Người mua chờ lãi suất giảm, nhưng giá nhà vẫn tăng khiến giao dịch bất động sản sơ cấp kéo dài hơn. Dù nhu cầu mua để ở vẫn hiện hữu, người mua đang thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao và chi phí vốn chưa hạ nhiệt.

Nhu cầu ở thực vẫn có, nhưng quyết định mua chậm lại

Theo báo cáo mới công bố của Vietcap, nhu cầu mua bất động sản để ở hiện vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, các yếu tố bất định vĩ mô trong ngắn hạn tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua, khiến thời gian ra quyết định kéo dài hơn so với giai đoạn trước.

Vietcap cho rằng nhóm khách hàng có năng lực tài chính ổn định, sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt giao dịch trên thị trường sơ cấp.

Chủ đầu tư đang dùng ưu đãi gì để giữ thanh khoản?

Để hỗ trợ sức mua, nhiều chủ đầu tư đã mở rộng các chương trình bán hàng như:

- Kéo dài tiến độ thanh toán
- Hỗ trợ lãi suất vay mua nhà
- Chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm
- Ưu đãi cho khách sử dụng vốn tự có

Theo Vietcap, dù áp lực về khả năng chi trả vẫn hiện hữu, các chính sách này phần nào giúp giảm tác động của chi phí vốn cao và cải thiện tâm lý người mua nhà.

Tại các dự án của Vinhomes (VHM), doanh nghiệp áp dụng tiến độ thanh toán kéo dài tối đa 3 năm, đồng thời đưa ra mức chiết khấu khoảng 12,5% cho khách hàng thanh toán sớm. Một số chương trình hỗ trợ lãi suất cố định tối đa 6%/năm trong 5 năm đầu, hoặc duy trì mức lãi suất không quá 9%/năm trong các năm tiếp theo đối với khoản vay trung hạn. Ngoài ra, doanh nghiệp còn triển khai các ưu đãi như miễn phí quản lý, ưu đãi cho hội viên và quà tặng quy đổi.

Tại dự án Gladia by the Waters do Khang Điền (KDH) và Keppel phát triển tại TP.HCM, chính sách bán hàng gồm tiến độ thanh toán trong 12 tháng, hoàn tiền khoảng 8%, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc 18 tháng. Dự án cũng áp dụng một số ưu đãi về phí quản lý và quà tặng cho khách mua số lượng lớn.

Trong khi đó, dự án Izumi City của Nam Long (NLG) tại Đồng Nai áp dụng tiến độ thanh toán linh hoạt từ 12-36 tháng, mức chiết khấu từ 4,5-10,5%, cùng chính sách hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc gần 2 năm.

Tại TP.HCM, dự án The Privé của Đất Xanh Group (DXG) kéo dài thời gian thanh toán lên tới 30 tháng, đồng thời hỗ trợ lãi suất vay trong thời gian ưu đãi và áp dụng mức chiết khấu khoảng 12% cho một số phương án thanh toán.

Trong khi đó, dự án Hoang Huy New City của Tài chính Hoàng Huy (TCH) tại Hải Phòng triển khai chính sách chiết khấu tới 14% cho khách hàng không sử dụng vốn vay, đi kèm hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng.

Giá nhà sơ cấp vẫn khó giảm

Theo Vietcap, mặt bằng giá nhà trên thị trường sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao. Giá bán tại các đợt mở bán mới hoặc ở những dự án cùng khu vực được dự báo sẽ tiếp tục tăng so với trước.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, mặt bằng giá nhà sơ cấp được dự báo vẫn tiếp tục đi lên thay vì giảm. Dù vậy, tốc độ tăng giá có thể không còn quá mạnh như những kỳ vọng trước đó vào cuối năm 2025.

Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ ưu tiên đưa ra thị trường những dự án đã hoàn thiện pháp lý, đang có tiến độ triển khai thuận lợi hoặc đã chuẩn bị sẵn hạ tầng. Nhiều chủ đầu tư cũng tập trung phát triển hệ thống tiện ích để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người mua nhà.

Khi nào lãi suất có thể ổn định hơn?

Vietcap nhận định môi trường lãi suất có thể dần ổn định trong nửa cuối năm 2026 khi thanh khoản hệ thống ngân hàng cải thiện và áp lực tỷ giá hạ nhiệt.

Theo đánh giá của công ty chứng khoán này, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang theo hướng linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn kiểm soát lạm phát.

Vietcap kỳ vọng các thông tin liên quan đến định hướng giảm lãi suất huy động sẽ góp phần cải thiện tâm lý người mua nhà. Tuy nhiên, mức độ giảm thực tế của lãi vay vẫn còn phụ thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô, áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng và định hướng tín dụng bất động sản trong thời gian tới.

Số liệu tổng hợp của Vietcap cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà ưu đãi trong 1-2 năm đầu đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh năm 2022-2023. Nếu nửa cuối năm 2022, lãi suất ưu đãi phổ biến từng lên tới 10,6-13,1%/năm và duy trì quanh 10,6-12,2% trong nửa đầu năm 2023, thì sang năm 2024 đã hạ nhiệt về khoảng 5,7-10,3%/năm.

Từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi có xu hướng tăng nhẹ trở lại, nhưng đến tháng 4/2026 đã ổn định quanh mức 9-10,5%/năm.

Dù chi phí vay có thể chưa giảm mạnh ngay lập tức, Vietcap cho rằng sự ổn định hơn về kỳ vọng lãi suất cùng các chương trình hỗ trợ từ chủ đầu tư sẽ giúp giao dịch sơ cấp dần khởi sắc trong các quý tới, dù sự phục hồi sẽ có sự phân hóa giữa từng dự án và phân khúc.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà hiện tại khi lãi suất vẫn chưa hạ rõ rệt? Comment bên dưới nhé!

#GiaNhaTang #LaiSuatVayMuaNha #ThiTruongSoCap #UuDaiChuDauTu #Vinhomes

Ngày 8-5, Tổ chức FiinRatings công bố Báo cáo Tâm điểm Thị trường Trái phiếu Doanh nghiệp quý 1 với chủ đề “Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh biến động lãi suất." Báo cáo chỉ ra những tín hiệu khởi sắc về giá trị phát hành song vẫn đan xen với những áp lực hiện hữu từ mặt bằng lãi suất cao và nghĩa vụ nợ đến hạn.

Sự phân hóa trong cấu trúc huy động

Theo báo cáo, đây là giai đoạn thị trường đang tự điều chỉnh và phân hóa mạnh mẽ để thích nghi với môi trường kinh doanh mới.

Trong ba tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 40,3 nghìn tỷ đồng, tăng tới 60,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù con số này cho thấy sự ấm lại của kênh huy động vốn dài hạn, nhưng nếu đặt trong tương quan với các quý liền trước, tốc độ phát hành đang có dấu hiệu chậm lại đáng kể. Phân tích từ báo cáo quý 1 vốn được xem là giai đoạn thấp điểm theo chu kỳ, thêm vào đó hoạt động phát hành năm nay cũng khó có thể bùng nổ do tâm lý thận trọng của các nhà phát hành trước biến động của lãi suất.

Trên thị trường, mặt bằng lãi suất tăng đã tác động trực tiếp đến lãi suất coupon (lãi suất danh nghĩa). Dữ liệu từ FiinRatings chỉ ra lãi suất coupon bình quân của nhóm tổ chức tín dụng đã tăng thêm 67,8 điểm cơ bản, trong khi nhóm bất động sản cũng ghi nhận mức tăng 40 điểm cơ bản. Diễn biến này phản ánh chi phí vốn gia tăng và sự thay đổi trong kỳ vọng của nhà đầu tư về mức bù rủi ro trước áp lực thanh khoản.

Sự biến động của lãi suất không chỉ dừng lại ở thị trường sơ cấp mà còn lan tỏa sang thị trường thứ cấp. Lợi suất đáo hạn bình quân (YTM) trong quý 1 tăng lên, phản ánh lo ngại của thị trường về khả năng thanh khoản trong ngắn hạn.

Chuyên gia phân tích tại FiinRatings nhận định mức độ ảnh hưởng của mặt bằng lãi suất sẽ phụ thuộc rất lớn vào hồ sơ năng lực của từng doanh nghiệp. Với những đơn vị sở hữu dự án có pháp lý hoàn thiện và xếp hạng tín nhiệm cao, họ vẫn giữ được vị thế thương thảo tốt để áp dụng các cấu trúc lãi suất bậc thang hoặc biên độ thấp, tạo lợi thế chi phí so với lãi suất vay ngân hàng hiện tại.

Trong cấu trúc phát hành quý này, các doanh nghiệp phi ngân hàng đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 70,4% tổng giá trị.

Ngược lại với sự sôi động của khối phi tài chính, các ngân hàng thương mại lại tỏ ra khá dè dặt trong việc phát hành trái phiếu mới. Thay vì đẩy mạnh kênh này, các tổ chức tín dụng ưu tiên huy động qua các kênh ngắn hạn linh hoạt hơn để đối phó với áp lực thanh khoản hệ thống.

Thực tế, lãi suất phát hành trái phiếu ngân hàng hiện đã tiệm cận mức 7%/năm, gần sát với lợi suất cho vay, điều này trực tiếp gây sức ép lên biên lợi nhuận (NIM) của các ngân hàng. Về phương thức phát hành, dù kênh phát hành ra công chúng có lợi thế rõ rệt về chi phí đối với nhóm phi tài chính, nhưng phát hành riêng lẻ vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối với hơn 90% tổng giá trị. Sự lựa chọn này phản ánh ưu tiên của doanh nghiệp về tốc độ và tính linh hoạt.

Triển vọng phục hồi

Bên cạnh những điểm sáng về quy mô, thị trường vẫn đang phải đối mặt với bài toán thanh toán cam go. Theo báo cáo, trong ba tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu có vấn đề đạt 12,8 nghìn tỷ đồng, tăng 6,3% so với cùng kỳ. Nhóm bất động sản và năng lượng tiếp tục là tâm điểm khi lần lượt chiếm 54,6% và 43,4% giá trị trái phiếu gặp khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp trong số này đã có sức khỏe tài chính suy yếu từ nhiều năm trước và chịu ảnh hưởng dây chuyền từ các hệ sinh thái tập đoàn đang trong quá trình tái cấu trúc. Áp lực thực sự sẽ dồn vào hai quý tiếp theo khi khối lượng trái phiếu đến hạn đạt mức rất cao với 42,2 nghìn tỷ đồng trong quý 2 và 73,3 nghìn tỷ đồng trong quý 3. Trong đó, ngành bất động sản chiếm tới hơn 57% giá trị đáo hạn.

Chuyên gia của FiinRatings cũng dự báo trong bối cảnh lãi suất huy động khó giảm nhanh và lãi suất cho vay có độ trễ truyền dẫn, các doanh nghiệp sẽ phải chịu áp lực kép về chi phí vốn. Điều này đòi hỏi các chủ thể phát hành phải chủ động hơn trong việc cân đối dòng tiền hoặc sớm đàm phán với trái chủ để giãn, hoãn nợ hoặc chuyển đổi nghĩa vụ nợ nhằm tránh kịch bản đổ vỡ thanh khoản.

Về triển vọng vĩ mô, lãi suất huy động tại các ngân hàng dù có dấu hiệu hạ nhiệt nhẹ vào đầu quý 2 sau các nỗ lực điều hành của Ngân hàng Nhà nước, nhưng dư địa giảm sâu vẫn bị hạn chế bởi nhiều yếu tố ngoại biên. Những bất ổn địa chính trị tại khu vực Trung Đông không chỉ đe dọa chuỗi cung ứng mà còn gây áp lực lên lạm phát và tỷ giá, buộc cơ quan quản lý phải thận trọng trong việc nới lỏng chính sách tiền tệ. Dự kiến, lãi suất cho vay sẽ chỉ có thể bắt đầu giảm thực chất từ cuối quý 2 hoặc đầu quý 3 khi các khoản vốn huy động lãi suất cao trước đó dần được hấp thụ hết.

Dù còn nhiều khó khăn, song báo cáo chỉ ra những khung chính sách mới đang dần đi vào thực tế sẽ tạo ra những thay đổi về chất cho thị trường.

Nhìn chung, thị trường thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 1 đã cho thấy khả năng chống chịu đáng kể trước những cơn gió ngược từ thị trường tài chính. Dù áp lực đáo hạn và chi phí vốn vẫn là những rào cản lớn trong ngắn hạn, nhưng với sự linh hoạt của doanh nghiệp và sự hỗ trợ từ chính sách điều hành, báo cáo đưa ra nhận định kênh trái phiếu vẫn được kỳ vọng sẽ sớm trở lại vai trò là nguồn vốn chiến lược, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong cấu trúc tài chính dài hạn.

Theo TTXVN

#CauTruc #DaoHan #HoanNo #LaiSuat #LoiSuat #PhanHoa #QuyI #ThiTruongSoCap #TraiPhieu #TraiPhieuDoanhNghiep