Giai đoạn “sàng lọc mạnh” của đất nền

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Khó đầu cơ như trước

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...

#Batdongsancomvn #DatNen #DauTuDatNen #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tháng 5 hạ nhiệt trên diện rộng, đặc biệt ở đất nền và nhà phố. Dù vậy, mặt bằng giá tại hầu hết phân khúc và khu vực vẫn tiếp tục đi lên.

Thị trường phân hóa rõ nét

Theo dữ liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn, tháng 5 ghi nhận sự hạ nhiệt của nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên diện rộng. Điểm đáng chú ý là dù lượng quan tâm giảm, giá bán vẫn tăng ở nhiều nơi.

TPHCM tiếp tục là thị trường dẫn dắt về mức độ quan tâm, chiếm 48,9% tổng lượng tìm kiếm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ chung cư: thuê phục hồi, giá bán tăng mạnh

Ở phân khúc căn hộ chung cư, nhu cầu thuê đang có dấu hiệu phục hồi tại cả Hà Nội và TPHCM.

Trong khi đó, giá bán căn hộ tăng mạnh tại nhiều địa phương, bình quân tăng 26% so với cùng kỳ. Các địa phương tăng nổi bật gồm:

- Bắc Ninh: tăng 61%
- Khánh Hòa: tăng 37%
- Hà Nội: tăng 34%

Nhà riêng: Hà Nội vượt xa TPHCM về giá

Đối với nhà riêng, TPHCM tiếp tục giữ sức hút về nhu cầu mua. Tuy nhiên, Hà Nội lại ghi nhận mức tăng giá mạnh hơn.

Giá bán nhà đất riêng tại Thủ đô hiện đạt trung bình 254 triệu đồng/m², cao gấp hơn hai lần so với mức 116 triệu đồng/m² tại TPHCM. Khoảng cách giữa hai thị trường lớn nhất cả nước vì thế tiếp tục nới rộng.

Nhà mặt phố và đất nền: nhu cầu giảm, giá vẫn tăng

Nhà mặt phố ghi nhận sự sụt giảm về nhu cầu. Giá bán có xu hướng phân hóa giữa các khu vực.

Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá bán với mức tăng 24%, trong khi TPHCM nổi bật hơn ở thị trường cho thuê khi giá thuê tăng tới 38%.

Đáng chú ý nhất là đất nền. Lượng quan tâm đối với đất nền tại Hà Nội giảm tới 55% so với cùng kỳ năm trước - mức giảm mạnh nhất trong các phân khúc.

Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng tại nhiều địa phương, trong đó Đà Nẵng tăng 44% và Quảng Nam tăng 39%.

Biệt thự miền Bắc giữ nhịp tốt hơn mặt bằng chung

Trong khi phần lớn các phân khúc có dấu hiệu chững lại, biệt thự tại khu vực miền Bắc lại ghi nhận tín hiệu tích cực hơn mặt bằng chung.

Các địa phương như Hưng Yên, Hải Phòng và Quảng Ninh đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tại TPHCM, phân khúc này cũng xuất hiện dấu hiệu phục hồi nhẹ trong tháng 5.

Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Tại họp báo thường kỳ quý I/2026, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định khi các quy định pháp luật mới được triển khai đồng bộ và đi vào thực tiễn, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa rõ nét, đồng thời từng bước vận hành ổn định hơn.

Theo bà Hằng, việc nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần ổn định mặt bằng chung của thị trường trong thời gian tới, hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Nhu cầu bất động sản dự báo sẽ tập trung chủ yếu vào nhà ở vừa túi tiền, căn hộ chung cư có giá phù hợp tại các đô thị lớn, cũng như đất nền tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định.

Bên cạnh đó, hoạt động môi giới bất động sản được dự báo sẽ ngày càng đi vào nền nếp, chuyên nghiệp hơn nhờ cơ chế quản lý chặt chẽ và việc nâng cao tiêu chuẩn hành nghề. Các hành vi đầu cơ, thổi giá sẽ tiếp tục được tăng cường giám sát, kiểm soát, góp phần hạn chế những biến động bất thường của thị trường.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất: căn hộ, nhà riêng hay đất nền? Comment bên dưới nhé!

#Batdongsancomvn #CanHoChungCu #DatNen #NhaPho #ThiTruongBatDongSan

Giá đất Đà Nẵng đang tăng mạnh, trong đó tuyến Bạch Đằng được ghi nhận cao nhất hơn 340 triệu đồng/m². Thành phố yêu cầu siết minh bạch để tránh “thổi giá”, sốt đất ảo và giữ thị trường bám sát nhu cầu ở thực.

Giá đất tăng nhanh sau 2 lần điều chỉnh bảng giá

Theo các báo cáo thị trường năm 2025, mặt bằng giá đất tại Đà Nẵng đã tăng mạnh sau hai lần điều chỉnh bảng giá đất của thành phố.

Tuyến đường Bạch Đằng được ghi nhận có giá đất cao nhất lên tới hơn 340 triệu đồng/m²; nhiều tuyến trung tâm như Nguyễn Văn Linh, Võ Văn Kiệt, Lê Duẩn dao động từ 150–240 triệu đồng/m².

Đất nền, căn hộ đều tăng

Ở phân khúc đất nền, khảo sát của DKRA Consulting cho thấy giá sơ cấp tại Đà Nẵng dao động từ 32–126 triệu đồng/m², trong đó phần lớn giao dịch tập trung quanh mức 54 triệu đồng/m². Sức cầu tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ cũng tăng mạnh. Một số báo cáo thị trường ghi nhận giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Đà Nẵng đã lên khoảng 85 triệu đồng/m², tăng gần 27% so với năm 2024.

Vì sao giá vẫn xa nhu cầu ở thực?

Theo số liệu thống kê, thu nhập bình quân của phần lớn lao động đô thị tại Đà Nẵng hiện chỉ dao động khoảng 10 - 20 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ phổ biến từ 3-5 tỉ đồng/căn tại khu vực trung tâm khiến nhiều gia đình trẻ khó tiếp cận nếu không vay dài hạn.

Một chuyên gia bất động sản tại Đà Nẵng nhận định thị trường đang có nghịch lý: phân khúc cao cấp và đất nền đầu cơ tăng mạnh, còn nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho người dân, công nhân và người thu nhập trung bình lại thiếu hụt.

Tình trạng môi giới tung tin quy hoạch, mua bán theo tâm lý đám đông và đầu cơ ngắn hạn đang làm méo mó thị trường. Nhiều khu vực ghi nhận giá đất tăng nhanh chỉ sau vài tuần dù hạ tầng và dân cư chưa phát triển tương xứng.

Minh bạch thị trường là giải pháp căn cơ

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản TP. Đà Nẵng, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Lê Ngọc Quang nhấn mạnh không để thị trường bất động sản bị thao túng, “thổi giá”, tạo sốt đất ảo gây méo mó thị trường và đẩy giá nhà đất xa rời giá trị thực.

Ông yêu cầu công khai đầy đủ thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất và dữ liệu giao dịch để hạn chế tình trạng đầu cơ lợi dụng thông tin mập mờ để kích giá.

Thành phố cũng yêu cầu rà soát các dự án chậm triển khai, xử lý nghiêm tình trạng phân lô bán nền trái phép, huy động vốn sai quy định và lợi ích nhóm trong quản lý đất đai.

Theo Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng, thành phố đang thúc đẩy xây dựng cơ sở dữ liệu số về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm quản lý đồng bộ giá đất, giao dịch và quy hoạch.

Định hướng sắp tới là gì?

Đà Nẵng xác định ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực thay vì phát triển nóng theo hướng đầu cơ.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là hướng đi cần thiết để thị trường bất động sản quay về đúng vai trò phục vụ phát triển đô thị và an sinh xã hội.

Trong bối cảnh Đà Nẵng hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế - tài chính của miền Trung, một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phù hợp thu nhập người dân được xem là điều kiện quan trọng cho phát triển bền vững.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá đất hiện tại ở Đà Nẵng? Comment bên dưới nhé!

#DaNang #DatNen #GiaDat #NhaOXaHoi #ThiTruongBatDongSan

Đất nền phía Tây TP. HCM đang “ấm lại”, nhưng giao dịch vẫn ở trạng thái thăm dò. Sau giai đoạn chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô, lượng quan tâm đã tăng trở lại khoảng 16%, trong khi giá ở nhiều khu vực tiếp tục điều chỉnh. Dòng tiền có quay lại, nhưng chưa thật sự mạnh, cho thấy tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.

Tại sự kiện Tiêu điểm thị trường BĐS TP. HCM, tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây diễn ra sáng ngày 19/4 tại Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh, Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đất nền tại TP. HCM đang ghi nhận tín hiệu hồi phục bước đầu. Đây là diễn biến dễ hiểu khi mặt bằng giá đã có sự điều chỉnh sau thời gian dài neo cao, trong khi các yếu tố chính sách và vĩ mô dần ổn định hơn.

Tuy vậy, mức độ quan tâm tăng chưa đồng nghĩa với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Khảo sát từ đội ngũ môi giới cho thấy thị trường vẫn đang ở trạng thái đi ngang hoặc suy giảm ở nhiều nơi. Cụ thể, 37% ý kiến cho rằng giao dịch ổn định, 44% nhận định thị trường giảm hoặc giảm mạnh, và chỉ 19% ghi nhận tăng trưởng.

Điều này phản ánh rất rõ tâm lý của nhà đầu tư hiện nay: không còn xuống tiền nhanh như trước, mà ưu tiên chọn lọc kỹ hơn. Các tiêu chí được quan tâm nhiều nhất vẫn là pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng khai thác thực tế.

Về giá bán, thị trường đất nền TP. HCM đang phân hóa rõ rệt. Khu trung tâm vẫn duy trì đà tăng nhẹ khoảng 5%. Trong khi đó, các khu vực như phía Đông, phía Tây và phía Bắc ghi nhận mức giảm nhẹ từ 2-3%. Đáng chú ý, khu Nam có mức điều chỉnh sâu hơn, lên tới khoảng 9%.

Dù giá có xu hướng giảm, mức độ quan tâm lại tăng tại nhiều khu vực. Nổi bật là khu trung tâm tăng 36% và khu phía Bắc tăng 33%. Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư bắt đầu quay lại “săn hàng” khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, nhưng vẫn chưa sẵn sàng giải ngân mạnh.

Ở Long An cũ, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Đây là thị trường vệ tinh quan trọng của TP. HCM và đang cho thấy sự cải thiện về mức độ quan tâm, dù chưa đồng đều giữa các địa bàn. Một số khu vực như Bến Lức (-17%) và Đức Hòa (-11%) vẫn ghi nhận mức giảm, trong khi các khu vực khác chỉ biến động nhẹ hơn.

Về giá bán, đất nền khu vực Long An cũ tiếp tục điều chỉnh. Mặt bằng phổ biến hiện dao động từ khoảng 14-24 triệu đồng/m2, giảm từ 4-7% tùy khu vực. Trong đó, Cần Giuộc đang giữ mức cao nhất khoảng 24 triệu đồng/m2, còn Đức Hòa thấp hơn, quanh ngưỡng 14 triệu đồng/m2.

Nhìn tổng thể, việc giá giảm trong khi mức độ quan tâm cải thiện cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Đây là lúc bên mua quay trở lại nhưng vẫn giữ tâm lý chờ đợi, chưa vội giải ngân nếu chưa thấy đủ rõ ràng về pháp lý, giá và triển vọng khai thác.

Ở góc độ chu kỳ, diễn biến hiện tại mang khá nhiều đặc điểm của giai đoạn tích lũy: nguồn cung dần được hấp thụ, mặt bằng giá điều chỉnh về mức hợp lý hơn, và dòng tiền bắt đầu quay lại theo hướng chọn lọc. Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần nhìn kỹ hơn vào từng sản phẩm thay vì chỉ nhìn theo xu hướng chung của thị trường.

Trong ngắn hạn, đất nền phía Tây TP. HCM và Long An cũ khó xuất hiện những nhịp tăng trưởng đột biến. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và mức giá đã điều chỉnh vẫn sẽ là điểm đến của dòng tiền khi niềm tin thị trường được củng cố trở lại.

Bạn đang quan tâm đất nền khu vực phía Tây TP. HCM hay Long An cũ? Theo bạn, mặt bằng giá hiện tại đã đủ hấp dẫn để xuống tiền chưa? Comment bên dưới nhé!

#DatNen #DongTien #PhanKhuc #TpHcm

Giá rao bán đất nền quý I/2026 tiếp tục neo cao. Tại Hà Nội, mức trung bình đạt 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 ở quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Với TP. Hồ Chí Minh cũ, giá đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2 từ quý IV/2025 đến quý I/2026, đồng thời tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 vào quý I/2025.

Bức tranh thị trường cho thấy một điểm đáng chú ý: nhu cầu tìm kiếm giảm, nhưng mặt bằng giá chưa điều chỉnh mạnh. Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Ngược lại, khi có thông tin về áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng.

Điều này phản ánh rất rõ tâm lý của người mua đất nền hiện nay: thận trọng hơn, cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, quy hoạch và khả năng giữ giá. Trong khi đó, kỳ vọng của bên bán vẫn còn neo ở mức cao, khiến mặt bằng giá nhìn chung chưa có điều chỉnh giảm rõ rệt.

Xét riêng về mức độ quan tâm, cả Hà Nội và TP.HCM cũ đều ghi nhận xu hướng giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể, TP.HCM cũ giảm 5%, còn Hà Nội giảm 23%. Đây là mức giảm cho thấy dòng tiền và nhu cầu đầu tư đang có sự sàng lọc rõ ràng hơn, thay vì lan rộng như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, thị trường không giảm đồng đều ở mọi khu vực. Miền Trung đang là điểm sáng khi hầu hết các địa phương trong khu vực này ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%. Trong bối cảnh hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM cũ chững lại, diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư phải nhìn lại phân bổ dòng tiền theo vùng.

Theo bà Ngọc Ánh, trong quý I/2026, nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại miền Trung, đặc biệt ở các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa,… Đây là yếu tố quan trọng kéo mức độ quan tâm quay trở lại với khu vực này, nhất là khi nguồn cung mới luôn tác động trực tiếp đến thanh khoản và mặt bằng giá kỳ vọng.

Nhìn tổng thể, dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường đất nền đang đi theo hướng phân hóa rõ hơn: Hà Nội và TP.HCM cũ giảm nhiệt về lượng quan tâm, giá vẫn giữ tương đối ổn định; trong khi miền Trung lại hút sự chú ý nhờ nguồn cung và các tín hiệu thị trường mới.

Với người mua ở thời điểm này, các yếu tố như vị trí, pháp lý sạch, quy hoạch, khả năng thanh khoản vẫn là tiêu chí then chốt. Còn với người bán, việc neo giá quá cao trong bối cảnh nhu cầu đang chậm lại có thể khiến thời gian giao dịch kéo dài hơn so với trước.

Bạn đánh giá thế nào về mặt bằng giá đất nền hiện tại? Comment bên dưới nhé!

#Batdongsancomvn #DatNen #HaNoi #MienTrung #TphcmCu