Trong bối cảnh biến động, bất động sản đang được nhìn lại như một tài sản có khả năng đa dạng hóa danh mục và tạo dòng tiền ổn định. Khi cổ phiếu và trái phiếu không còn vận hành như công thức cũ, nhà đầu tư tổ chức đang tìm một “điểm tựa” mới.

Khi công thức đầu tư truyền thống không còn hiệu quả như trước

Theo Savills Việt Nam, nhiều thập kỷ qua, mô hình phân bổ tài sản giữa cổ phiếu và trái phiếu từng là nền tảng quen thuộc để cân bằng giữa tăng trưởng và quản trị rủi ro. Nhưng những biến động kinh tế và địa chính trị gần đây đang khiến các giả định vốn được xem là “chuẩn mực” thay đổi.

Lạm phát quay trở lại sau nhiều năm ở mức thấp, lãi suất được thiết lập ở mặt bằng mới, căng thẳng địa chính trị kéo dài và xu hướng phân mảnh trong thương mại toàn cầu đang tạo nên một môi trường đầu tư khác hẳn giai đoạn trước. Savills gọi đây là “kỷ nguyên của những biến động lớn” (Era of Great Volatility).

Trong bối cảnh này, trái phiếu không còn là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục cổ phiếu như trước. Ở nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, khiến hiệu quả đa dạng hóa của danh mục truyền thống suy giảm.

Vì sao bất động sản trở lại tâm điểm?

Sự thay đổi đó đang buộc các nhà đầu tư tổ chức xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với thị trường tài chính và duy trì giá trị trong dài hạn.

Đó cũng là lý do bất động sản một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu.

Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn nhiều thách thức, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây.

Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường ổn định hơn, giúp giảm mức biến động tổng thể của danh mục.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills, cho biết: “Điều chúng tôi đang quan sát không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn.”

Việt Nam hưởng lợi từ xu hướng tái phân bổ vốn toàn cầu?

Theo báo cáo đầu tư của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương Q1/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, dù vẫn tồn tại bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất.

Dòng vốn không chỉ tập trung vào một phân khúc, mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản như văn phòng, công nghiệp - logistics, khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ. Cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong Quý I/2026 cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á: Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%. Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và Mỹ vẫn duy trì hiện diện đáng kể.

Bên cạnh FDI tích cực, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.”

Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như công cụ đón đầu tăng trưởng kinh tế. Nhưng trong môi trường hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang mở rộng: không chỉ là kỳ vọng tăng giá vốn, mà còn là khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động danh mục.

Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều đó không có nghĩa mọi loại hình đều hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của nhà đầu tư toàn cầu.

Bạn nghĩ sao về xu hướng này? Comment bên dưới nhé!

#BienDong #DiaChinh #LaiSuat #LamPhat #NhaDauTu #TaiSan #ThiTruong

Giá căn hộ Hà Nội sơ cấp đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2. Nhưng ở thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư lại đang phải hạ kỳ vọng để tìm thanh khoản.

Thị trường đang đổi chiều tâm lý

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá mới vẫn tiếp tục được thiết lập tại nhiều dự án.

Đơn cử, Lumière Hà Nội Seasons Garden trên trục Nguyễn Trãi vừa công bố mức giá dự kiến từ 120-180 triệu đồng/m2, tiệm cận nhóm căn hộ hạng sang tại khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, trái ngược với thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp đang xuất hiện tín hiệu hạ nhiệt rõ hơn.

Vì sao nhiều chủ nhà phải giảm giá?

Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội ghi nhận nhiều trường hợp giảm giá để tìm thanh khoản. Ở một số dự án từng tăng nóng tại khu vực vùng ven, mức giảm lên tới vài trăm triệu đồng mỗi căn.

Chị Mai Anh (37 tuổi, phường Hà Đông) cho biết đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Tố Hữu từ đầu năm nay nhưng chưa tìm được khách phù hợp.

Căn hộ này được chị mua vào năm 2025, thời điểm thị trường chung cư tăng nóng với kỳ vọng bán lại ngắn hạn để hưởng chênh lệch. Nhưng thực tế không như dự tính.

“Trước đây giá căn hộ tăng gần như theo từng tháng nên nhiều người tin rằng mua xong có thể bán lại nhanh để kiếm lời. Nhưng hiện nay người mua thận trọng hơn rất nhiều, giao dịch cũng chậm hơn trước”, chị Mai Anh chia sẻ.

Theo chị, dù đã hạ kỳ vọng, giảm giá khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm rao bán ban đầu, căn hộ vẫn chưa thể giao dịch thành công.

Tương tự, anh Hà Duy, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết căn hộ studio tại một dự án phía tây thành phố từng được rao bán quanh mức 3,1 tỷ đồng, nay nhiều chủ nhà chấp nhận giao dịch ở mức 2,5-2,6 tỷ đồng.

Theo anh Duy, hiện tượng này không còn đơn lẻ mà đang diễn ra tại nhiều dự án từng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025.

Nhà đầu tư đang ưu tiên điều gì?

“Tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Trước đây nhiều người sẵn sàng giữ hàng thêm vài tháng với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Hiện nay, mục tiêu lớn nhất là bán được hàng và thu hồi dòng tiền”, anh Duy nhận xét.

Điều đó cho thấy chiến lược “neo giá chờ tăng” từng phổ biến trong giai đoạn thị trường tăng nóng đang dần mất hiệu quả.

Áp lực đầu tiên đến từ chi phí tài chính. Sau thời gian dài sử dụng đòn bẩy, nhiều nhà đầu tư phải gánh khoản lãi vay đáng kể trong khi tốc độ tăng giá không còn đủ lớn để bù đắp chi phí vốn.

Bên cạnh đó, chi phí cơ hội cũng gia tăng. Thay vì tiếp tục “giam” vốn trong các tài sản có thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư chọn thu hồi tiền mặt để chờ những cơ hội mới với mức giá hợp lý hơn.

Người mua cũng không còn vội

Ở chiều ngược lại, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Nếu trong giai đoạn sốt nóng, nhiều khách hàng xuống tiền nhanh vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay phần lớn có xu hướng quan sát và chờ đợi.

Người mua dành nhiều thời gian hơn để so sánh sản phẩm, đánh giá mặt bằng giá và thương lượng trước khi quyết định. Khi bên mua không còn chịu áp lực phải xuống tiền ngay, lợi thế đàm phán dần chuyển từ người bán sang người mua.

Triển vọng nguồn cung mới cũng đang củng cố xu hướng này. Hàng loạt dự án quy mô lớn dự kiến ra mắt trong thời gian tới, cùng với sự cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, mang lại thêm lựa chọn cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc duy trì mức giá cao ở thị trường thứ cấp trở nên khó khăn hơn.

Thị trường vào giai đoạn thanh lọc?

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng làn sóng giảm kỳ vọng hiện nay là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng giá mạnh của thị trường căn hộ trong hai năm vừa qua.

Theo ông Toản, trước năm 2023, phần lớn giao dịch căn hộ đến từ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá kéo dài trong giai đoạn 2024-2025, lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng mạnh, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.

“Hệ quả là một bộ phận nhà đầu tư mua ở vùng giá đỉnh hiện nay đang chịu áp lực lớn về dòng tiền”, ông Toản nhận định.

Ông cho biết nhiều dự án hiện đã rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm mạnh. Một số nhà đầu tư tại khu vực phía đông Hà Nội từng mua với mức chênh lệch hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông nay chấp nhận mất toàn bộ khoản chênh, thậm chí bán dưới giá vốn để thu hồi dòng tiền.

Lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức tương đối cao trong khi thanh khoản suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược.

“Triển vọng nguồn cung mới từ các đại dự án và nhà ở xã hội đang khiến người mua có thêm lựa chọn, từ đó làm giảm tâm lý chạy theo giá như giai đoạn trước”, ông Toản nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đánh giá thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Theo ông Quê, giá căn hộ tại nhiều khu vực Hà Nội đã tăng quá mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Khi mặt bằng giá được đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, việc xuất hiện một nhịp điều chỉnh là điều khó tránh khỏi.

Ông cho rằng sự thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở kỳ vọng của giới đầu tư. Nếu trước đây nhiều người mua vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay không ít nhà đầu tư lại lựa chọn quan sát và chờ đợi những mức giá hợp lý hơn.

Điều này khiến nhu cầu đầu cơ suy giảm đáng kể, đồng thời làm cho thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Bạn đang thấy thị trường căn hộ hiện nay là “hạ nhiệt” hay chỉ là nhịp điều chỉnh? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #NhaDauTu #OngNguyenAnhQue #OngPhamDucToan #ThiTruongBatDongSan

18 dự án BT đang “mắc kẹt” ở Khánh Hòa sẽ được chia thành 4 nhóm để tháo gỡ theo từng vướng mắc cụ thể, với mốc hoàn thành trước 31-12-2027.

Khánh Hòa xử lý 18 dự án BT theo 4 nhóm

Ngày 9-5, lãnh đạo Văn phòng UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết tỉnh vừa ban hành kế hoạch triển khai nghị quyết số 16 của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với 18 dự án đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn.

Cách làm của tỉnh là chia các dự án thành những nhóm nhỏ có vướng mắc tương đồng, từ đó đưa ra giải pháp cụ thể để xử lý từng nhóm.

Nhóm 1: 3 dự án liên quan đất sân bay Nha Trang cũ

Nhóm này gồm 3 dự án có vướng pháp lý liên quan đến đất sân bay Nha Trang cũ, gồm: đường kết nối khu sân bay, nút giao Ngọc Hội, đường vành đai 2.

Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, đây là nhóm phức tạp nhất. Hiện 3 dự án chưa thể xử lý dứt điểm do phụ thuộc vào kết luận của cơ quan điều tra, bản án của tòa án; phương án sắp xếp lại tài sản đất quốc phòng cũng chưa được phê duyệt.

Tỉnh đang chờ bản án của tòa để báo cáo cấp thẩm quyền về việc tiếp tục triển khai dự án tại khu đất sân bay Nha Trang cũ. Khi có quyết định của cấp có thẩm quyền, tỉnh sẽ báo cáo Thủ tướng, Bộ Quốc phòng để xử lý dứt điểm quỹ đất, sau đó mới triển khai các bước tiếp theo.

Nhóm 2: 4 dự án đã hoàn thành nhưng chưa quyết toán hoặc thanh toán

Nhóm 2 gồm 4 dự án BT sử dụng trụ sở làm việc (tài sản công) để thanh toán cho nhà đầu tư có hợp đồng không đúng quy định, gồm: Trường cao đẳng Nghề Nha Trang (giai đoạn 1), Trường cao đẳng Y tế, hệ thống hạ tầng khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, trụ sở Đài Phát thanh - truyền hình Khánh Hòa cũ.

Các dự án này đã hoàn thành nhưng vẫn còn vướng ở khâu quyết toán vốn đầu tư, xác định giá đất thanh toán và nghĩa vụ tài chính giữa nhà nước và nhà đầu tư.

Tỉnh sẽ rà soát, thỏa thuận và thống nhất với nhà đầu tư về nội dung hợp đồng dự án để áp dụng các điều khoản xử lý theo nghị quyết số 16. Đồng thời, thống nhất sửa đổi, bổ sung các nội dung chưa phù hợp trong hợp đồng khi đáp ứng điều kiện quy định.

UBND tỉnh cũng sẽ xác định giá trị dự án BT hoàn thành; khoản tiền phát sinh do chậm thanh toán theo quy định; hoàn chỉnh hồ sơ trình quyết toán vốn đầu tư. Tỉnh đề nghị Kiểm toán Nhà nước kiểm toán giá trị dự án BT hoàn thành, gồm cả phần lãi vay sau thời gian xây dựng và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư, làm cơ sở để quyết toán.

Nhóm 3: 10 dự án sẽ chuyển từ quỹ đất sang ngân sách

Nhóm 3 gồm 10 dự án sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư có hợp đồng không đúng quy định và có khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Trong đó có các dự án: đường nối Ngô Gia Tự với đường Lê Duẩn, đường số 4 phía tây Lê Hồng Phong, đường Nguyễn Thiện Thuật nối dài, đường Minh Mạng, hệ thống thu gom, xử lý nước thải khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, đường N9 thuộc khu quy hoạch bắc Trần Phú, đường Phan Bội Châu,...

Đây là nhóm có hợp đồng chưa phù hợp nên phải điều chỉnh phương thức thanh toán. UBND tỉnh yêu cầu các sở, ngành rà soát, thỏa thuận và thống nhất với nhà đầu tư về nội dung hợp đồng để áp dụng các điều khoản xử lý theo nghị quyết số 16.

Đồng thời, tỉnh sẽ ký phụ lục sửa đổi, bổ sung hợp đồng để chuyển đổi hình thức thanh toán từ quỹ đất sang ngân sách nhà nước, do quỹ đất dự kiến thanh toán không còn phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Các bước còn lại sẽ thực hiện tương tự các dự án thuộc nhóm 2.

Nhóm 4: 1 dự án đã ký hợp đồng nhưng chưa thi công

Nhóm 4 có 1 dự án là đường phía tây bán đảo khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Đây là dự án đã ký hợp đồng nhưng chưa thi công và thuộc diện nhóm dự án dừng thực hiện hợp đồng.

UBND tỉnh yêu cầu các sở, ngành liên quan làm việc thống nhất với nhà đầu tư về việc tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký kết hoặc chấm dứt hợp đồng BT.

Mốc thời gian gỡ vướng đến năm 2027

UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu các cơ quan, đơn vị liên quan và nhà đầu tư trong tháng 5-2026 phải hoàn thành việc rà soát hợp đồng, xác định giá trị dự án, rà soát quỹ đất thanh toán.

Từ giữa năm 2026, tỉnh sẽ triển khai đồng loạt các bước kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán dự án. Đến cuối năm 2026 và đầu năm 2027, Khánh Hòa sẽ thực hiện thủ tục giao đất, xác định giá đất, thu nghĩa vụ tài chính hoặc bố trí vốn ngân sách để thanh toán cho nhà đầu tư, tiến tới thanh lý hợp đồng BT.

Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì rà soát, xác định lại ranh giới, vị trí, diện tích, giá đất của phần diện tích đất dự kiến thanh toán trong hợp đồng BT; rà soát phần diện tích, giá đất chênh lệch (nếu có) và điều kiện tách thành dự án độc lập theo quy định pháp luật về đất đai.

Sở Xây dựng được giao đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết hợp đồng đối với 5 dự án BT trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận cũ; phối hợp xác định sự phù hợp của quỹ đất thanh toán với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Sở Tài chính sẽ tham mưu UBND tỉnh đề nghị Kiểm toán Nhà nước phối hợp thực hiện kiểm toán giá trị quyết toán công trình dự án BT hoàn thành, gồm cả phần lãi vay sau thời gian xây dựng và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư; đồng thời xác định phần diện tích đất, giá đất của quỹ đất được sử dụng để thanh toán cho dự án BT.

“Tỉnh xác định phải làm quyết liệt, minh bạch để khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới. UBND tỉnh yêu cầu toàn bộ việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT phải hoàn thành trước ngày 31-12-2027, đồng thời gắn trách nhiệm cụ thể cho từng cơ quan, đơn vị, người đứng đầu” - ông Trần Hòa Nam, Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa nói.

Bạn nghĩ sao về cách Khánh Hòa xử lý 18 dự án BT này? Comment bên dưới nhé!

#18DuAn #Bt #DuAn #GoVuong #KhanhHoa #NhaDauTu #NhaTrang