Lãi suất tăng cao, giao dịch giảm mạnh

Điểm đáng chú ý của báo cao nghiên cứu thị trường này là yếu tố lãi suất vay mua nhà phổ biến trong 6 tháng đầu năm là 12 - 14%/năm. Đáng chú ý, một số khoản vay thả nổi ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.

Áp lực lãi suất đã tác động trực tiếp đến thị trường. Ghi nhận thực tế thanh khoản của thị trường BĐS giảm sâu tới 62%

Tỉ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động ở mức 20 - 30%, giảm 30 điểm % so với giai đoạn cuối năm ngoái.

BĐS thanh khoản được chủ yếu ở sẩn phẩm tạo ra dòng tiền. Các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như “đóng băng” giao dịch.

Lãi vay cao đang tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua nhà do lo ngại chi phí tài chính ngày càng lớn, trong khi các chủ đầu tư cũng đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm ngày càng khó khăn.

Nhóm nhà đầu tư đang tạm thời đứng ngoài thị trường

Mặc dù lãi suất ưu đãi tại các nhà bằng hiện phổ biến dao động từ 9-11%/năm nhưng sau khi hết ưu đãi chuyển sang cơ chế thả nổi sẽ cộng thêm từ  3-3,5%.

Các ngân hàng đang áp dụng mức nào?

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank đang áp dụng lãi suất 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng. BIDV triển khai các gói vay từ 9,7-13,5%/năm tùy thời gian cố định lãi suất.

VietinBank đã điều chỉnh lãi suất các gói vay mua nhà cố định 24 tháng lên trên 12%/năm, trong khi Agribank vẫn duy trì mức thấp hơn, khoảng 8-9,8%/năm.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi suất ưu đãi ban đầu nhìn chung dao động từ 9-12%/năm.

Với mặt bằng lãi suất trên, Thị trường nửa cuối năm 2026 sẽ ra sao?

Theo các chuyên gia Dat Xanh FERI, áp lực lãi vay đã làm thay đổi hoàn toàn hành vi của người mua nhà. Khảo sát của đơn vị này cho thấy thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch (tỉ lệ ưu tiên 96,9%) và vị trí kết nối tốt.

Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính sang ưu tiên nguồn vốn tự có nhằm giảm bớt rủi ro chi phí lãi vay.

Dự báo về thị trường nửa cuối năm 2026, các chuyên gia Dat Xanh FERI nhận định lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh và vẫn sẽ duy trì ở mức cao từ 12% - 14%/năm. Thị trường sẽ bước sâu hơn vào giai đoạn “từ phân hóa đến chọn lọc”.

Bạn đang theo dõi mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở ngân hàng nào? Comment bên dưới nhé!

#DatXanhServices #LaiVayMuaNha #NganHang #ThanhKhoanBatDongSan #ThiTruongBds

Con số này phần nào đã phản ánh được sự khó khăn, khốc liệt và sàng lọc mạnh của thị trường BĐS.

Theo số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường của những đơn vị tư vấn BĐS gần đây cho thấy thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn vô cùng khó khăn, thách thức:

OneHousing nhận thấy thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm nay. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.

Còn Công ty chứng khoán MBS gần đây cho biết thị trường BĐS đang rất ảm đạm do lãi vay mua nhà tăng cao. Đơn vị này cho rằng lãi vay mua BĐS hiện tại đang ở mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ. 

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang có nhiều tiềm năng để vượt qua giai đoạn khó khăn và bứt phát khi các chính sách chiến lược đang được thực thi mạnh mẽ, như: Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhất là cao tốc, metro, quy hoạch không gian phát triển đô thị ở Hà Nội, TP.HCM và Đồng Nai...đẩy mạnh phát triển chiến lược nhà cho thuê, cải cách và hoàn thiện hệ thống luật...

Doanh nghiệp bất động sản lập mới nhiều, rời đi cũng nhanh

Theo Bộ tài chính công bố, đầu năm 2026 có 3.192 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, tăng 23,3%.

Điều này cho thấy thị trường vẫn có lực hút nhất định, nhưng quá trình sàng lọc đang diễn ra rõ hơn. Các doanh nghiệp tài chính hạn chế, thiếu nguồn hàng hoặc gặp áp lực dòng tiền tiếp tục phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.

Số lượng DN BĐS giải thể trong 6 tháng qua là 1.463 đơn vị, tăng 120,3% so với cùng kỳ năm trước.

Bạn nhìn nhận thế nào về bức tranh này của thị trường bất động sản 2026? Comment bên dưới nhé!

#DoanhNghiepBatDongSan #GiaiTheDoanhNghiep #LaiVayMuaNha #ThanhKhoanBatDongSan #ThiTruongBatDongSan

Nhà đầu tư bất động sản lúc này nên nghiêm túc rà soát lại toàn bộ danh mục đang sở hữu, theo chia sẻ của ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing.

Rà soát danh mục: giữ gì, bán gì?

Chia sẻ tại một hội thảo gần đây, ông Trần Quang Trung cho rằng đây là giai đoạn nhà đầu tư cần hành động. Đầu tư là cần thiết, lợi nhuận cần hơn, nhưng thanh khoản cũng rất quan trọng.

Ông nhấn mạnh, nhà đầu tư không thể tiếp tục đầu tư theo cảm tính như trước đây. Cần xem lại tài sản nào nên giữ, tài sản nào nên bán, thậm chí cắt lỗ vẫn phải bán nếu cần. Đồng thời, phải xác định rõ đâu là tài sản ưu tiên đầu tư tiếp trong danh mục 5-10 năm tới.

“Từ nay đến cuối năm và đặc biệt là trong năm tới, mỗi nhà đầu tư cần đưa ra quyết định một cách chủ động. Nếu bỏ lỡ cơ hội hôm nay thì sau này rất có thể sẽ phải tiếc nuối”, ông nói.

Vì sao thanh khoản được đặt lên hàng đầu?

Theo ông Trung, thị trường hiện nay có nhiều cơ hội hơn trước, nhưng chính vì vậy nhà đầu tư càng phải lựa chọn đúng. Lợi nhuận quan trọng, nhưng thanh khoản còn quan trọng hơn.

Nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng thị trường để hiểu khẩu vị người mua trong tương lai sẽ thay đổi ra sao. Đất nền, nhà phố, shophouse còn là lựa chọn ưu tiên hay căn hộ sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường? Đây là những câu hỏi cần phân tích kỹ trước khi xuống tiền.

Quy hoạch, hạ tầng và dân số: đâu là yếu tố quyết định?

Ông cho rằng bức tranh về quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị hiện đã rõ ràng hơn nhiều so với trước. Thông tin quy hoạch cũng được công khai, vì vậy nhà đầu tư nên dựa trên quy hoạch để chọn nơi ở hoặc nơi đầu tư trong tương lai.

Điều quan trọng nhất, theo ông, không phải dự án đẹp đến đâu mà là quy hoạch dân số của khu vực đó. Nhà đầu tư cần hỏi: trong 5-10 năm tới, dân số tăng bao nhiêu? Hạ tầng phát triển thế nào? Có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay công trình động lực nào không?

Chính những yếu tố này mới quyết định giá trị bất động sản trong dài hạn.

Quản trị dòng tiền: không nên dùng hết lực cho một thương vụ

Sau khi chọn đúng nơi đáng đầu tư, bài toán tiếp theo là tài chính. Theo ông Trung, nhà đầu tư không nên dồn toàn bộ nguồn lực vào một thương vụ.

Vì Việt Nam đã hội nhập sâu với kinh tế thế giới, mọi biến động bên ngoài đều có thể tác động nhanh đến thị trường trong nước. Do đó, cần duy trì một khoản dự phòng để có thể trả nợ trong khoảng từ 6 tháng đến 1 năm, thậm chí 2 năm càng tốt, tránh rơi vào tình trạng phải bán hoặc mất tài sản vì áp lực tài chính.

“Điều đáng lo không phải là có nợ, mà là không còn dòng tiền để kiểm soát khoản nợ đó”, ông Trung nhấn mạnh.

4 xu hướng đang định hình thị trường

Ông Trần Quang Trung cũng chỉ ra 4 xu hướng đáng chú ý của thị trường bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, thị trường đang chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khai thác dòng tiền, hiệu quả cho thuê và giá trị sử dụng thực.

Thứ hai, nhu cầu nâng cấp chất lượng sống ngày càng cao. Người mua ưu tiên dự án quy hoạch đồng bộ, cộng đồng cư dân chất lượng, đầy đủ tiện ích và có triển vọng phát triển dài hạn.

Thứ ba, cách nhìn về khoảng cách đang thay đổi. Trong tương lai, người mua sẽ quan tâm “đi mất bao lâu” hơn là “đi bao xa”. Khi metro, vành đai, hạ tầng giao thông hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ phát triển mạnh.

Thứ tư, thế hệ trẻ sẽ tạo ra thay đổi lớn cho thị trường. Họ coi trọng trải nghiệm sống, tiện ích, cộng đồng và chất lượng môi trường hơn thế hệ trước.

Người mua nhà lần đầu nên lưu ý gì?

Với người mua nhà lần đầu, ông cho rằng không nên cố gắng sở hữu bằng được một căn ở khu vực trung tâm nếu vượt quá khả năng tài chính. Điều quan trọng là chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu thực tế.

Còn với người đã có điều kiện, đây là thời điểm cần tính toán việc nâng cấp tài sản, thay vì tiếp tục giữ những loại hình bất động sản không còn phù hợp với xu hướng phát triển mới.

Bạn nghĩ sao về góc nhìn này của OneHousing? Comment bên dưới nhé!

#DauTuBatDongSan #Onehousing #QuanTriDongTien #ThanhKhoanBatDongSan #TranQuangTrung

Giai đoạn “sàng lọc mạnh” của đất nền

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Khó đầu cơ như trước

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...

#Batdongsancomvn #DatNen #DauTuDatNen #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre

Nhu cầu bất động sản chưa bùng nổ như các giai đoạn trước, nhưng thị trường không hề “mất lực”. Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn sàng lọc và tích lũy trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Vì sao giao dịch chững lại?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự suy giảm giao dịch trong một số giai đoạn vừa qua chủ yếu phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động về tín dụng, pháp lý và kinh tế vĩ mô, thay vì sự suy yếu của nhu cầu thực.

Ông cho rằng bất động sản vẫn là một trong những kênh hấp thụ dòng tiền quan trọng của nền kinh tế, và nhu cầu trên thị trường thực tế chưa hề biến mất.

Người mua đang quan tâm điều gì?

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và quá trình điều chỉnh mạnh của thị trường, người mua hiện không còn chạy theo các cơn sốt ngắn hạn. Thay vào đó, họ tập trung nhiều hơn vào:

1. Giá trị sử dụng thực tế

Những sản phẩm có thể ở thật, khai thác thật đang được quan tâm hơn.

2. Khả năng tạo dòng tiền

Yếu tố cho thuê, khai thác bền vững trở thành tiêu chí quan trọng.

3. Tính an toàn của tài sản

Nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và hạn chế rủi ro.

Chu kỳ mới sẽ dựa vào đâu?

Theo vị chuyên gia, cùng với quá trình hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng và sự ổn định dần của dòng vốn, thị trường bất động sản đang hình thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

Trong chu kỳ này, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ và khả năng khai thác bền vững sẽ hút dòng tiền mạnh hơn, thay thế dần mô hình đầu tư dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá như trước đây.

Dòng vốn sẽ chảy vào phân khúc nào?

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, khi dòng vốn dần dịch chuyển từ phân khúc cao cấp sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Bạn nghĩ sao về giai đoạn chững lại này của thị trường? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #HoiMoiGioiBatDongSanVietNam #NhuCauOThuc #PhapLyBatDongSan #ThanhKhoanBatDongSan

Nhà thổ cư Hà Nội đang giảm 300 - 500 triệu đồng/căn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Thậm chí, có căn 200m2 ở Nam Trung Yên chào 100 tỷ cả năm chưa bán được.

Người mua thận trọng vì lo quy hoạch

Thời gian gần đây, giá nhà trong ngõ tại Hà Nội có xu hướng hạ nhiệt, nhưng nhiều người vẫn dè dặt vì sợ mua phải nhà “dính quy hoạch”.

Anh Đỗ Long (quê Ninh Bình) cho biết gia đình anh đã tạm gác kế hoạch mua nhà sau 3 tháng tìm kiếm ở các con ngõ nhỏ tại Hà Nội. Theo anh, nhiều căn đã giảm khoảng 300 - 500 triệu đồng, tùy căn.

Nhưng theo anh, Hà Nội đang mở đường và chỉnh trang đô thị ở nhiều nơi. Dù giá đã giảm, nếu mua xong mà khu vực có kế hoạch quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng thì gia đình lại phải chuyển chỗ ở khác, nên anh chọn chờ đến khi đường xá được quy hoạch xong.

Giao dịch giảm mạnh, mức quan tâm cũng đi xuống

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy quý vừa qua Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, nhưng mức độ quan tâm đến nhà riêng tại Thủ đô cũng giảm 22% tính đến đầu tháng 4. Giao dịch chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không nhiều ở khu vực lõi.

Vì sao thị trường chậm?

Theo anh Trung, môi giới bất động sản tại QLand, thị trường nhà thổ cư Hà Nội hiện rất ảm đạm, thậm chí không có giao dịch. Trước đây văn phòng anh mỗi tháng có khoảng 20 giao dịch, còn hiện tại cả tháng chỉ lác đác 1-2 giao dịch.

Yếu tố lớn nhất là tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc cải tạo chung cư cũ. Khách thường kiểm tra rất kỹ hồ sơ pháp lý, chỉ cần nghe khu vực có khả năng dính quy hoạch là họ dừng lại để chờ.

Giá giảm nhưng vẫn neo cao

Hiện nhà trong ngõ đã giảm 300 - 500 triệu đồng/căn nhưng vẫn neo ở mức cao khoảng 190-250 triệu đồng/m2. Cùng lúc, lãi suất có xu hướng nhích lên khiến người mua càng thận trọng hơn.

Anh Trung cho biết nếu tìm được căn có giá tốt và chắc chắn không nằm trong vị trí quy hoạch, khách vẫn sẵn sàng xuống tiền. Tuy nhiên, nhiều giao dịch bị kéo dài vì khách yêu cầu xác minh hiện trạng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ hoặc kế hoạch cải tạo khu vực.

Căn 100 tỷ cả năm chưa có khách xem

Theo bà Hồ Thị Thu Mai, lãnh đạo một công ty BĐS có 25 năm kinh nghiệm, thanh khoản toàn thị trường Hà Nội sụt giảm nghiêm trọng so với các năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của khách hàng.

Bà cho biết phân khúc đất thổ cư nội đô giá neo cao nhưng không giao dịch. Điển hình là một căn nhà tại khu vực Nam Trung Yên, diện tích 200m2, chào bán 100 tỷ nhưng từ năm ngoái đến nay chưa có khách đến xem.

Nhiều chủ nhà cần bán để trả nợ ngân hàng cho biết lượng khách hỏi ít, thời gian chào bán kéo dài nhiều tháng, thậm chí phải giảm giá vẫn chưa hấp dẫn. Môi giới thổ cư cũng có xu hướng chuyển sang bán dự án hoặc làm nghề khác.

Thổ cư nội đô còn giao dịch, vùng ven gần như đóng băng

Đất thổ cư trong lõi nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng... vẫn có giao dịch nhưng rất kén hàng và kén giá. Trong khi đó, đất nền và thổ cư vùng ven khó khăn hơn nhiều, nhiều nơi gần như đóng băng thanh khoản.

Bà Mai nhận định từ nay đến cuối năm, thổ cư vẫn có thể tiếp tục thanh khoản chậm và giá còn điều chỉnh giảm sâu hơn. Tuy nhiên, bất động sản thổ cư những năm trước đã tăng quá nhanh so với thu nhập và giá trị thực, nên dù điều chỉnh thì chưa chắc đã rẻ. Với nhà đất trong quy hoạch, việc bán vốn đã khó, nay người mua lại càng thận trọng hơn.

Hạ tầng và quy hoạch tác động mạnh đến tâm lý mua nhà

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết giai đoạn trước nhà đất thổ cư từng là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch của thị trường vì tệp khách rất rộng: mua ở thực, đầu tư kinh doanh, cho thuê, tích sản hay đầu tư lướt sóng.

Nhưng thời gian qua, động thái đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị của thành phố đã tác động mạnh đến tâm lý và thanh khoản của loại hình này.

Ông cho biết chỉ trong thời gian ngắn, nhiều công trình từ trung tâm ra vành đai 2 tại Hà Nội đồng loạt thi công cống, cầu và giải phóng mặt bằng như vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo...

Cùng với đó, thành phố thống nhất từng bước di dời, sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu dân cư ngoài đê để tái thiết không gian hai bên sông Hồng theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội. Vì vậy, nhiều người mua đang chuyển sang trạng thái nghe ngóng thay vì quyết định nhanh như trước.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá thổ cư Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanHaNoi #NamTrungYen #NhaThoCuHaNoi #QuyHoachHaNoi #ThanhKhoanBatDongSan

Thanh khoản bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 chỉ còn khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025. Dù nhiều chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi, người mua vẫn đang cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền.

Ưu đãi dồn dập để kéo thanh khoản

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, đà suy giảm giao dịch xuất hiện ở hầu hết các phân khúc trên thị trường Hà Nội.

Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy chỉ khoảng 36% khách hàng còn duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, thấp hơn đáng kể so với mức 55% của năm 2025. Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng dự định mua trong vòng 6 tháng tới, trong khi có tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tiếp theo.

Vì sao người mua vẫn dè dặt?

Giá bất động sản liên tục tăng trong nhiều năm qua khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân suy giảm. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà vẫn tạo áp lực đáng kể với những người dùng đòn bẩy tài chính.

Để kích cầu thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình bán hàng với quy mô lớn, tập trung giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.

Loạt chính sách tài chính đang được tung ra

Trong nhóm doanh nghiệp hỗ trợ tài chính mạnh tay, Vinhomes đang đưa ra các gói vay lên tới 80% giá trị sản phẩm, với lãi suất ưu đãi từ 0-6%/năm trong thời gian kéo dài tới 5 năm, tùy theo thời hạn vay. Với gói vay 18 tháng, khách hàng được miễn lãi hoàn toàn. Với gói 18-36 tháng, sau thời gian ưu đãi, doanh nghiệp còn cam kết duy trì trần lãi suất khoảng 9%/năm thêm tối đa 2 năm, phần chênh lệch so với thị trường do Vinhomes chi trả.

Không chỉ hỗ trợ lãi suất, Vinhomes còn triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng nhàn rỗi thành nguồn vốn mua bất động sản. Theo chương trình này, lượng vàng sở hữu trước ngày 25/4/2026 có thể được quy đổi thành tiền mặt từ 50% đến 80% giá trị sản phẩm. Sau các mốc 3 năm và 5 năm, khách hàng có thể lựa chọn tiếp tục sở hữu bất động sản hoặc nhận lại khoản tiền tương đương giá trị vàng ban đầu kèm lợi nhuận.

Phú Đông Group cũng đưa ra chính sách cố định lãi suất 6,5% trong vòng 5 năm. Nam Long liên kết với các tổ chức tín dụng để cung cấp gói vay với lãi suất tối đa 9% trong 18 tháng đầu tiên.

Trong khi đó, Bcons miễn hoàn toàn lãi vay trong thời gian thi công và ân hạn nợ gốc kéo dài tới 5 năm. Công ty Phát Đạt cũng đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 20 tháng cho một số dự án.

Giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền

Tại dự án Artisan Park do Gamuda Land phát triển, người mua chỉ cần thanh toán khoảng 30% giá trị sản phẩm cho tới thời điểm nhận nhà, đồng thời được kéo dài tiến độ thanh toán lên tới 36 hoặc 60 tháng.

The Aspira của Phúc An Gia áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất tới 36 tháng, ân hạn nợ gốc đến 6 năm, đồng thời hỗ trợ cho thuê lên tới 96 triệu đồng trong 12 tháng.

Tại dự án Regal Legend của Regal Group, khách hàng chỉ cần khoảng 15% vốn đối ứng ban đầu để sở hữu sản phẩm. Doanh nghiệp cũng áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc, miễn 100% lãi suất trong 24 tháng đầu tiên và cam kết khóa trần lãi suất không vượt quá 8,5%/năm trong 2 năm kế tiếp.

Chiết khấu, quà tặng cũng vào cuộc

Song song với các giải pháp tài chính, cuộc đua chiết khấu và quà tặng cũng diễn ra sôi động.

Tại Artisan Park, Gamuda Land đang áp dụng mức chiết khấu mua sỉ lên tới 3%, ưu đãi 5% cho khách hàng thanh toán nhanh, 2% đối với phương án thanh toán chuẩn và cam kết cho thuê với lợi nhuận 4%/năm trong 4 năm.

Ở thị trường Đà Nẵng, dự án Newtown Diamond triển khai mức chiết khấu lên tới 12% cho khách hàng thanh toán sớm và 3% đối với khách hàng thanh toán theo tiến độ.

Ecolife Signature Đà Nẵng của Capital House áp dụng nhiều mức chiết khấu khác nhau như chiết khấu Early Bird 1% dành cho 100 căn đầu tiên, chiết khấu thanh toán chuẩn 2%, chiết khấu thanh toán sớm 70% là 8% và chiết khấu thanh toán sớm 95% lên đến 10%.

Về quà tặng, tại Artisan Park, chủ đầu tư đang tặng gói nội thất lên đến 200 triệu đồng khấu trừ trực tiếp vào giá bán.

Dự án Newtown Diamond tặng slot đỗ xe ô tô kèm gói ưu đãi miễn phí gửi xe trong 5 năm dành cho khách hàng đủ điều kiện. Ngoài ra, chủ đầu tư còn tặng quà tân gia lên tới 150 triệu đồng, miễn phí quản lý vận hành năm đầu tiên, phí thường niên cho thẻ Visa SeATravel hoặc SeAGolf Platinum cùng cơ hội bốc thăm trúng xe Mercedes GLC 300.

Ưu đãi có đủ để khách xuống tiền?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, các chương trình ưu đãi thực chất là hoạt động bán hàng quen thuộc của các chủ đầu tư.

Dù thị trường thuận lợi hay khó khăn, doanh nghiệp vẫn luôn xây dựng chính sách khuyến khích để thúc đẩy khách hàng ra quyết định sớm hơn. Hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hay tặng quà có thể tạo thêm động lực, nhưng chỉ là yếu tố hỗ trợ chứ không phải yếu tố quyết định.

"Quan trọng hơn cả vẫn là sản phẩm phải tốt, đáp ứng được nhu cầu thực của khách hàng", ông Tuấn nhấn mạnh.

Với người mua để ở, các yếu tố như vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và môi trường sống mới là cốt lõi. Với nhà đầu tư, tiềm năng tăng giá, khả năng khai thác dòng tiền và triển vọng phát triển của khu vực mới là cơ sở để quyết định.

Thực tế cho thấy nhiều dự án dù tung ưu đãi lớn vẫn gặp khó trong bán hàng nếu sản phẩm không thực sự hấp dẫn hoặc mức giá vượt quá khả năng chi trả của thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là các khoản chiết khấu, quà tặng hay hỗ trợ tài chính đều nằm trong chi phí bán hàng của doanh nghiệp và cuối cùng được tính toán trong cơ cấu giá thành sản phẩm. Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào giá trị quà tặng hay mức chiết khấu để đánh giá hiệu quả giao dịch.

Ông Tuấn cho rằng khách hàng cần xem xét sản phẩm có phù hợp nhu cầu hay không, khả năng tài chính của mình có đáp ứng được hay không, thay vì chỉ vì một vài ưu đãi ban đầu mà quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, uy tín chủ đầu tư cũng rất quan trọng trong bối cảnh thị trường bước vào quá trình sàng lọc mạnh. Các cam kết về tiến độ xây dựng, hỗ trợ lãi suất hay chính sách hậu mãi chỉ thực sự có giá trị khi doanh nghiệp đủ năng lực tài chính để thực hiện.

Ở góc độ rộng hơn, thanh khoản bất động sản hiện nay không chỉ phụ thuộc vào các chương trình bán hàng mà còn gắn với mặt bằng giá nhà ở, khả năng tiếp cận tín dụng và niềm tin của người mua.

Ưu đãi đang là chất xúc tác, nhưng để thanh khoản thực sự cải thiện, yếu tố quyết định vẫn là chất lượng sản phẩm, mức giá phù hợp với khả năng chi trả của thị trường và niềm tin của khách hàng đối với chủ đầu tư cũng như triển vọng bất động sản trong tương lai.

Bạn nghĩ sao về loạt ưu đãi này, có đủ để bạn xuống tiền không? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanHaNoi #GiaNhaHaNoi #NamLong #ThanhKhoanBatDongSan #Vinhomes

Thanh khoản bất động sản Hà Nội quý 1/2026 chỉ còn khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 48% so với quý 4/2025. Đây là tín hiệu cho thấy người mua đang thận trọng hơn, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc rõ nét.

Người mua Hà Nội đang chậm lại vì điều gì?

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, áp lực lãi suất, lạm phát và các biến động địa chính trị đang khiến mặt bằng giá neo cao, chi phí tài chính tăng lên. Từ đó, tâm lý đầu tư chuyển từ “mua nhanh - bán nhanh” sang quan sát kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Thanh khoản giảm tốc ở hầu hết các loại hình

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy đà giảm không chỉ đến từ yếu tố mùa vụ, mà còn phản ánh nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường đang suy yếu so với giai đoạn sôi động của năm 2025.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền”.

Tâm lý mua nhà đã thay đổi như thế nào?

Khảo sát của One Mount Group trong Q1/2026 cho thấy chỉ khoảng 36% khách hàng còn duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”. Con số này giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy xu hướng ra quyết định đang kéo dài hơn, đặc biệt ở nhóm đầu tư ngắn hạn.

Dù vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, với 58% khách hàng lựa chọn trong tất cả các kênh đầu tư. So với khảo sát gần nhất năm ngoái, tỷ lệ này giảm khoảng 13 điểm phần trăm, nhưng niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn vẫn còn.

Vì sao nhu cầu suy giảm?

Nguyên nhân chính đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Nhiều khách hàng cho rằng mặt bằng giá hiện tại đã tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, khiến việc tiếp cận nhà ở khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường còn tiềm ẩn rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Ngay cả nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy để đầu tư trong ngắn hạn.

Dự báo 2026: thị trường thứ cấp có lợi thế

Theo One Mount Group, thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong năm 2026 vẫn sẽ duy trì thanh khoản đáng kể, nhưng sẽ phân hóa rõ hơn theo khu vực và loại hình sản phẩm.

Căn hộ thứ cấp tiếp tục dẫn dắt giao dịch

Phân khúc căn hộ thứ cấp được dự báo đạt khoảng 33.000 căn giao dịch trong năm 2026. Trong đó, các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ nguồn cung lớn, hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Thổ cư vẫn có giao dịch nhưng phân hóa mạnh

Phân khúc thổ cư được dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch trong năm 2026. Thanh khoản sẽ tiếp tục phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch từng khu vực.

Ông Trần Minh Tiến cho biết: “Trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường”.

Bạn đang quan sát phân khúc nào ở Hà Nội: căn hộ thứ cấp hay thổ cư? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanHaNoi #CanHoThuCap #NhaThoCu #OneMountGroup #ThanhKhoanBatDongSan

Giá bất động sản Đồng Nai đang tăng 10-13% nhờ hưởng lợi từ sân bay Long Thành và các tuyến kết nối TP HCM, nhưng thanh khoản vẫn chậm, giao dịch hạn chế.

Giá căn hộ tăng mạnh ở nhiều khu vực

Tại Biên Hòa, căn hộ Fresia Riverside đang được giao dịch quanh mức 40-45 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 32% so với mức khoảng 32 triệu đồng mỗi m2 hồi năm ngoái.

Tương tự, Fiato Airport City của Thăng Long Real hiện có giá phổ biến 40-45 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 25% so với cùng kỳ 2025.

Nhiều dự án mới cũng lập mặt bằng giá cao hơn

Khu căn hộ Persa Place thuộc đại đô thị Spring Ville của Gamuda Land đang được chào giá dự kiến từ 50 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT).

Tại SwanBay, các block căn hộ trên thị trường thứ cấp phổ biến khoảng 48-50 triệu đồng mỗi m2, thay cho mức khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2 ghi nhận hồi quý I năm ngoái. Căn hộ tại Pegasus Plaza cũng tăng từ khoảng 35 triệu đồng mỗi m2 lên hơn 40 triệu đồng mỗi m2.

Nhà phố, biệt thự cũng đi lên

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố và biệt thự tại Đồng Nai cũng ghi nhận đà tăng giá.

Tại Spring Ville rộng hơn 20 ha trên đường Tôn Đức Thắng, shophouse diện tích 90 m2, cao 4 tầng hiện dao động khoảng 11-12 tỷ đồng mỗi căn, còn nhà phố 90 m2, cao 3 tầng có giá hơn 8 tỷ đồng.

Ở Nhơn Trạch, giá bất động sản tại SwanBay tăng nhanh nhờ hưởng lợi từ cầu Nhơn Trạch và các tuyến thuộc Vành đai 3 TP HCM.

Mặt bằng giá phổ biến hiện nay là bao nhiêu?

Theo dữ liệu từ Batdongsan, đến tháng 4 năm nay, giá bất động sản tại Đồng Nai phổ biến quanh mức 45-90 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, căn hộ là phân khúc tăng mạnh nhất, với biên độ trung bình 10-13%.

DKRA Consulting cũng ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp tại Đồng Nai trong tháng 4 dao động quanh mức 47 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 3% so với đầu năm và gần 11% theo năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá tăng thêm khoảng 5% so với đầu năm và tăng 13% so với cùng kỳ.

Thanh khoản vẫn chưa theo kịp giá

Dù giá bán liên tục đi lên, thanh khoản thị trường nhà đất Đồng Nai vẫn chưa phục hồi tương xứng.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, giá sơ cấp hiện duy trì quanh mức 23 tỷ đồng mỗi căn, ít biến động so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá chuyển nhượng thứ cấp tăng trung bình 8% so với đầu năm và tăng khoảng 12% so với năm ngoái, chủ yếu tại Biên Hòa và Nhơn Trạch.

Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự tại Đồng Nai trong 4 tháng đầu năm đạt khoảng 2.216 căn nhưng lượng tiêu thụ chỉ khoảng 70 căn.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 112 căn, lượng tiêu thụ khoảng 52 căn.

Vì sao giá Đồng Nai tăng?

Đà tăng hiện nay chủ yếu đến từ việc nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế, thay vì chỉ nằm trên quy hoạch như các chu kỳ sốt đất trước đây.

Động lực lớn nhất vẫn là sân bay Long Thành cùng hệ thống giao thông kết nối với TP HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ.

Nhiều công trình như Vành đai 3 TP HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cầu Nhơn Trạch, mở rộng cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây và các tuyến kết nối sân bay đang được tăng tốc thi công, đặc biệt là tuyến metro TP HCM - Long Thành.

Bên cạnh đó, Đồng Nai cũng đang chuyển dần từ địa phương công nghiệp sang trung tâm đô thị - logistics mới của vùng Đông Nam Bộ.

Giá nhà TP HCM liên tục leo thang, trong khi nguồn cung mới khan hiếm, cũng khiến nhiều người mua dịch chuyển sang Đồng Nai để tìm sản phẩm có giá mềm hơn nhưng vẫn kết nối được với TP HCM.

Thị trường còn dư địa, nhưng cần thời gian

Giới phân tích cho rằng thị trường Đồng Nai đang phục hồi cục bộ về giá nhờ tác động từ hạ tầng và quy hoạch. Tuy nhiên, sức mua thực tế vẫn chưa bứt phá khi lãi vay mua nhà còn cao, tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt và tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.

Đà tăng giá hiện nay vẫn mang yếu tố kỳ vọng lớn, đặc biệt tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ thông tin hạ tầng như Nhơn Trạch hay Long Thành.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá Đồng Nai hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#DongNai #GiaBatDongSanDongNai #SanBayLongThanh #ThanhKhoanBatDongSan #VanhDai3TpHcm

Quý I/2026, lãi suất cao đang kéo thanh khoản bất động sản chậm lại. Lãi suất vay mua nhà ưu đãi giai đoạn đầu phổ biến ở mức 8,5-10%/năm, sau ưu đãi thả nổi lên khoảng 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022.

Lãi suất đảo chiều, thị trường lập tức hạ nhiệt

Giai đoạn 2019 - 2021, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để ôm vài lô đất. Giá tăng theo tuần, môi giới kín lịch, còn dòng tiền rẻ trở thành nhiên liệu cho cơn sốt.

Nhưng khi lãi suất tăng, thị trường đổi chiều rất nhanh: người vay bắt đầu lo chi phí vốn, nhà đầu tư dùng đòn bẩy chật vật giữ tài sản, còn cụm từ cắt lỗ xuất hiện dày đặc.

Trường hợp thực tế: vay gần 2 tỷ đồng để mua đất

Cuối năm 2021, anh Trần Quốc Hưng (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) vay ngân hàng gần 2 tỷ đồng để mua hai lô đất vùng ven với kỳ vọng giá tiếp tục tăng mạnh.

Thời điểm đó, lãi suất thấp khiến nhiều người mạnh tay xuống tiền. Ở nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Long An, Bình Phước (cũ), Đồng Nai hay các tỉnh từng sốt đất, giá tăng liên tục dù hạ tầng, dân cư hay khả năng khai thác thực tế chưa thay đổi tương xứng.

Nhưng khi lãi suất chuyển sang thả nổi, chi phí tài chính đội lên trong lúc thanh khoản giảm mạnh. Hai lô đất gần như không có người hỏi mua suốt nhiều năm, dù anh đã giảm giá so với thời điểm mua.

“Tôi mới nhận ra giá trước đó bị đẩy lên quá nhanh. Nhiều người mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội chứ không phải tài sản thực sự tạo ra giá trị”, anh nói.

Lãi suất đang bóp nghẹt hay đang thanh lọc thị trường?

Theo bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nếu phải chọn giữa hai quan điểm này, bà nghiêng về vế thị trường đang được thanh lọc.

Bà cho rằng lãi suất cao chắc chắn tạo áp lực lên thanh khoản, tâm lý người mua và khả năng hấp thụ của thị trường. Nhưng nhìn dài hạn, thị trường bền vững không thể phụ thuộc quá lâu vào tín dụng rẻ và đòn bẩy cao.

Giai đoạn 2020 - 2022, lãi suất thấp khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, đẩy giá nhiều khu vực tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị khai thác thực tế.

“Có thời điểm, mặt bằng giá bị kéo đi khá xa khỏi nền tảng dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực”, bà nói.

Theo bà Thảo, điều đang diễn ra không chỉ là lãi suất tăng làm thị trường chững lại, mà là quá trình tái cân bằng và tái định giá sau một chu kỳ tăng nóng.

“Lãi suất chỉ là chất xúc tác. Bản chất là thị trường đang tái cân bằng và tái định giá lại”, bà nhận định.

Ai chịu tác động mạnh nhất?

Nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao là nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng nhanh trong lúc thị trường chậm thanh khoản, nhiều nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, bán cắt lỗ hoặc cơ cấu lại danh mục.

Ở cấp độ doanh nghiệp, áp lực cũng không nhỏ: chi phí vốn tăng trong khi tốc độ bán hàng chậm lại. Người mua ở thực vẫn có nhu cầu, nhưng đã thận trọng hơn nhiều với quyết định vay dài hạn.

Điểm đáng chú ý là thị trường hiện nay không hẳn đóng băng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp vẫn có giao dịch. Điều đó cho thấy dòng tiền chưa biến mất, mà đang trở nên chọn lọc hơn.

“Nhiều năm trước, nhà đầu tư chủ yếu nhìn vào khả năng tăng giá. Nhưng hiện tại, thị trường đang thay đổi theo hướng ưu tiên tài sản có dòng tiền thực, thanh khoản thực và khả năng khai thác thực”, bà Thảo nhận định.

Lãi suất cao: cái giá phải trả là gì?

Theo chuyên gia, việc duy trì mặt bằng lãi suất cao hơn hoặc kiểm soát tín dụng chặt hơn sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ ngắn hạn, nhưng đồng thời khiến thanh khoản suy giảm, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn hơn và người mua ở thực chịu áp lực vay mua nhà lớn hơn.

“Nói cách khác, quá trình hạ nhiệt đầu cơ gần như không thể diễn ra mà không tạo ra những đau đớn nhất định cho thị trường”, bà nói.

Bà cũng cho rằng lãi suất chỉ nên là một phần trong bộ công cụ điều tiết, chứ không thể thay thế cho giải pháp về pháp lý, hạ tầng hay phát triển nguồn cung phù hợp. Điều thị trường đang thiếu không chỉ là dòng tiền, mà còn là niềm tin.

“Bất động sản là thị trường phụ thuộc rất lớn vào kỳ vọng. Khi người mua tin rằng giá đã hợp lý hơn, pháp lý minh bạch hơn và kinh tế ổn định hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại”, bà nói.

Về triển vọng, bà cho rằng thị trường có thể cần thêm khoảng 12 - 24 tháng để thực sự bước qua giai đoạn khó khăn hiện nay và hình thành chu kỳ phục hồi rõ hơn, nếu vĩ mô ổn định và pháp lý tiếp tục được tháo gỡ.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng lãi suất hiện tại? Thị trường đang bị bóp nghẹt hay đang quay về giá trị thật? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanVungVen #GiaTriThatBatDongSan #LaiSuatVayMuaNha #SavillsVietNam #ThanhKhoanBatDongSan

Thanh khoản căn hộ thứ cấp đang chậm lại, kéo theo nhiều chủ nhà phải giảm giá bán khoảng 5-10% để chốt giao dịch nhanh. Với nhóm căn hộ giá cao trên 5 tỷ đồng, mức điều chỉnh có thể lên tới 10-15% so với kỳ vọng ban đầu.

Chủ nhà giảm giá để bán nhanh

Anh Nguyễn Quang (Từ Liêm, Hà Nội) vừa bán một căn chung cư 2 phòng ngủ, 59m2 với giá 5 tỷ đồng. Trước đó, căn hộ này được rao từ tháng 2 với mức khoảng 5,4 tỷ đồng.

Sau 3 tháng không cải thiện nhiều về lượng quan tâm, anh quyết định hạ giá để chốt giao dịch sớm. Theo anh, mức 5 tỷ đồng hiện vẫn thấp hơn thị trường đang rao khoảng 100 - 200 triệu đồng.

“Nhiều người tới xem nhưng khi nghe giá họ đều không thương thảo thêm. Thấy thị trường đã chững hơn nên khi có khách thiện chí tôi chấp nhận giảm giá để bán được ngay, do gia đình đang cần tiền xử lý công việc”, anh chia sẻ.

Thị trường thứ cấp ghi nhận nhiều lần hạ giá

Anh Ngô Giang - chủ một sàn môi giới tại Hà Nội cho biết, sau Tết giao dịch chung cư đã hạ nhiệt rõ rệt. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá để có giao dịch nhanh.

Ví dụ, một căn hộ tại Thanh Xuân 69m2 được rao 7,5 tỷ đồng, sau một tháng chưa bán được thì hạ còn 7,3 tỷ đồng. Đến cuối tháng 4, chủ nhà chốt ở mức 7 tỷ đồng. Tình trạng này cũng diễn ra ở nhiều khu chung cư khác.

Vì sao giá dễ bị điều chỉnh?

Theo một số môi giới, các giao dịch thứ cấp hiện diễn biến khác nhau tùy phân khúc. Với căn hộ giá cao, dùng nhiều đòn bẩy tài chính, quá trình thương lượng thường kéo dài và giá chốt cuối thường giảm 10-15% so với kỳ vọng ban đầu.

Giao dịch Hà Nội giảm mạnh sau giai đoạn nóng

One Mount Group đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội đang giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Đơn vị này ghi nhận lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư, giảm 50% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

One Mount Group cho rằng mức giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, còn mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các yếu tố như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Điều chỉnh giá đang tập trung ở đâu?

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết áp lực thanh khoản đã tác động đến giá bán căn hộ thứ cấp. Quý vừa qua, phân khúc này xuất hiện các điều chỉnh giảm giá cục bộ, phổ biến từ 5-10%, tùy áp lực tài chính và chiến lược nắm giữ của từng nhà đầu tư.

Mức điều chỉnh không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các khu vực có tỷ lệ nhà đầu tư cao và nguồn cung lớn, trong bối cảnh thanh khoản giảm và lãi suất vay tăng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền có xu hướng giảm giá nhanh hơn, trong khi nhóm có tiềm lực tốt thường giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ.

Theo bà Hương, phần lớn trường hợp không phải bán lỗ mà là điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để cải thiện thanh khoản.

Áp lực chi phí vốn đang tác động ra sao?

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng thanh khoản căn hộ quý vừa qua chậm hơn quý trước. Đi kèm là mức điều chỉnh giá khoảng 4-7% trên thị trường thứ cấp, trong khi lượng quan tâm giảm 12-15% so với cùng kỳ.

Ông nhận định áp lực chi phí vốn, đặc biệt khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến bài toán đầu tư dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng cân đối dòng tiền. Vì vậy, việc giữ mức giá theo kỳ vọng trước đây không còn phù hợp với một bộ phận nhà đầu tư.

“Áp lực này rõ hơn với nhóm sử dụng vốn vay, khi họ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục nắm giữ hay điều chỉnh giá để thu hồi vốn”, ông nhấn mạnh.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư thứ cấp hiện tại? Comment bên dưới nhé!

#Batdongsancomvn #ChungCuThuCap #GiaChungCuHaNoi #HaNoi #ThanhKhoanBatDongSan

Nhà thấp tầng Hà Nội đang rơi vào trạng thái gần như “đóng băng” khi thanh khoản giảm mạnh nhưng giá vẫn neo cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Thanh khoản giảm sâu, giao dịch rất thấp

Theo Savills Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm nhà liền thổ tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 11%. Con số này phản ánh mức giao dịch rất thấp so với các giai đoạn trước.

So với giai đoạn 2021-2022, khi tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án nhà ở thấp tầng thường dao động quanh 40-60%, mức 11% hiện tại cho thấy thị trường đã giảm mạnh về thanh khoản.

Vì sao nguồn cung mới khó hấp thụ?

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy thanh khoản toàn thị trường Hà Nội trong quý I giảm ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, khoảng 90% nguồn cung mở bán mới nằm ngoài đường Vành đai 3, khiến khả năng hấp thụ càng gặp khó khi cầu chưa theo kịp sự dịch chuyển này.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm gắn với các đại đô thị và quỹ đất mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, điều này tạo ra độ vênh giữa cung và cầu.

Giá vẫn cao, chưa có điều chỉnh tương ứng

Trái với thanh khoản sụt giảm, mặt bằng giá nhà thấp tầng tại Hà Nội không có sự điều chỉnh tương ứng. Theo Savills, giá sơ cấp nhà liền thổ trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Diễn biến này cho thấy một trạng thái lệch pha rõ rệt: giá bán tiếp tục neo cao trong khi sức mua suy yếu. Đây là điểm khác so với giai đoạn 2022-2023, khi nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá hoặc tăng chiết khấu để kích cầu.

Chủ đầu tư và người mua đều thận trọng

Hiện tại, áp lực chi phí đầu vào cùng kỳ vọng dài hạn vào sự phục hồi của thị trường khiến các chủ đầu tư không sẵn sàng giảm giá sâu. Trong khi đó, người mua cũng thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao.

Bên cạnh yếu tố giá, tâm lý thị trường cũng góp phần kéo giảm thanh khoản. Sau giai đoạn tăng “nóng”, nhà đầu tư đã giảm mạnh hoạt động “lướt sóng” và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát.

Phân khúc nào đang khó bán hơn?

Theo nhận định của Savills, năm 2026 thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Điều này khiến các sản phẩm thấp tầng mang tính đầu tư thuần túy, không tạo dòng tiền, ngày càng khó thu hút khách hàng.

Với đặc thù giá trị lớn, nhà thấp tầng đang là phân khúc chịu tác động rõ rệt nhất từ sự lệch pha giữa cung, cầu và mặt bằng giá.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà thấp tầng Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#GiaNhaHaNoi #NhaThapTangHaNoi #SavillsVietNam #ThanhKhoanBatDongSan #VanhDai3

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng “khắt khe” hơn, khi dòng tiền ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác rõ ràng.

Thị trường đang “thanh lọc lành mạnh”

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, kéo theo sự thay đổi rõ nét trong hành vi nhà đầu tư và logic vận hành toàn thị trường.

Nếu trước đây tâm lý FOMO khá phổ biến, nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện tại người mua đã thận trọng hơn. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu gồm: pháp lý, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững.

Chi phí đầu vào tiếp tục đẩy giá bán

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt hơn. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào dự án liên tục gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp tăng tính minh bạch, nhưng đồng thời làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Trong đó, giá đất chiếm tới khoảng 30% giá nhà.

Bên cạnh đó, áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác cũng khiến giá thành sản phẩm tiếp tục leo thang. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước.

Mặt bằng giá tại các đô thị lớn

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m².

Tại TP HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với năm trước.

Đà Nẵng ghi nhận giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Thanh khoản vẫn tốt ở khu vực có hạ tầng

Dù thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%. Lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh vào các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng tăng giá gắn với phát triển hạ tầng. Những nơi hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành như vành đai, metro hay đường sắt cao tốc vẫn giữ thanh khoản tích cực.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 61%.

Tại TP HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó 3.000 sản phẩm được tiêu thụ. Riêng khu vực TP HCM cũ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt 3.400 sản phẩm, giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Phía Nam có thêm nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m²

Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực phía Nam được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây là yếu tố góp phần mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.

Giá trị thực sẽ quyết định cuộc chơi

Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường bất động sản đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.

Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.

Về trung và dài hạn, động lực lớn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc, đồng thời mở đường cho các dự án mới được triển khai.

Đây cũng là “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.

Bạn nghĩ sao về xu hướng “giá trị thực dẫn dắt thị trường” hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan2026 #HaTangGiaoThong #PhapLyDuAn #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre

Thanh khoản giảm, dòng tiền thắt chặt và nhà đầu tư đang đổi hướng

Khi dòng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Tại TP.HCM quý I/2026, xu hướng dễ thấy nhất là nhà đầu tư dần chuyển sang các sản phẩm có khả năng khai thác thực, tạo dòng tiền ổn định thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn.

Điểm đáng chú ý là mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Đây là tín hiệu cho thấy chi phí vốn và lãi suất đang tác động trực tiếp tới quyết định mua nhà, đầu tư và cả chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Nguồn cung giảm theo quý, phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Theo báo cáo quý I/2026 của Savills, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn. Con số này giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của thị trường khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba tổng nguồn cung mới.

Đáng chú ý, nguồn cung này tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM (cũ). Cùng với đó, số lượng đợt mở bán hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ở chiều ngược lại, hoạt động giao dịch không quá sôi động. Lượng căn hộ bán ra giảm mạnh, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn khoảng 40%, chủ yếu do thanh khoản phân khúc cao cấp chậm lại.

Lãi suất cao đang là biến số lớn nhất của thị trường

Thực tế cho thấy, lãi suất tăng đang trở thành yếu tố chi phối mạnh nhất đến thanh khoản bất động sản. Không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà, chi phí vốn cao còn tác động trực tiếp đến kế hoạch tài chính của chủ đầu tư, từ tiến độ triển khai dự án đến chính sách bán hàng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc rất kỹ chính sách bán hàng, đặc biệt là phương thức thanh toán và hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Theo ông, chỉ những doanh nghiệp có dòng tiền tốt, khả năng triển khai dự án xuyên suốt mới có thể duy trì hoạt động ổn định trong giai đoạn lãi suất cao.

Ông Kiệt cho biết lãi suất hiện đang duy trì ở mức khá cao, khoảng 14%, và đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà và đầu tư, nhất là với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Với nhiều người mua, đây là rào cản khiến họ phải tính toán lại thời điểm xuống tiền.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S2M Savills TP.HCM, cho rằng chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9% đến 10%.

Bà Hương cũng lưu ý, lãi suất vay ưu đãi hiện nay đã tăng lên mức 8% đến 9% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với khách hàng đi vay sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ trong ngắn hạn.

Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền

Thanh khoản giảm không đồng nghĩa với nhu cầu biến mất. Theo các chuyên gia, đây là sự thận trọng có chọn lọc từ cả người mua lẫn người bán. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng người mua đang ưu tiên sản phẩm phù hợp ngân sách, hạn chế vay nợ và tận dụng chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở những khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Theo ông David, tỷ lệ bán của các dự án vẫn hấp thụ tốt, đạt mức trung bình 35% nguồn cung mới. Các dự án khu vực Bình Dương gần TP.HCM có mức giá phù hợp nên vẫn có thanh khoản cao. Tuy nhiên, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại.

Điều đáng chú ý là giá bán ít có hiện tượng giảm sâu. Lý do đến từ việc nhiều dự án đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, trong khi bảng giá đất mới sát giá thị trường cũng khiến giá nhà khó giảm. Bên cạnh đó, thị trường còn chịu tác động từ quá trình minh bạch hóa, trong đó có việc định danh điện tử bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng giai đoạn trước, dòng vốn rẻ đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường phát triển. Nhưng ở bối cảnh mới, nguồn vốn sẽ được phân bổ đa dạng cho nhiều lĩnh vực nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Vì vậy, dòng vốn sẽ có sự lựa chọn và hướng đến những nơi thực sự cần thiết, thay vì tập trung mạnh vào bất động sản như trước.

Theo ông Đính, đây là diễn biến bình thường của nền kinh tế khi hệ thống ngân hàng và chính sách tài chính hướng đến hiệu quả sử dụng vốn. Thị trường bất động sản vì thế bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó các hoạt động đầu tư và giao dịch đều cần được tính toán kỹ lưỡng hơn.

Giai đoạn này, sản phẩm có giá trị thực mới là tâm điểm

Khi đồng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận, các hoạt động lướt sóng sẽ gặp nhiều rủi ro do chi phí vốn tăng cao. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc hiệu quả sử dụng vốn và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm để tránh tình trạng kẹt dòng tiền.

Ông Đính nhận định khi dòng tiền được điều chỉnh để hạn chế những hoạt động đầu cơ không hiệu quả, thị trường sẽ hướng đến những sản phẩm có tính thực dụng cao, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Chẳng hạn, các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng đây là giai đoạn thử thách thực sự đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Mọi bước đi đều cần cân nhắc kỹ vì câu chuyện lãi suất vẫn còn đó và chưa biết chính xác khi nào mới điều chỉnh. Chính yếu tố này khiến người mua nhà và chủ đầu tư phải thận trọng trong giai đoạn sắp tới.

Ông nhấn mạnh, người mua và nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào giá trị thực của sản phẩm thay vì câu chuyện lời ngắn hạn. Những dòng sản phẩm có giá trị thực, có yếu tố hỗ trợ phát triển trong tương lai và khả năng khai thác dài hạn sẽ được quan tâm nhiều hơn. Ngay cả với sản phẩm hình thành trong tương lai, các dự án có tiến độ triển khai tốt, đảm bảo bàn giao đúng thời gian để phục vụ nhu cầu ở hoặc khai thác mới thu hút được khách hàng.

Hạ tầng 2026 - 2028 sẽ là lực đẩy cho khu vực có kết nối tốt

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hạ tầng giai đoạn 2026 - 2028 tiếp tục được hoàn thiện, không gian đô thị mở rộng, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và khả năng khai thác ổn định. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Thanh khoản giảm trong ngắn hạn không chỉ phản ánh tác động của lãi suất và chi phí vốn, mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, bất động sản tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu thực đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.

Bạn đang ưu tiên sản phẩm nào trong giai đoạn này: ở thực, khai thác cho thuê hay chờ mặt bằng giá hợp lý hơn? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #BatDongSanDongTien #ChiPhiVon #DauTuBatDongSan #DauTuDaiHan #DongTienDauTu #LaiSuat #ThanhKhoanBatDongSan #ThiTruongBatDongSan2026 #TinDungBatDongSan

Thị trường bất động sản quý 2/2026 đang chậm lại rõ rệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà neo cao ở mức 14–16% và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang phòng thủ. Sau giai đoạn phục hồi 2024–2025, thị trường bước vào trạng thái “vừa đi vừa dò”, chờ thêm tín hiệu từ pháp lý và tín dụng.

Dễ thấy nhất là dòng tiền đầu cơ gần như biến mất. Cuộc chơi hiện tại đang nghiêng về những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng và các chủ đầu tư sở hữu năng lực tài chính vững mạnh. Đây là giai đoạn thị trường không còn dành cho sự lướt sóng ngắn hạn như trước.

Quý I/2026: nguồn cung tăng, thanh khoản giảm

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 13.000 sản phẩm mới ra mắt, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 78.000 sản phẩm. Nếu xét theo năm, nguồn cung tăng mạnh, nhưng sức hấp thụ lại chỉ đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương 15–20%.

Con số này cho thấy một thực tế khá rõ: hàng ra nhiều hơn nhưng người mua xuống tiền chậm hơn. Khi lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí lên 15–16% sau ưu đãi, đòn bẩy tài chính trở thành áp lực lớn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Kết quả là thanh khoản chững lại, nhất là ở những sản phẩm không có lợi thế rõ ràng về vị trí, pháp lý hoặc hạ tầng kết nối.

Thị trường phân hóa mạnh theo chất lượng sản phẩm

Điểm đáng chú ý nhất trong giai đoạn này là sự phân hóa ngày càng rõ. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ vẫn giữ được thanh khoản tương đối. Đây là nhóm sản phẩm vẫn có người mua thật quan tâm, dù thị trường chung đang chậm lại.

Ngược lại, đất nền và khu vực vùng ven tiếp tục trong trạng thái ế ẩm, tồn kho cao. Với nhóm này, bài toán thanh khoản đang khó hơn khi dòng tiền đầu cơ rút lui, còn người mua thực lại cân nhắc rất kỹ về pháp lý, khả năng khai thác và mức độ hoàn thiện hạ tầng.

Về giá bán, mặt bằng sơ cấp nhìn chung vẫn được giữ ổn định, thậm chí nhích nhẹ ở một số phân khúc do chi phí đầu vào tăng và nguồn cung được kiểm soát. Ở thị trường thứ cấp, giá có điều chỉnh nhưng chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu trên diện rộng.

Doanh nghiệp “nén ga”, chờ thời điểm tốt hơn

Không khí sôi động của nửa cuối 2025 đã nhanh chóng nhường chỗ cho trạng thái dè chừng. Các chủ đầu tư vẫn triển khai xây dựng, vẫn tổ chức sự kiện, nhưng số lượng mở bán đã giảm mạnh.

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 21 dự án khởi công, 28 sự kiện “kick-off” nhưng chỉ khoảng 20 đợt mở bán. So với quý trước, đây là mức giảm đáng kể và phản ánh chiến lược rõ ràng của doanh nghiệp: vẫn giữ hiện diện trên thị trường, nhưng chưa vội bung hàng.

Thay vì chạy theo tốc độ mở bán, nhiều chủ đầu tư tập trung vào các gói tài chính để kích cầu, gồm hỗ trợ lãi suất, cố định lãi dài hạn, kéo dài ân hạn nợ gốc. Mục tiêu lúc này không còn là bán nhanh bằng mọi giá, mà là giữ dòng tiền và nuôi nhu cầu thị trường.

Dòng tiền đổi gu: chọn lọc hơn, thực dụng hơn

Một thay đổi mang tính cấu trúc đang diễn ra: dòng tiền đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất. Thay vào đó là dòng vốn chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ, khả năng khai thác thực và tạo dòng tiền ổn định.

Điều này đang khiến thị trường tự tái định hình theo hướng minh bạch và thực chất hơn. Tiêu chuẩn pháp lý, chất lượng dự án và hành vi đầu tư đều dịch chuyển rõ rệt. Lợi thế sẽ nghiêng về những chủ đầu tư có năng lực triển khai thật, còn nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên tầm nhìn trung – dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Quý II/2026: phục hồi có chọn lọc, nhưng rủi ro vẫn còn

Triển vọng quý II/2026 vẫn được đánh giá là thận trọng. Nguồn cung mới có thể đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng quy mô thị trường lên gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng cải thiện lên 20–30%, nhưng mức độ phân hóa vẫn rất lớn.

Ba kịch bản đang được đặt ra:

Kịch bản tích cực: lãi suất giảm mạnh, thị trường bật tăng rõ rệt.

Kịch bản trung tính: tăng trưởng có kiểm soát, giá nhích nhẹ.

Kịch bản thách thức: lãi suất neo cao, tín dụng siết chặt, thanh khoản yếu.

Với diễn biến hiện tại, kịch bản thách thức đang dần lộ diện. Thị trường chưa rơi vào suy thoái, nhưng cũng chưa đủ lực để bứt tốc. Giai đoạn này phù hợp với tư duy “đi chậm để chọn đúng”, đặc biệt là với người mua đang cân nhắc pháp lý, vị trí và khả năng giữ giá của sản phẩm.

Tóm lại: quý 2/2026 không phải là thời điểm của tâm lý FOMO. Đây là giai đoạn thị trường lọc lại người mua, lọc lại sản phẩm và lọc lại cả chủ đầu tư. Ai có tài chính vững, pháp lý rõ, sản phẩm thực thì vẫn có cửa; còn những sản phẩm thiếu lợi thế rõ ràng sẽ khó thanh khoản hơn rất nhiều.

Bạn đang nhìn nhận thị trường quý 2/2026 theo hướng nào: chờ thêm hay xuống tiền vào sản phẩm phù hợp? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanQuy22026 #DongTienDauCo #HotTrend #LaiSuatVayMuaNha #ThanhKhoanBatDongSan #ThiTruongBatDongSan

Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12%–14%/năm, một số trường hợp lên đến 15%–16%/năm theo cơ chế thả nổi. Đây là điểm đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà và nhà đầu tư trong quý I/2026, theo báo cáo vừa công bố của FERI – Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services.

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở đang cho thấy sự chuyển biến rõ rệt: nguồn cung tăng lên, nhưng sức mua không tăng tương ứng. Chi phí tài chính leo thang khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt là nhóm khách hàng dùng đòn bẩy tài chính. Thanh khoản vì vậy có dấu hiệu chững lại cục bộ ở nhiều phân khúc.

Tổng lượng hấp thụ quý I/2026 đạt 14.616 sản phẩm, giảm 46% so với quý 4/2025. Con số này phản ánh rất rõ tâm lý phòng thủ của thị trường trong bối cảnh lãi suất vay vẫn cao và dòng tiền mua ở thực lẫn đầu tư đều được cân nhắc kỹ hơn.

Tính trên tổng nguồn cung quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động phổ biến ở mức 15% - 25%. Trong đó:

- Miền Bắc duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 25%.
- Miền Nam ước đạt 20% - 25%, giảm 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước.
- Miền Trung duy trì ở mức 15% - 20%.

Điểm đáng chú ý là sự sụt giảm này không đến từ việc thiếu hàng, mà đến từ áp lực vốn. Khi lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã chạm mức 14% - 16%/năm, người mua dễ rơi vào trạng thái “đắn đo trước khi xuống tiền”. Thanh khoản hiện tại chỉ tập trung cục bộ ở những dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như ghi nhận giao dịch rất hạn chế.

Về nguồn cung, quý I/2026 ghi nhận mức tăng khá mạnh. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 77.912 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 13.610 sản phẩm, tăng 70% theo năm.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch. Đây cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường đang ưu tiên các sản phẩm có nền tảng rõ ràng hơn, thay vì mở rộng tràn lan như các giai đoạn trước. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu vực miền Tây chỉ ghi nhận khoảng 300 sản phẩm, mức khá khiêm tốn.

FERI dự báo trong thời gian tới, nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ BĐS sơ cấp được dự báo duy trì ở mức 20% - 30%.

Ở góc độ tín dụng, lãi suất cho vay được kỳ vọng giảm trong quý II/2026 khi đầu tháng 4 đã có hơn 286.000 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất trong quý II dự kiến vẫn ở mức cao, khoảng 10% - 13%. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí vốn chưa thực sự “dễ thở” cho người mua nhà.

Theo tổ chuyên gia, nếu Chính phủ và NHNN tiếp tục kiểm soát chặt hoạt động BĐS, siết room tín dụng và lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, thị trường nhiều khả năng sẽ vận hành theo kịch bản thách thức. Nói cách khác, bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà đang đi theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường chuyển sang chu kỳ mới.

FERI cũng đưa ra 3 kịch bản cho quý II/2026:

1. Kịch bản lý tưởng
Trong điều kiện vĩ mô tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, nguồn cung có thể tăng 40% - 50%, giá bán tăng 10% - 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, nhưng phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở room tín dụng cho BĐS và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

2. Kịch bản kỳ vọng
Thị trường tăng trưởng có kiểm soát, với nguồn cung tăng 30% - 40%, giá bán tăng 2% - 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% - 12%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 40%.

3. Kịch bản thách thức
Nếu chi phí vốn tiếp tục tăng và chính sách tiền tệ vẫn được kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20% - 30%, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%, tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Tóm lại, dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường đang không thiếu nguồn hàng, nhưng đang thiếu một mặt bằng vốn đủ dễ chịu để kích thích giao dịch mạnh hơn. Trong bối cảnh này, người mua ở thực và nhà đầu tư dùng vốn vay sẽ là nhóm bị tác động rõ nhất.

Bạn đang nhìn thị trường BĐS 2026 theo kịch bản nào: thách thức, kỳ vọng hay lý tưởng? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #DatXanhServices #Feri #LaiVayMuaNha #ThanhKhoanBatDongSan