🔥🔥🔥Giá đất nền ở nhiều khu vực hạ nhiệt rõ rệt rồi các bác. Lượn qua một vòng trên các trang mạng chuyên rao bán nhà đất các bác có thể thấy mặt bằng giá đang thấp hơn rất nhiều so với đỉnh sốt đất cuối năm 2025

💰Mình lấy ví dụ từ dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn, một lô đất gần 100m2 ở Hiệp Hòa (Bắc Giang) lúc đỉnh sốt vào cuối 2025 có giá khoảng 60 tr/m2 nay rao bán 21,5 triệu đồng/m2 giảm khoảng 65%; một mảnh đất khác ở Cẩm Trang, Mai Trung rao bán 2,5 tỷ đồng cho diện tích 400m2, tương đương 6,25 tr/m2 giảm khoảng 58%

📉Ở khu vực Hòa Bình (cũ) giá đất nền cũng giảm tương đối sâu, một lô đất 118m2 ở KĐT Thống Nhất rao bán 1,95 tỷ tương đương 16,5 tr/m2 giảm 55% so với đỉnh

✅Khu vực vùng ven Thủ đô cũng hạ nhiệt rõ nét: Ở Phù Cát (Hòa Lạc) lúc sốt một lô đất có thể rao bán trên 100 tr/m2 nhưng nay giá một số lô đã giảm từ 20-30% so với năm ngoái; KĐT Cienco 5 Mê Linh đất nền đang rao bán phổ biến 35-45tr/m2, mức giá này đã giảm khoảng 30-35% so với hồi đỉnh năm ngoái khoảng 60tr/m2

💸Tại Việt Trì (Phú Thọ) cũng từng xảy ra hiện tượng sốt đất khi sáp nhập tỉnh, thành nhưng hiện nay giá đất đã giảm đáng kể xuống mức khoảng 15-18tr/m2 so với mức 35-40tr/m2 tức giảm gần 1 nửa so với thời điểm giữa năm ngoái rồi.

📉Góc nhìn thị trường

Theo quan điểm cá nhân mình thấy hiện tại giá BĐS nhìn cung và đất nền nói riêng đã giảm khá sâu, điều này một phần do mặt bằng lãi suất cao khiến các nhà đầu tư chịu áp lực lớn về đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản với mức giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường để thoát hàng. Do đó, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện tại thì nhiều khả năng hiện tượng bán tháo tài sản tiếp tục diễn ra, và đưa bất động sản về mức giá hợp lý

Hiện tượng giảm giá sốc trong thời gian ngắn bởi vì thời gian qua giá BĐS bị “thổi” lên quá cao, cao hơn mức thu nhập người dân rất nhiều (thống kê đâu đó hơn 30 lần), vì thế việc BĐS xì hơi trong bối cảnh lãi suất cao không có gì lạ

Kết luận: Giới đầu tư vẫn thường nói rằng “đỉnh của lãi suất là đáy của nhiều loại tài sản”, quan điểm của mình cho là BĐS đang về vùng đáy, đây là thời điểm tốt để sở hữu bất động sản.

#datnen #datmelinh #nhadat

Giai đoạn “sàng lọc mạnh” của đất nền

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Khó đầu cơ như trước

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...

#Batdongsancomvn #DatNen #DauTuDatNen #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre