Quý I/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang ưu tiên chiến lược giảm nợ, co gọn bảng cân đối thay vì mở rộng mạnh bằng đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước.

Tín dụng bất động sản vẫn ở mức lớn

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng toàn hệ thống đến hết quý I/2026 đạt gần 19,2 triệu tỷ đồng, tăng hơn 3% so với cuối năm trước.

Riêng dư nợ liên quan hoạt động bất động sản đến cuối tháng 2/2026 đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng tới 43% so với cùng kỳ. Con số này cho thấy dòng vốn vào lĩnh vực BĐS vẫn rất lớn dù lãi suất và thanh khoản thị trường còn nhiều áp lực.

Nợ vay doanh nghiệp BĐS phân hóa rõ

Dữ liệu từ Vietstock cho thấy tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tính đến cuối quý I/2026 đạt hơn 427.300 tỷ đồng, tăng khoảng 6% so với đầu năm.

Nhưng phía sau mức tăng này là sự phân hóa ngày càng rõ giữa nhóm tiếp tục mở rộng vốn vay và nhóm chủ động giảm đòn bẩy để tái cơ cấu tài chính.

Những doanh nghiệp đang dẫn đầu về dư nợ

Novaland (NVL) và Vinhomes (VHM) tiếp tục là hai doanh nghiệp có quy mô nợ vay lớn nhất, lần lượt khoảng 69.000 tỷ đồng và 162.000 tỷ đồng, tăng 2% và 11% so với đầu năm.

Dù vậy, tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn của hai doanh nghiệp này chỉ ở mức khoảng 27% và 19%, chưa phải ngưỡng quá cao nếu đặt trong tương quan với quy mô tài sản và quỹ đất.

Nhóm chủ động giảm đòn bẩy

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp đang chọn cách co gọn bảng cân đối. TCH và công ty con là CRV thậm chí không còn ghi nhận dư nợ vay trong quý đầu năm.

DIC Corp (DIG) giảm 36% dư nợ còn hơn 1.400 tỷ đồng sau khi tất toán trước hạn hai lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng hồi cuối tháng 1.

Tương tự, nợ vay tại Phát Đạt (PDR) và Tập đoàn Sunshine (KSF) cũng giảm lần lượt 21% và 9% so với đầu năm.

Vì sao các doanh nghiệp ưu tiên giảm nợ?

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt, việc giảm áp lực vay nợ đang trở thành ưu tiên để cải thiện sức khỏe tài chính, giảm chi phí lãi vay và bảo vệ biên lợi nhuận.

Thay vì mở rộng dự án trên diện rộng, nhiều doanh nghiệp chuyển trọng tâm sang bán hàng, xử lý tồn kho và tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm có khả năng tạo dòng tiền sớm.

Tồn kho cũng đang được kéo giảm

Tính đến cuối quý I, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt giảm 10% so với đầu năm, xuống còn hơn 15.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng tài sản.

Nam Long giảm gần 3% tồn kho về mức 8.400 tỷ đồng; trong khi Sunshine cũng giảm nhẹ xuống còn hơn 14.500 tỷ đồng.

Thị trường BĐS 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Diễn biến này phản ánh bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn sau chu kỳ tăng nóng trước đó.

Theo đánh giá của Chứng khoán Yuanta, mặt bằng lãi suất neo cao cùng việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn khi triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực lớn từ các khoản vay hiện hữu.

Không chỉ doanh nghiệp, khả năng hấp thụ của người mua nhà cũng chậm lại, đặc biệt ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, kéo theo thanh khoản thị trường duy trì ở mức thấp.

Ai sẽ có lợi thế trong chu kỳ tới?

Nhiều tổ chức phân tích cho rằng giai đoạn khó khăn hiện nay đang thúc đẩy quá trình tái cấu trúc cần thiết của ngành địa ốc.

Thị trường bắt đầu ưu tiên những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, có khả năng tạo dòng tiền thực, chủ động giảm nợ, xử lý tồn kho và tập trung vào nhu cầu ở thực. Đây được xem là nhóm có lợi thế hơn trong chu kỳ phục hồi kế tiếp của thị trường bất động sản.

Bạn nghĩ sao về xu hướng giảm nợ này của doanh nghiệp BĐS? Comment bên dưới nhé!

#CoPhieuBatDongSan #DicCorp #DuNoTinDung #HangTonKho #Novaland #Pdr #PhatDat #Vhm #Vinhomes

Cổ phiếu NLG của Nam Long đang được BSC duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 36.700 đồng/cổ phiếu, cao hơn khoảng +39% so với thị giá hiện tại.

Vì sao NLG được chú ý giữa lúc nhóm BĐS còn trầm lắng?

Trong bối cảnh nhiều cổ phiếu bất động sản giao dịch kém sôi động vì áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng, NLG lại được đánh giá tích cực nhờ kỳ vọng tăng trưởng dài hạn và vùng định giá hấp dẫn.

Động lực chính đến từ chu kỳ tăng trưởng mới, khi nhiều dự án trọng điểm của Nam Long dự kiến tăng tốc triển khai và bàn giao trong giai đoạn 2027-2028.

Kết quả kinh doanh quý 1/2026 ra sao?

Trong quý 1/2026, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần 1.279 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 110 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ giảm 37%, xuống 68 tỷ đồng.

Nguồn thu chủ yếu đến từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Southgate và Cần Thơ Central Lake. Theo BSC, kết quả này vẫn phù hợp với giai đoạn “chạy đà” trước khi các dự án lớn như Elyse Island, Izumi và các phân khu mới tại Southgate đóng góp mạnh hơn.

Điểm sáng nào đáng chú ý nhất?

Điểm sáng nổi bật nằm ở hoạt động bán hàng. Trong quý đầu năm, doanh số mở bán mới của NLG đạt 2.073 tỷ đồng, tăng 280% so với cùng kỳ. Các dự án đóng góp chính gồm Izumi, Mizuki và Southgate.

Ngay trong tháng 4/2026, Nam Long tiếp tục bán hàng tại dự án Sol Garden thuộc VSIP Hải Phòng và ghi nhận thêm 1.215 tỷ đồng doanh số mở bán mới. Điều này cho thấy sức hút sản phẩm vẫn được duy trì dù thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Yếu tố tài chính của Nam Long có gì đáng nói?

BSC cho biết NLG có nền tảng tài chính tương đối lành mạnh. Doanh nghiệp hiện chưa có kế hoạch huy động vốn qua phát hành cổ phiếu hay trái phiếu, mà chủ yếu dùng các gói tín dụng đã ký với ngân hàng để phục vụ xây dựng dự án.

Cơ cấu vốn của Nam Long đang có xu hướng cải thiện rõ rệt khi doanh nghiệp dần chuyển từ trạng thái nợ ròng sang tiền mặt ròng kể từ cuối năm 2025. Áp lực trả nợ lớn chủ yếu rơi vào năm 2027, đúng giai đoạn nhiều dự án bước vào thời điểm bàn giao và ghi nhận dòng tiền mạnh.

Định giá cổ phiếu NLG đang ở mức nào?

BSC cho rằng NLG đang được giao dịch ở vùng định giá thấp hiếm thấy. Cụ thể, cổ phiếu hiện có P/B forward 2026 khoảng 0,96 lần, tiệm cận vùng đáy lịch sử nhiều năm.

Doanh nghiệp được kỳ vọng duy trì tăng trưởng doanh số mở bán mới khoảng 11,6% mỗi năm và lợi nhuận ròng tăng trưởng CAGR 47% trong giai đoạn 2026-2028.

Theo phương pháp định giá RNAV của BSC, các dự án lớn như Izumi City, Southgate, Mizuki, Akari và Paragon Đại Phước đang đóng góp phần lớn giá trị cho Nam Long. Sau khi khấu trừ nợ vay và áp dụng mức chiết khấu 10%, giá trị hợp lý của cổ phiếu NLG được xác định ở mức 36.700 đồng/cổ phiếu.

Thị giá NLG hiện đang ở đâu?

Trên thị trường chứng khoán, thị giá NLG hiện đang ở vùng thấp nhất trong hơn 1 năm qua. Kết phiên 15/5, cổ phiếu ở mức 26.500 đồng/cổ phiếu, giảm 1,67% so với phiên trước, với khối lượng khớp lệnh gần 1,8 triệu đơn vị.

Vốn hóa thị trường của Nam Long hiện đạt 12.855 tỷ đồng. So với đỉnh giá hồi giữa tháng 08/2025, thị giá NLG đã giảm khoảng hơn 38%, tương ứng mất 16.600 đồng/cổ phiếu.

Bạn nghĩ sao về vùng giá hiện tại của NLG? Comment bên dưới nhé!

#CoPhieuBatDongSan #GiaMucTieuCoPhieu #KhuyenNghiMua #NamLong #Nlg

VN-Index chốt phiên sáng 07/05 tại 1,906.4 điểm, tăng 15.2 điểm. Trong nhịp vượt mốc 1,900, nhóm bất động sản đang là ngành tăng mạnh nhất thị trường, đạt 1.7%.

VN-Index vượt 1,900, bất động sản nổi bật

Thị trường sáng 07/05 ghi nhận 3 nhịp kéo điểm của VN-Index, lần lượt chạm 1,905, 1,909 và 1,912 trước khi lùi nhẹ để chốt ở 1,906.4 điểm.

Điểm số của thị trường được đóng góp nhiều nhất từ VIC tăng 1.82% và VHM tăng 3.11%. Đây cũng là hai cổ phiếu mang lại nhiều điểm nhất cho VN-Index sáng nay, lần lượt 6.68 điểm và 4.22 điểm.

Cổ phiếu nào đang hỗ trợ nhóm bất động sản?

Ngoài VIC và VHM, nhóm bất động sản còn ghi nhận sắc xanh ở VRE, KSF, KDH, PDR, TCH, NLG, KBC, IDC… Đáng chú ý, tân binh sàn UPCoM là CLI tăng kịch trần 15%, đánh dấu phiên thứ hai liên tiếp tăng trần.

Thị trường vẫn xanh, nhưng áp lực bán đã tăng lên

Tại thời điểm 10h35, VN-Index tăng 11 điểm lên 1,902.2, còn HNX-Index giảm nhẹ 0.13 điểm về 248.33 và UPCoM-Index nhích 0.36 điểm lên 128.01.

Số lượng cổ phiếu tăng vẫn chiếm ưu thế với 314 mã, trong đó có 9 mã tăng trần. Tuy nhiên, số mã giảm cũng đã lên 231 mã, và đến cuối phiên sáng ghi nhận 271 mã giảm giá.

Những mã đang thu hút dòng tiền

Ở nhóm ngân hàng, LPB tăng 3.85%, STB tăng 4.64%, ABB tăng 3.36%. Nhóm chứng khoán cũng có TCX tăng 1.17%, VIX tăng 2.84%.

Nhóm dịch vụ truyền thông tăng 1.29% nhờ VGI tăng 1.48% và FOX tăng 1.03%. Nhóm công nghiệp cũng tăng xấp xỉ 1%, với điểm nhấn là bộ đôi thiết bị điện GEX và GEE.

Thanh khoản gần 13 ngàn tỷ, khối ngoại bán ròng hơn 288 tỷ đồng

Thanh khoản phiên sáng khá sôi động, giá trị giao dịch trên HOSE tiến sát 13 ngàn tỷ đồng. Khối ngoại đang bán ròng hơn 288 tỷ đồng, tập trung vào FPT hơn 150 tỷ đồng và ACB gần 70 tỷ đồng.

Ngược lại, MSN hút vốn ngoại với giá trị mua ròng hơn 191 tỷ đồng, theo sau là GEX gần 84 tỷ đồng.

Thị trường đang phản ứng với thông tin gì?

Đêm qua, chứng khoán Mỹ tăng mạnh sau thông tin Mỹ và Iran đang tiến gần tới một thỏa thuận chấm dứt chiến tranh. S&P 500 tăng 1.46% lên 7,365.12, Nasdaq Composite tăng 2.02% lên 25,838.94, còn Dow Jones tăng 612.34 điểm, tương đương 1.24%, lên 49,910.59.

Sáng nay, tín hiệu tích cực cũng lan sang thị trường châu Á khi Nikkei 225 tăng 5.67% và Hang Seng tăng 1.49%.

Bạn đang theo dõi mã nào trong nhóm bất động sản sáng nay? Comment bên dưới nhé!

#CoPhieuBatDongSan #KhoiNgoaiBanRong #Vhm #Vic #Vnindex

VN-Index tăng hơn 8.3 điểm, NVL vẫn là tâm điểm

Đầu phiên 06/05, tính tới 9h30, VN-Index tăng hơn 8.3 điểm, lên mức 1,883 điểm. Riêng HNX-Index tăng nhẹ và giao dịch quanh mốc 248 điểm.

NVL khớp lệnh hơn 578 tỷ đồng, nhưng vẫn chịu áp lực bán

Điểm đáng chú ý nhất là cổ phiếu NVL với tổng giá trị giao dịch khớp lệnh đầu phiên đạt hơn 578 tỷ đồng. Dù vậy, mã này vẫn giảm 4.21% và tiếp tục chịu áp lực bán mạnh.

Nhóm bất động sản: mã xanh vẫn xuất hiện

Trái lại, lực mua vẫn hiện diện ở một số cổ phiếu bất động sản như VHM tăng 1.46%, VIC tăng 0.73%, KBC tăng 1.16%, VRE tăng 1.14%.

Nhóm tài chính vẫn phân hóa

Nhóm tài chính tiếp tục trong trạng thái phân hóa, nhưng sắc xanh đang có phần lấn lướt hơn. Một số mã ghi nhận lực mua như SHB tăng 0.71%, VIX tăng 1.22%, SSI tăng 0.92%, TCB tăng 0.75%.

Mã nào đang kéo và mã nào đang đè thị trường?

Các mã lớn như VIC, VHM, VPL, GEE dẫn đầu nhóm kéo tăng, với mức kéo tăng hơn 7.2 điểm. Ở chiều ngược lại, BSR, NVL, VPB, MCH đang đè thị trường với tổng mức kéo giảm hơn 1.2 điểm.

Bạn đang quan sát mã nào hôm nay? Comment bên dưới nhé!

#CoPhieuBatDongSan #Nvl #ThiTruongChungKhoan #Vhm #Vnindex

Cổ phiếu bất động sản đang có nhịp hồi mạnh, dẫn dắt bởi Vingroup và Novaland. Nhưng đằng sau bảng điện xanh tím, câu hỏi lớn vẫn là: đây là sóng hồi kỹ thuật hay đã là điểm xoay chiều của chu kỳ?

Nhóm BĐS trở lại sau giai đoạn u ám

Sau chuỗi ngày giảm sâu, nhiều mã bất động sản bất ngờ tăng tốc. Động lực chính đến từ các đầu tàu như VIC và NVL, kéo tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt.

VIC liên tục lập đỉnh, đưa vốn hóa tiến sát mốc 1,6 triệu tỷ đồng. Đà tăng này đến từ kế hoạch kinh doanh tham vọng, với mục tiêu doanh thu tăng gần 50% và lợi nhuận gấp nhiều lần năm trước.

Bên cạnh đó, hệ sinh thái mở rộng sang xe điện, du lịch và hạ tầng tiếp tục là câu chuyện hỗ trợ kỳ vọng tăng trưởng dài hạn.

Midcap cũng xuất hiện nhiều mã bứt phá

Ở nhóm midcap, nhiều cổ phiếu ghi nhận diễn biến tích cực. SJS tăng nhờ kết quả kinh doanh quý I tăng trưởng mạnh.

TDH tăng trần liên tiếp sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài. Trong khi đó, NVL trở thành tâm điểm khi bật tăng gần 80% chỉ trong chưa đầy 2 tháng, cho thấy dòng tiền đầu cơ đang quay lại khá rõ.

NLG cũng có tín hiệu cải thiện với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng trong năm 2026, chủ yếu nhờ bàn giao các dự án tồn đọng.

Nhưng nhịp hồi này chưa chắc đã bền

Diễn biến hiện tại đáng chú ý hơn khi nhìn lại giai đoạn cuối 2025 đến đầu 2026: nhóm cổ phiếu bất động sản đã lao dốc mạnh vì tín dụng bị kiểm soát và tâm lý thị trường suy yếu.

Nhiều mã mất 30–40% giá trị, thậm chí tiệm cận vùng đáy lịch sử. Vì vậy, nhịp tăng hiện tại vẫn mang nhiều yếu tố phản ứng kỹ thuật hơn là sự đảo chiều hoàn toàn của chu kỳ.

Lực cản vẫn còn lớn

Áp lực đáng kể nhất đến từ chính sách tín dụng. Việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, đặc biệt là nhóm quy mô nhỏ hoặc pháp lý chưa hoàn thiện.

Lãi suất cũng là biến số quan trọng khi mức vay mua nhà vẫn ở vùng cao, tác động trực tiếp đến sức cầu. Cùng lúc, chi phí đầu vào như đất đai và vật liệu tiếp tục leo thang, bào mòn biên lợi nhuận.

Thêm vào đó, các quy định mới nhằm tăng minh bạch thị trường có thể hạn chế đầu cơ, nhưng cũng khiến thanh khoản khó bứt phá nhanh trong ngắn hạn.

Phục hồi có chọn lọc

Dự báo năm 2026, bức tranh ngành nhiều khả năng đi ngang, với tăng trưởng tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, đặc biệt là Vinhomes - đơn vị chi phối phần lớn doanh thu và lợi nhuận toàn ngành.

Phần lớn kết quả kinh doanh sẽ đến từ việc bàn giao các dự án cũ, thay vì mở rộng nguồn cung mới. Điều này khiến đà hồi phục nếu có sẽ mang tính phân hóa cao, không lan tỏa đồng đều.

Kết luận

Sóng cổ phiếu bất động sản đang mở ra cơ hội ngắn hạn, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định một chu kỳ tăng bền vững. Khi dòng tiền quay lại nhưng nền tảng cơ bản chưa theo kịp, thị trường rất dễ xuất hiện những nhịp tăng nhanh rồi rút gọn.

Với nhà đầu tư, câu chuyện lúc này không chỉ là “có sóng hay không”, mà là chọn đúng nhịp và đúng cổ phiếu trong một thị trường đang hồi phục dè dặt. Bạn nghĩ sao về nhịp hồi này? Comment bên dưới nhé!

#CoPhieuBatDongSan #Nlg #Nvl #SongHoi #Vic