phải chỉ là “gần vành đai”, mà là cùng nằm trên dòng chảy kinh tế. Giá trị bất động sản không chỉ đến từ vị trí trên bản đồ, mà từ những gì diễn ra mỗi ngày: hàng hóa luân chuyển, doanh nghiệp vận hành, con người đến ở và làm việc.

Nhìn vào sự dịch chuyển dự án từ vùng lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh ra các vành đai 3 và 4 trong giai đoạn 2016-2025 có thể thấy mức độ mở rộng rất lớn, với gần 2.400 dự án mới trong không gian đô thị mở rộng tới vành đai 4.

3 kiểu dịch chuyển ở các siêu đô thị lớn

Đặt câu hỏi liệu có đủ dân để tiếp tục dịch chuyển ra vùng vệ tinh hay không, ông Tuấn dẫn ra 3 kiểu dịch chuyển phổ biến tại các siêu đô thị lớn trên thế giới có dân số trên 10 triệu người:

Kiểu Seoul: do giá bất động sản trung tâm quá cao, người dân buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, hình thành vùng đô thị gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi với gần 25 triệu dân, chiếm 50% dân số Hàn Quốc.

Kiểu Bắc Kinh: ô nhiễm môi trường là nguyên nhân chính khiến người giàu sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn để có không khí trong lành hơn. Bắc Kinh hiện có tới 8 vành đai bao quanh trung tâm để đáp ứng nhu cầu này.

Kiểu Tokyo: hạ tầng trung tâm quá tải khiến dân cư dịch chuyển ra ngoại ô, nơi giao thông công cộng phát triển mạnh, giúp kết nối thuận lợi với trung tâm.

Theo ông Tuấn, Hà Nội đang có xu hướng mở rộng tương tự Bắc Kinh khi ô nhiễm trung tâm ngày càng cao. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh lại nghiêng về hướng Tokyo và Seoul khi trung tâm quá cao về giá và quá tải hạ tầng.

Khu Tây TP. Hồ Chí Minh: bị định giá thấp nhưng dân số thật lớn

Ở góc nhìn thị trường khu Tây, ông Đinh Minh Tuấn cho biết đang hình thành một cấu trúc khá rõ: khu Đông TP. Hồ Chí Minh được nhìn nhận như trung tâm mới với hạ tầng và kỳ vọng tăng trưởng, còn khu Tây từ Bình Tân, Bình Chánh đến Bến Lức, Đức Hòa lại ở vị thế “bị định giá thấp”.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây lại là khu vực có dân số thực rất lớn, nhu cầu ở thật cao và đóng vai trò cửa ngõ kết nối toàn bộ vùng Tây Nam Bộ. Vấn đề của khu Tây không phải là thiếu tiềm năng, mà là chưa có một “câu chuyện phát triển” đủ mạnh để tái định vị giá trị.

Sức bật của khu Tây, nếu có, sẽ không đi theo con đường của khu Đông. Nó sẽ không dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá, mà dựa vào 3 yếu tố thực hơn: hạ tầng kết nối vùng, dòng dân cư thật và khả năng tạo ra dòng tiền. Khi các trục giao thông như Võ Văn Kiệt nối dài, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay các tuyến vành đai hoàn thiện, khu Tây sẽ trở thành điểm trung chuyển của logistics và dân cư.

“Khi dòng người đã đủ lớn, giá trị bất động sản sẽ không tăng vì tin đồn, mà tăng vì khả năng khai thác thực tế”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Dòng tiền đầu tư nam tiến

Về xu hướng đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho biết 100 nhà đầu tư Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TP. Hồ Chí Minh. Ngược lại, nhà đầu tư TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1, 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội. Đặc biệt, 2026 được xem là năm bản lề khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân, tập trung chủ yếu vào hai phân khúc: nhà riêng và chung cư.

Giai đoạn 2022-2024 là thời kỳ Hà Nội đạt đỉnh, khi nhiều bất động sản tăng ít nhất 2–3 lần, đỉnh điểm là năm 2023 chung cư tăng giá 80%. Trong bối cảnh thị trường TP. Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn, Hà Nội lại là thị trường sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ.

Khi TP. Hồ Chí Minh hội tụ đủ các yếu tố cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ pháp lý, hạ tầng đến nhu cầu ở thực, việc các chủ đầu tư miền Bắc Nam tiến không còn là xu hướng nhất thời, mà đã trở thành một lựa chọn chiến lược.

Bạn đánh giá thế nào về tiềm năng BĐS quanh các trục vành đai, đặc biệt là khu Đông, khu Tây và Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #DuAnDauTu #HaTang #TpHoChi #VanhDai3