Giai đoạn “sàng lọc mạnh” của đất nền

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Khó đầu cơ như trước

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...

#Batdongsancomvn #DatNen #DauTuDatNen #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre

Giá căn hộ TPHCM quí 1-2026 trung bình khoảng 112 triệu đồng/m², trong khi nhiều người trẻ đang chọn thuê nhà dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Chọn thuê thay vì “gồng” mua nhà

Tại phường An Khánh (TPHCM), vợ chồng anh Nhật Minh đang ở một căn hộ rộng 60m². Dù có thu nhập khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng, nếu mua nhà thì khoản trả góp có thể lên đến 20-25 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể áp lực lãi suất.

Hiện tại, chi phí thuê căn hộ của họ chỉ khoảng 14 triệu đồng, phần còn lại được dành cho đầu tư và tích lũy.

Câu chuyện này đang ngày càng phổ biến khi giá nhà tại TPHCM tăng nhanh nhiều năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Giá nhà và chi phí sở hữu đang ở mức nào?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quí 1-2026, giá căn hộ tại TPHCM trung bình khoảng 112 triệu đồng/m², chủ yếu bị kéo lên bởi phân khúc cao cấp và hạng sang.

Ở phân khúc trung cấp, phù hợp với nhóm mua ở thực như các cặp vợ chồng trẻ, giá phổ biến dao động khoảng 85-120 triệu đồng/m² và có thể cao hơn ở một số dự án.

Với mức này, một căn hộ 60m² có thể có giá từ 5–7 tỉ đồng. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, khoản trả góp hàng tháng có thể lên tới 20–30 triệu đồng.

Vì sao thuê nhà đang “dễ thở” hơn?

Trong khi giá bán tăng mạnh, thị trường cho thuê cũng tăng theo nhu cầu phục hồi và chi phí vận hành, nhưng tốc độ tăng vẫn thấp hơn đáng kể so với giá bán nhà.

Với mức thuê phổ biến 10-15 triệu đồng mỗi tháng, nhiều người có thể linh hoạt cân đối tài chính mà không phải gánh áp lực vay nợ dài hạn.

Không chỉ là bài toán chi phí, thuê nhà còn mang lại sự linh hoạt, nhất là với người trẻ có nhu cầu dịch chuyển theo công việc và lối sống.

Từ “sở hữu bằng mọi giá” sang tối ưu dòng tiền

VARS IRE cho biết trong ba năm gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn tăng mạnh, trong khi giá thuê tăng chậm hơn và đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2025. Độ “lệch pha” này đang tạo lợi thế tương đối cho người đi thuê trong ngắn và trung hạn.

Xu hướng này cho thấy sự dịch chuyển trong tư duy: từ “sở hữu bằng mọi giá” sang ưu tiên chất lượng sống và tối ưu dòng tiền.

Nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận thế nào?

Mới đây, trong kết luận về tình hình triển khai Chỉ thị 34-CT/TW, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh, đến năm 2030, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những khu vực có giá nhà vượt xa thu nhập người dân.

Điều này cho thấy nhà ở cho thuê đang dần được đặt ngang với mô hình sở hữu, hướng tới hệ sinh thái đa dạng gồm thuê, thuê mua và sở hữu.

Theo TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn nhóm thu nhập thấp và trung bình hiện khó tích lũy hoặc vay vốn dài hạn để mua nhà, trong khi chính sách trước đây vẫn thiên về sở hữu.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản, cũng cho rằng nhà ở xã hội nên ưu tiên cho thuê, bởi nếu tiếp tục thiên về bán, chính sách dễ “lệch pha”, làm gia tăng nguy cơ trục lợi và khiến người thực sự cần khó tiếp cận.

Vì sao nguồn cung cho thuê vẫn còn hạn chế?

Rào cản lớn nằm ở cả tâm lý thị trường lẫn phía doanh nghiệp. Quan niệm “an cư phải sở hữu” vẫn phổ biến, trong khi mô hình cho thuê chưa đủ hấp dẫn về mặt tài chính.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi suất đầu tư lớn nhưng lợi suất thường chỉ khoảng 4-7% mỗi năm. Thời gian hoàn vốn kéo dài khiến dòng tiền bị “giam” trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn thiếu nguồn vốn dài hạn ưu đãi và các quỹ đầu tư chuyên biệt cho nhà ở cho thuê, nên nguồn cung quy mô lớn, đầu tư bài bản vẫn khá hạn chế.

Thuê nhà dài hạn có thể thành xu hướng an cư mới?

VARS IRE nhận định chi phí sở hữu nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Ngay cả nhóm có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng cũng khó tiếp cận nhà ở nếu tuân theo các nguyên tắc tài chính thông thường.

Trong bối cảnh đó, thuê nhà không chỉ là giải pháp “ở tạm” mà còn giúp duy trì chất lượng sống, tối ưu dòng tiền và giảm áp lực tài chính dài hạn.

Dù vậy, để thị trường thuê nhà phát triển bền vững cần có nguồn cung đủ lớn với giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng đủ phát triển.

Hiện tại, các yếu tố này ở Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nên thị trường nhà cho thuê chủ yếu mới đóng vai trò giải pháp linh hoạt hơn là nền tảng an cư lâu dài.

Dù tâm lý “an cư lạc nghiệp” vẫn gắn chặt với việc sở hữu nhà, thực tế thị trường đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt. Thuê nhà không còn đơn thuần là bước đệm trước khi mua mà dần trở thành lựa chọn dài hạn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ ưu tiên sự linh hoạt và khả năng cân đối tài chính.

Bạn nghĩ sao về xu hướng thuê nhà dài hạn này? Comment bên dưới nhé!

#GiaCanHo #NhaOChoThue #ThueNhaDaiHan #Tphcm #VarsIre

Bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, khi dòng tiền dịch chuyển rõ sang tài sản có giá trị thực và tiềm năng bền vững.

Dòng tiền đổi hướng, thị trường thanh lọc mạnh

Nếu trước đây nhà đầu tư thường chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay quyết định xuống tiền đã thận trọng hơn rất nhiều. Các tiêu chí được quan tâm hơn gồm pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Đây là bước chuyển quan trọng, giúp thị trường dần thoát khỏi quỹ đạo đầu cơ và tiến gần hơn đến chuẩn mực phát triển chuyên nghiệp.

Giá bán đang chịu áp lực từ đâu?

Áp lực chi phí đang tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường từ năm 2026 khiến chi phí đất tăng lên, trong khi giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và nhân công cũng liên tục leo thang.

Trên thực tế, từ đầu năm 2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng từ 2% đến 5%.

Mặt bằng giá ở các đô thị lớn hiện ra sao?

Theo dữ liệu của VARS IRE, Hà Nội ghi nhận giá trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2. TP. Hồ Chí Minh duy trì quanh ngưỡng 110 triệu đồng/m2, còn Đà Nẵng lên khoảng 91 triệu đồng/m2 nhờ nguồn cung cao cấp.

Dù giá tăng, thanh khoản vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy dòng tiền không rời bỏ thị trường mà đang tái phân bổ vào những khu vực có nhu cầu thực và tiềm năng phát triển rõ ràng.

Hạ tầng đang dẫn dắt chu kỳ mới

Nhìn về trung và dài hạn, động lực lớn nhất của thị trường đến từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Theo VARS IRE, tổng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030 dự kiến lên tới 8,22 triệu tỷ đồng.

Các dự án như cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, metro, sân bay quốc tế hay đường sắt tốc độ cao không chỉ nâng khả năng kết nối mà còn tái định hình không gian phát triển đô thị.

Khu vực nào hưởng lợi?

Những nơi nằm trong “bán kính hưởng lợi” từ các công trình hạ tầng sẽ có cơ hội trở thành cực tăng trưởng mới, kéo theo giá trị bất động sản tăng theo hướng bền vững.

Xu hướng dịch chuyển dân cư và dòng vốn ra khỏi khu vực trung tâm cũng ngày càng rõ nét, nhưng khác trước là sự dịch chuyển này đang được dẫn dắt bởi quy hoạch bài bản.

Các đô thị vệ tinh, đại đô thị tích hợp theo mô hình Work – Live – Play đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên, góp phần hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm.

ESG và phân khúc nào sẽ dẫn dắt?

Song song với hạ tầng, các tiêu chuẩn phát triển mới như ESG đang dần trở thành “luật chơi” mới của thị trường. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững không chỉ nâng cao giá trị thương mại mà còn có lợi thế hơn trong việc thu hút vốn, đặc biệt là vốn ngoại.

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ gắn với nhu cầu ở thực, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng sẽ phát triển mạnh tại các đại đô thị vùng ven có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch đồng bộ.

Ngược lại, đất nền sẽ tiếp tục bị sàng lọc mạnh. Những khu vực thiếu hạ tầng, pháp lý không rõ ràng hoặc chỉ tăng giá theo tin đồn sẽ dần mất sức hút.

Tổng thể, thị trường đang bước sang một chu kỳ mới: minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Trong cuộc chơi này, những nhà đầu tư bám sát hạ tầng, kiểm soát rủi ro tài chính và kiên định chiến lược dài hạn sẽ có lợi thế hơn.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanVietNam #DauTuCong #DoThiVeTinh #DongTienBatDongSan #EsgBatDongSan #GiaNhaTang #HaTangGiaoThong #ThiTruongBatDongSan2026 #VarsIre #XuHuongNhaO

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng “khắt khe” hơn, khi dòng tiền ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác rõ ràng.

Thị trường đang “thanh lọc lành mạnh”

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, kéo theo sự thay đổi rõ nét trong hành vi nhà đầu tư và logic vận hành toàn thị trường.

Nếu trước đây tâm lý FOMO khá phổ biến, nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện tại người mua đã thận trọng hơn. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu gồm: pháp lý, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững.

Chi phí đầu vào tiếp tục đẩy giá bán

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt hơn. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào dự án liên tục gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp tăng tính minh bạch, nhưng đồng thời làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Trong đó, giá đất chiếm tới khoảng 30% giá nhà.

Bên cạnh đó, áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác cũng khiến giá thành sản phẩm tiếp tục leo thang. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước.

Mặt bằng giá tại các đô thị lớn

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m².

Tại TP HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với năm trước.

Đà Nẵng ghi nhận giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Thanh khoản vẫn tốt ở khu vực có hạ tầng

Dù thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%. Lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh vào các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng tăng giá gắn với phát triển hạ tầng. Những nơi hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành như vành đai, metro hay đường sắt cao tốc vẫn giữ thanh khoản tích cực.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 61%.

Tại TP HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó 3.000 sản phẩm được tiêu thụ. Riêng khu vực TP HCM cũ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt 3.400 sản phẩm, giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Phía Nam có thêm nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m²

Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực phía Nam được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây là yếu tố góp phần mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.

Giá trị thực sẽ quyết định cuộc chơi

Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường bất động sản đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.

Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.

Về trung và dài hạn, động lực lớn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc, đồng thời mở đường cho các dự án mới được triển khai.

Đây cũng là “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.

Bạn nghĩ sao về xu hướng “giá trị thực dẫn dắt thị trường” hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan2026 #HaTangGiaoThong #PhapLyDuAn #ThanhKhoanBatDongSan #VarsIre