Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục mới, nhưng khác hẳn những giai đoạn tăng nóng trước đây: không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi như nhau.

Chu kỳ mới của bất động sản: phục hồi nhưng phân hóa

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài từ 2022-2023, thị trường đã dần ấm lên nhờ 3 yếu tố nền tảng: pháp lý được tháo gỡ, đầu tư công tăng tốc và tín dụng vẫn duy trì cho bất động sản.

Tuy vậy, áp lực lãi suất, trái phiếu đáo hạn và sức hấp thụ thị trường đang khiến cuộc chơi nghiêng về nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính ổn định và năng lực triển khai thực tế.

Lãi suất tăng trở lại, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Một điểm đáng chú ý là lãi suất vay mua nhà đã tăng trở lại trong quý I/2026 sau thời gian dài duy trì ở vùng thấp trong năm 2025.

Theo Shinhan Securities Vietnam, lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh: Vietcombank từ 5,7%/năm vào tháng 10/2025 lên 9,6%/năm vào tháng 3/2026; Techcombank từ 6,5% lên 9,5%/năm.

Điều này cho thấy chu kỳ tiền rẻ hỗ trợ bất động sản đang dần khép lại. Dù vậy, thị trường chưa rơi vào trạng thái tiêu cực như giai đoạn 2022 vì thanh khoản vẫn được nâng đỡ bởi tín dụng tăng trưởng tích cực, nhất là ở mảng kinh doanh bất động sản.

Năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 19%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 43% - mức cao nhất nhiều năm.

Pháp lý đang mở đường cho nguồn cung mới

Nếu giai đoạn 2022-2024, nút thắt lớn nhất là pháp lý thì sang năm 2026, điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ. Các văn bản quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị quyết đặc thù đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Đáng chú ý, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới năm 2025 đạt khoảng 36.000 căn, tăng hơn 16% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức rất cao khoảng 95%.

TP. HCM cũng cho thấy tín hiệu hồi phục rõ hơn sau nhiều năm khan hiếm nguồn hàng. Nguồn cung mới năm 2025 đạt hơn 24.000 căn, tăng tới 155% so với năm trước, còn lượng tiêu thụ đạt khoảng 22.000 căn.

Theo dự báo, giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời kỳ tăng tốc nguồn cung mới, đặc biệt tại TP.HCM khi nhiều dự án lớn hoàn tất pháp lý và quay lại thị trường.

Nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền lên ngôi

Một xu hướng rất rõ của chu kỳ mới là dòng vốn và nguồn cung đang dịch chuyển sang nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội, thêm 134.000 căn đang xây dựng và khoảng 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp lớn cũng bắt đầu tham gia mạnh hơn vào phân khúc này. Vinhomes đang triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, TP. HCM... với quy mô hàng chục nghìn căn.

Bên cạnh đó, Nghị định 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia được đánh giá là động thái quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại neo cao và khả năng chi trả của người dân suy giảm, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ là khu vực có thanh khoản bền vững nhất trong chu kỳ mới.

Không còn “thời của tất cả”

Shinhan Securities cho rằng đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản. Áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn rất lớn, với giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn giai đoạn 2026-2027 dự báo quanh 70.000-80.000 tỷ đồng mỗi năm.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, khả năng bán hàng tốt và dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế.

Báo cáo đánh giá cao một số doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh nhờ sở hữu quỹ đất lớn và hưởng lợi từ quá trình phục hồi nguồn cung.

Vinhomes hiện có quỹ đất khoảng 29.500ha tính đến cuối năm 2025. Riêng năm 2026, doanh thu của doanh nghiệp này được dự báo đạt hơn 242.000 tỷ đồng, tăng gần 58% so với năm trước.

Nam Long được đánh giá tích cực nhờ chiến lược tập trung phân khúc vừa túi tiền cùng quỹ đất sạch hơn 684ha. Khang Điền hưởng lợi từ quỹ đất lớn tại TP. HCM - nơi dự án mới ngày càng khan hiếm. Còn Đất Xanh được kỳ vọng từ mảng môi giới và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng khu Đông TP. HCM và sân bay Long Thành.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài từ năm 2022. Nhưng chu kỳ mới sẽ không còn là thời kỳ tăng trưởng đồng loạt như trước.

Dòng tiền hiện ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế, quỹ đất rõ pháp lý và khả năng thích nghi với mặt bằng lãi suất mới. Điều đó cũng đồng nghĩa, giai đoạn 2026-2028 có thể là thời kỳ tái cấu trúc mạnh nhất của ngành địa ốc sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nóng.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ mới này của bất động sản? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #DoanhNghiep #DuAn #PhanKhuc #ThiTruongBatDongSan #TpHcm

Đất nền phía Tây TP. HCM đang “ấm lại”, nhưng giao dịch vẫn ở trạng thái thăm dò. Sau giai đoạn chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô, lượng quan tâm đã tăng trở lại khoảng 16%, trong khi giá ở nhiều khu vực tiếp tục điều chỉnh. Dòng tiền có quay lại, nhưng chưa thật sự mạnh, cho thấy tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.

Tại sự kiện Tiêu điểm thị trường BĐS TP. HCM, tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây diễn ra sáng ngày 19/4 tại Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh, Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đất nền tại TP. HCM đang ghi nhận tín hiệu hồi phục bước đầu. Đây là diễn biến dễ hiểu khi mặt bằng giá đã có sự điều chỉnh sau thời gian dài neo cao, trong khi các yếu tố chính sách và vĩ mô dần ổn định hơn.

Tuy vậy, mức độ quan tâm tăng chưa đồng nghĩa với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Khảo sát từ đội ngũ môi giới cho thấy thị trường vẫn đang ở trạng thái đi ngang hoặc suy giảm ở nhiều nơi. Cụ thể, 37% ý kiến cho rằng giao dịch ổn định, 44% nhận định thị trường giảm hoặc giảm mạnh, và chỉ 19% ghi nhận tăng trưởng.

Điều này phản ánh rất rõ tâm lý của nhà đầu tư hiện nay: không còn xuống tiền nhanh như trước, mà ưu tiên chọn lọc kỹ hơn. Các tiêu chí được quan tâm nhiều nhất vẫn là pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng khai thác thực tế.

Về giá bán, thị trường đất nền TP. HCM đang phân hóa rõ rệt. Khu trung tâm vẫn duy trì đà tăng nhẹ khoảng 5%. Trong khi đó, các khu vực như phía Đông, phía Tây và phía Bắc ghi nhận mức giảm nhẹ từ 2-3%. Đáng chú ý, khu Nam có mức điều chỉnh sâu hơn, lên tới khoảng 9%.

Dù giá có xu hướng giảm, mức độ quan tâm lại tăng tại nhiều khu vực. Nổi bật là khu trung tâm tăng 36% và khu phía Bắc tăng 33%. Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư bắt đầu quay lại “săn hàng” khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, nhưng vẫn chưa sẵn sàng giải ngân mạnh.

Ở Long An cũ, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Đây là thị trường vệ tinh quan trọng của TP. HCM và đang cho thấy sự cải thiện về mức độ quan tâm, dù chưa đồng đều giữa các địa bàn. Một số khu vực như Bến Lức (-17%) và Đức Hòa (-11%) vẫn ghi nhận mức giảm, trong khi các khu vực khác chỉ biến động nhẹ hơn.

Về giá bán, đất nền khu vực Long An cũ tiếp tục điều chỉnh. Mặt bằng phổ biến hiện dao động từ khoảng 14-24 triệu đồng/m2, giảm từ 4-7% tùy khu vực. Trong đó, Cần Giuộc đang giữ mức cao nhất khoảng 24 triệu đồng/m2, còn Đức Hòa thấp hơn, quanh ngưỡng 14 triệu đồng/m2.

Nhìn tổng thể, việc giá giảm trong khi mức độ quan tâm cải thiện cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Đây là lúc bên mua quay trở lại nhưng vẫn giữ tâm lý chờ đợi, chưa vội giải ngân nếu chưa thấy đủ rõ ràng về pháp lý, giá và triển vọng khai thác.

Ở góc độ chu kỳ, diễn biến hiện tại mang khá nhiều đặc điểm của giai đoạn tích lũy: nguồn cung dần được hấp thụ, mặt bằng giá điều chỉnh về mức hợp lý hơn, và dòng tiền bắt đầu quay lại theo hướng chọn lọc. Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần nhìn kỹ hơn vào từng sản phẩm thay vì chỉ nhìn theo xu hướng chung của thị trường.

Trong ngắn hạn, đất nền phía Tây TP. HCM và Long An cũ khó xuất hiện những nhịp tăng trưởng đột biến. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và mức giá đã điều chỉnh vẫn sẽ là điểm đến của dòng tiền khi niềm tin thị trường được củng cố trở lại.

Bạn đang quan tâm đất nền khu vực phía Tây TP. HCM hay Long An cũ? Theo bạn, mặt bằng giá hiện tại đã đủ hấp dẫn để xuống tiền chưa? Comment bên dưới nhé!

#DatNen #DongTien #PhanKhuc #TpHcm