Lãi suất vay mua nhà hiện quanh 9,9% đến 10,8%/năm cho ưu đãi cố định 1-2 năm đầu, nhưng Vietcap vẫn cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 có thể tiếp tục tăng giao dịch.

Người mua đang thận trọng hơn, nhưng nhu cầu thực vẫn là động lực chính của thị trường.

Thị trường BĐS 2026: vẫn tăng giao dịch, nhưng phục hồi chậm hơn

Theo đánh giá mới nhất của Công ty Chứng khoán Vietcap, thị trường bất động sản năm 2026 vẫn có triển vọng tăng trưởng về giao dịch dù mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, người mua đang trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ phục hồi của thị trường chậm hơn so với kỳ vọng đầu năm.

Lãi suất vay mua nhà đang ở mức nào?

Theo khảo sát của Vietcap tại một số ngân hàng đến tháng 5/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 1-2 năm đầu hiện dao động từ khoảng 9,9% đến 10,8%/năm.

Trong khi đó, mức lãi suất này từng ở vùng 5,7%-7%/năm trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Vietcap cho biết một số ngân hàng quốc doanh đã niêm yết lãi suất cho vay lên tới 14%/năm kể từ tháng 1/2026. Tuy nhiên, mức lãi suất này chưa được áp dụng rộng rãi đối với khách hàng vay mua nhà nên không được đưa vào phần so sánh của báo cáo.

Vì sao giao dịch vẫn được kỳ vọng tăng?

Trong kịch bản cơ sở, Vietcap giả định lãi suất sẽ dần ổn định trong nửa cuối năm 2026 và các biến động kinh tế vĩ mô được kiểm soát. Trên cơ sở đó, đơn vị này dự báo lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì tăng trưởng so với năm 2025.

Dù chi phí vay vốn tăng lên, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực:

- Nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì ổn định
- Nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn hiện hữu
- Nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp gia tăng
- Hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư, cải thiện kết nối giữa các khu vực

Chính sách bán hàng của chủ đầu tư đang hỗ trợ gì?

Theo Vietcap, các chủ đầu tư đang tích cực triển khai nhiều chương trình bán hàng nhằm giảm bớt tác động của lãi suất cao. Một số chính sách ưu đãi hấp dẫn đã bù đắp được một phần ảnh hưởng tiêu cực từ mặt bằng lãi suất cao hơn dự kiến.

Giá bán sơ cấp 2026 dự báo tăng một chữ số

Về giá bán, Vietcap tiếp tục duy trì quan điểm giá bán sơ cấp bình quân năm 2026 sẽ tăng ở mức một chữ số so với năm 2025.

Đơn vị này cho biết các chủ đầu tư đang chuyển một phần chi phí xây dựng, chi phí tài chính cũng như chi phí bán hàng và quản lý vào giá bán sản phẩm.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá được dự báo sẽ chậm hơn so với nhận định được đưa ra vào cuối năm 2025.

Người mua đang chọn lọc hơn

Báo cáo cũng cho thấy xu hướng người mua ngày càng chọn lọc hơn khi quyết định mua nhà. Khách hàng hiện ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối giao thông thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Vietcap ghi nhận thời gian ra quyết định của người mua đã kéo dài hơn trước. Dù vậy, công ty chứng khoán này vẫn cho rằng nhu cầu nhà ở thực vẫn là động lực chính của thị trường, trong khi hoạt động đầu cơ tiếp tục ở mức thấp.

Triển vọng doanh số của doanh nghiệp bất động sản

Đối với triển vọng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản, Vietcap dự báo tổng doanh số bán hàng bình quân giai đoạn 2026-2027 của nhóm doanh nghiệp vốn hóa vừa gồm KDH, NLG, NVL, DXG và HDC sẽ cao hơn khoảng 10% so với mức trung bình của 5 năm trước.

Động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ việc các doanh nghiệp tiếp tục mở bán các dự án mới, triển khai các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Kết luận: thị trường vẫn phục hồi, nhưng phụ thuộc lãi suất

Nhìn chung, Vietcap cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 vẫn duy trì xu hướng phục hồi, song tốc độ tăng trưởng sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất vay mua nhà.

Nếu mặt bằng lãi suất dần ổn định trong nửa cuối năm như kịch bản cơ sở, lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp vẫn có thể tiếp tục tăng trưởng so với năm trước.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng lãi suất hiện tại và triển vọng giao dịch BĐS 2026? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan2026 #GiaoDichBatDongSan #LaiSuatVayMuaNha #VayMuaNha #Vietcap

Kê khai giá mua bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể khiến người mua rơi vào tranh chấp và khó chứng minh đã thanh toán đủ tiền. Luật sư Trần Viết Hà cảnh báo nên đọc kỹ Công văn 299 của Tổng cục Thuế trước khi giao dịch.

Vì sao một giao dịch 12 tỷ lại thành rủi ro?

Theo câu chuyện luật sư chia sẻ, ông B mua một thửa đất rộng 1.000 m² của gia đình ông A với giá thực tế 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên bán đề nghị chỉ kê khai trên hợp đồng 4 tỷ đồng để giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.

Nếu kê khai đúng 12 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân 2% là 240 triệu đồng. Còn nếu chỉ kê khai 4 tỷ đồng, số thuế phải nộp còn 80 triệu đồng. Cách làm này cũng làm giảm lệ phí trước bạ cho bên mua.

Thanh toán tiền mặt và thiếu chứng cứ

Lo ngại cơ quan thuế phát hiện giá thực tế cao hơn giá kê khai, các bên thống nhất thanh toán bằng tiền mặt. Nhưng khi giao nhận tiền, họ lại không quay phim, chụp ảnh, không lập biên bản giao nhận tiền hay tài liệu xác nhận nào.

Bên mua cho rằng hợp đồng đã công chứng, đất đã bàn giao nên giao dịch xem như hoàn tất. Nhưng sau đó, mọi việc trở nên phức tạp khi bên bán nhận đủ 12 tỷ đồng.

Tranh chấp phát sinh từ tài sản đồng sở hữu

Thửa đất thực tế là tài sản đồng sở hữu của ba người thừa kế. Người trực tiếp nhận tiền không chia lại cho hai đồng thừa kế còn lại, khiến hai người này khởi kiện ra tòa.

Họ yêu cầu tạm dừng thủ tục sang tên và đề nghị tòa tuyên giao dịch vô hiệu với nhiều lý do như bị lừa dối hoặc có vấn đề trong quá trình khai nhận di sản thừa kế trước đó.

Điểm đáng chú ý nhất là gì?

Luật sư Trần Viết Hà cho biết bên bán chỉ thừa nhận đã nhận 4 tỷ đồng, đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng. Điều này khiến bên mua không có bằng chứng trực tiếp để chứng minh đã giao đủ 12 tỷ đồng.

Với thửa đất thuộc sở hữu của ba người, việc chỉ xác nhận nhận 4 tỷ đồng có thể liên quan đến số tiền đã kê khai. Nếu thừa nhận nhận nhiều hơn, người nhận tiền có thể phải chia lại cho các đồng sở hữu còn lại.

Công văn 299 của Tổng cục Thuế nói gì?

Luật sư nhấn mạnh Công văn số 299 ngày 17/5/2025 của Tổng cục Thuế là nội dung rất đáng lưu ý. Văn bản này giải đáp khá rõ cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, với trường hợp mua bán đất trống - tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với nhà ở hoặc công trình xây dựng - thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên bảng giá đất.

Trong vụ việc trên, bảng giá đất tại khu vực đó được tra cứu khoảng 800.000 đồng/m2. Với diện tích 1.000 m², giá trị tính thuế theo bảng giá đất là 800 triệu, tương ứng thuế thu nhập cá nhân 2% là khoảng 16 triệu đồng.

Khi nào mới tính theo giá trên hợp đồng?

Ông Hà lưu ý đây là giao dịch chuyển nhượng đất, không phải chuyển nhượng cả đất và nhà. Theo Công văn 299, chỉ trong trường hợp chuyển nhượng cả đất và nhà thì thuế thu nhập cá nhân mới được xác định dựa trên giá giao dịch ghi trên hợp đồng.

Theo luật sư, nếu ngay từ đầu các bên hiểu đúng quy định này và trao đổi rõ với nhau, rất có thể những rắc rối sau đó đã không xảy ra.

Bài học cho người mua bán nhà đất

Dù vụ việc vẫn đang chờ tòa án xem xét, luật sư cho rằng vẫn có thể tồn tại nhiều nguồn chứng cứ như lời khai của môi giới, tin nhắn trao đổi giữa các bên hoặc tài liệu liên quan để làm rõ việc thanh toán đủ 12 tỷ đồng.

Từ câu chuyện này, khuyến nghị được nhấn mạnh là người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi giao dịch bất động sản, đặc biệt là nội dung của Công văn 299 của Tổng cục Thuế.

Đồng thời, nên lưu giữ đầy đủ chứng cứ thanh toán như chuyển khoản ngân hàng, lập biên bản giao nhận tiền hoặc ghi nhận quá trình thanh toán bằng hình thức phù hợp để hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.

Bạn nghĩ sao về trường hợp này? Comment bên dưới nhé!

#CongVan299 #GiaoDichBatDongSan #HopDongChuyenNhuong #MuaBanNhaDat #RuiRoPhapLy #ThueNhaDat #TranhChapDatDai

Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua giấy tay giai đoạn 2014-2024 đang thu hút nhiều sự quan tâm, vì có thể gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt giao dịch tồn tại lâu nay.

Vì sao đề xuất này được chú ý?

Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, nội dung đáng chú ý là đề xuất công nhận quyền sử dụng đất đối với các giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay trong giai đoạn 2014-2024.

Mục tiêu là bảo vệ quyền lợi người dân, đưa các giao dịch tồn đọng vào hệ thống quản lý chính thức và giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Thực tế đang vướng ở đâu?

Dù quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, hơn một thập niên qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.

Hệ quả là nhiều người mua không thể làm sổ đỏ, gặp khó khi thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hoặc luôn đối mặt nguy cơ tranh chấp.

Thực tế ở nhiều địa phương ra sao?

Bà Ngọc, một môi giới bất động sản tại tỉnh Lâm Đồng, cho biết tại nhiều địa phương khu vực Tây Nguyên, tình trạng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn khá phổ biến, đặc biệt với đất nông nghiệp.

Nhiều hộ đồng bào dân tộc thiểu số ngại tiếp xúc cơ quan hành chính hoặc không quen thủ tục pháp lý nên giao dịch đơn giản bằng giấy tay. Người bán viết giấy chuyển nhượng, còn người mua sau đó tự đi làm sổ đỏ.

Không ít trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý.

Pháp lý cần hiểu đúng thế nào?

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng cần hiểu đúng bản chất các giao dịch này để tránh nhầm lẫn khi áp dụng pháp luật.

“Đất giấy tay” chỉ là cách gọi thông thường, chưa phản ánh đầy đủ khái niệm pháp lý. Theo ông, phải xem từng trường hợp sử dụng đất cụ thể theo quy định pháp luật.

3 nhóm trường hợp đang được xem xét

Theo phân tích của luật sư Phượng từ các quy định qua Luật Đất đai 2003, 2013 và 2024, hiện có thể chia thành 3 nhóm:

1. Người sử dụng đất đang có một trong các giấy tờ được quy định trong Luật Đất đai các thời kỳ: đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu và được cấp giấy chứng nhận.

2. Người nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ hợp lệ theo quy định: theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024, vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận nếu có giấy tờ chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng. Đây là nhóm giao dịch mà người dân thường gọi là “giấy tay”, tức hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực, nhưng phải có giấy tờ cụ thể chứ không chấp nhận thỏa thuận bằng lời nói.

3. Người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo quy định, kể cả người sử dụng trước đó: vẫn có thể đăng ký đất đai lần đầu và xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định theo từng giai đoạn.

Giấy tay có phải cứ mua là sang tên được không?

Luật sư Phượng nhấn mạnh nhiều người đang hiểu chưa đúng rằng chỉ cần mua bán bằng giấy tay là có thể sang tên, cập nhật biến động trên giấy chứng nhận.

Đây là cách hiểu không chính xác và có thể làm phát sinh thêm tranh chấp. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ nhưng không công chứng hoặc chứng thực vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật hiện hành.

Mốc 1-7-2014 có đủ để xử lý hết tồn đọng?

Nếu Luật Đất đai sửa đổi theo hướng mở rộng thời gian công nhận việc đăng ký đất đai đối với trường hợp không có giấy tờ, luật sư Phượng cho rằng không nên chỉ dừng ở mốc 1-7-2014.

Theo ông, nên cân nhắc mở rộng đến thời điểm gần hơn, chẳng hạn 1-1-2026, để giải quyết dứt điểm lượng lớn giao dịch thực tế đang tồn tại.

Tranh chấp là điều khó tránh, nhưng không thể bỏ qua quyền đăng ký

Một số ý kiến lo ngại việc hợp thức hóa giao dịch giấy tay sẽ kéo theo nguy cơ vi phạm hoặc tranh chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, tranh chấp đất đai là vấn đề khó tránh khỏi trong thực tế.

Không thể vì lo ngại đó mà hạn chế quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người dân. Quan trọng hơn, đưa các giao dịch đang tồn tại ngoài thực tế vào khuôn khổ quản lý sẽ giúp khai thông nguồn lực đất đai đang bị “đóng băng” nhiều năm qua do không đủ điều kiện pháp lý.

Khi quyền sử dụng đất được công nhận đầy đủ, người dân sẽ thuận lợi hơn trong giao dịch, vay vốn, đầu tư sản xuất, đồng thời góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và ổn định hơn.

Bạn đang quan tâm trường hợp đất giấy tay nào? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!

#GiaoDichBatDongSan #HopThucHoaDat #LuatDatDai2024 #QuyenSuDungDat #SoDoDatGiayTay

Thị trường chung cư Hà Nội đang đổi hướng rất rõ: dòng tiền lướt sóng gần như rút lui, chỉ còn khoảng 4% giao dịch, trong khi 67% phục vụ nhu cầu ở thực và khoảng 30% mua để cho thuê.

Dòng tiền ngắn hạn đã hạ nhiệt

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ lệ khách mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước.

Điều này phản ánh thị trường căn hộ sau giai đoạn tăng nóng đang bước sang trạng thái chọn lọc hơn. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia với kỳ vọng “mua nhanh - bán nhanh”, thì hiện nay tâm lý đầu cơ ngắn hạn đã suy yếu đáng kể.

Người mua đang ưu tiên gì?

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực và bền vững hơn. Mặt bằng giá căn hộ neo ở mức cao cũng khiến người mua thay đổi hành vi.

“Nhiều khách hàng chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, ưu tiên các căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay với mức giá dễ tiếp cận hơn”, ông Cảnh cho biết.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô ngày càng rõ rệt khi người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh để tìm mức giá hợp lý hơn.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Diễn biến trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã qua giai đoạn tăng trưởng “nóng” đồng loạt và đang bước vào chu kỳ sàng lọc khắt khe hơn. Khoảng 16.700 căn hộ dự kiến được tung ra thị trường trong 9 tháng tới sẽ là phép thử lớn về sức cầu.

Số liệu giao dịch nói gì?

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 140.000 giao dịch, bằng 92,4% so với quý IV/2025.

Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Ngược lại, đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV/2025 và tăng so với cùng kỳ.

Vì sao dòng tiền thận trọng hơn?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết, nhưng mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.

Nhà đầu tư thứ cấp đang nhìn vào yếu tố nào?

Theo ông Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng chú trọng pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bạn đang quan tâm căn hộ để ở hay để đầu tư? Comment bên dưới nhé!

#ChungCu #GiaoDichBatDongSan #HaNoi #ThanhKhoan #ThiTruong