Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất trình Chính phủ, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã chính thức không còn trong dự thảo. Điều này đồng nghĩa với việc quy định từng gây nhiều tranh luận về việc quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi chung cư hết niên hạn sử dụng đã được Bộ Xây dựng rút lại.

Hình minh họa

Đề xuất cũ từng quy định thế nào?

Ở dự thảo trước, Bộ Xây dựng đề xuất quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Nếu chung cư xuống cấp hoặc hết niên hạn khai thác, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng. Trường hợp công trình vẫn bảo đảm an toàn thì có thể được kéo dài thời gian sử dụng.

Nếu phải phá dỡ để xây dựng lại và các cư dân thống nhất cải tạo dự án, họ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.

Trường hợp không tham gia xây dựng lại, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới và các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm bồi thường.

Nếu khu đất sau phá dỡ không còn quy hoạch xây chung cư, người dân cũng được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

💬 Tức là đề xuất cũ không phải "hết hạn là mất nhà", nhưng việc gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình đã khiến nhiều người lo ngại.

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đề nghị giữ quyền sở hữu lâu dài

Trong quá trình lấy ý kiến, Bộ Xây dựng nhận được nhiều góp ý từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi một số nội dung theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, việc gắn thời hạn sở hữu với tuổi thọ công trình có thể khiến người mua nhà bất an và chưa bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật. HoREA kiến nghị tiếp tục giữ cơ chế sở hữu chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc sửa đổi nhằm tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo các chung cư cũ là cần thiết, nhưng phải đi kèm cơ chế bảo đảm tái định cư cho người dân.

Dự thảo mới vẫn quy định về thời hạn sử dụng chung cư

Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Điều 97, mục 1, Chương VII, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.

4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

5. Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Còn mọi người thấy sao về việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn? Theo bạn đây có phải quyết định hợp lý hay vẫn cần thêm cơ chế khác để xử lý chung cư cũ? Cùng để lại ý kiến nhé!

#BoXayDung #ChungCuCoThoiHan #ChungCuCu #Horea #LuatNhaOSuaDoi

Chiều 3/6, Bộ Xây dựng cho biết đang đề xuất nhiều cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, trong đó có ưu đãi về đất đai và tài chính để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất, nguồn vốn tín dụng.

Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Lâm Văn Hoàng cho biết Bộ đã chủ động đề xuất các cơ chế mới để cụ thể hóa vào Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), phấn đấu trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10 sắp tới.

Ông Lâm Văn Hoàng nhấn mạnh, nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Sẽ có ưu đãi gì cho doanh nghiệp?

Bộ Xây dựng tập trung nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn tín dụng, từ đó phát triển loại hình này.

“Bên cạnh nhà ở để bán thì cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng khác”, ông Lâm Văn Hoàng cho biết.

Bộ đang rà soát tiêu chuẩn nào?

Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan để khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành theo thẩm quyền các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở theo hình thức cho thuê.

Trong đó, đặc biệt chú trọng tiêu chuẩn về an toàn, phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở cho thuê có quy mô nhỏ và vừa.

Địa phương nào được phối hợp triển khai?

Bộ cũng đang phối hợp với các địa phương như Hà Nội, TPHCM, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng là những thị trường có nhu cầu lớn về phân khúc này để xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng và nhu cầu.

Trên cơ sở đó, các địa phương sẽ rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các khu công nghiệp và khu vực tập trung dân cư.

Nguồn vốn thực hiện có thể từ đầu tư công, Quỹ nhà ở địa phương hoặc nguồn vốn đầu tư tư.

Bạn nghĩ sao về hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê này? Comment bên dưới nhé!

#BoXayDung #DoThiLon #KhuCongNghiep #LuatNhaOSuaDoi #NhaOChoThue

Giải chấp bất động sản trước khi bán đang là một nút thắt lớn với nhiều dự án: theo quy định, dự án được giải chấp mới đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng.

Điều này giúp bảo đảm an toàn pháp lý cho người mua, nhưng trong thực tế lại trở thành điểm nghẽn đúng lúc doanh nghiệp cần mở bán để tạo dòng tiền trả nợ.

Vì sao doanh nghiệp lại vướng?

Phần lớn dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay. Tài sản bảo đảm thường là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai.

Cấu trúc dòng tiền thường khá rõ: dùng vốn chủ sở hữu và vốn tín dụng để đầu tư, sau đó thu hồi vốn bằng bán hàng.

Vấn đề là khi doanh nghiệp chuẩn bị bán hàng thì thường đã bỏ ra gần hết chi phí đầu tư nhưng chưa có doanh thu. Lúc này, yêu cầu giải chấp đồng nghĩa với việc phải xoay thêm một nguồn lực lớn để tất toán hoặc giảm dư nợ trước khi được bán hàng.

Nghịch lý nằm ở đâu?

Nếu doanh nghiệp đủ tiền giải chấp ngay trước khi bán, việc vay vốn từ đầu phần nào mất ý nghĩa kinh tế.

Ngược lại, nếu đã dùng tối đa vốn vay để triển khai dự án, thì việc xoay thêm tiền để giải chấp lại rất khó. Điểm nghẽn vì thế không nằm ở nhu cầu thị trường mà ở sự lệch nhịp giữa dòng tín dụng và điều kiện pháp lý.

Chi phí này cuối cùng đi về đâu?

Không ít doanh nghiệp buộc phải chấp nhận thiệt hại để vượt qua điểm nghẽn: tất toán trước hạn, vay nguồn khác để trả nợ, hoặc từ bỏ các điều kiện tín dụng đã thương lượng trước đó chỉ để đủ điều kiện mở bán.

Những lựa chọn này đều làm tăng chi phí vốn, giảm hiệu quả đầu tư và cuối cùng, phần chi phí tăng thêm thường được phân bổ vào **giá bán sản phẩm**.

Quy định đang lệch nhịp với thực tiễn?

Doanh nghiệp băn khoăn không chỉ ở chi phí mà còn ở cách thiết kế quy định. Về bản chất, giao dịch thế chấp giữa doanh nghiệp và ngân hàng là quan hệ dân sự, dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên theo Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, khi bước sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản, yêu cầu giải chấp trong một số trường hợp lại được áp dụng như điều kiện bắt buộc. Chính sự “cứng” này tạo cảm giác lệch pha giữa pháp luật chuyên ngành và thực tiễn tài chính của dự án.

Đáng chú ý, đây không còn là câu chuyện riêng lẻ. Nhiều doanh nghiệp ở nhiều địa phương đã phản ánh cùng một vướng mắc, cho thấy chính sách cần được rà soát ở cấp độ thiết kế.

Tín hiệu mới từ chính sách là gì?

Việc nội dung liên quan đến thế chấp dự án, thế chấp nhà ở và điều kiện giao dịch đang được xem xét sửa đổi là tín hiệu tích cực.

Trong định hướng của Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính sách 11 về giao dịch nhà ở đã nêu hướng rà soát các quy định trùng lặp với Bộ luật Dân sự, đồng thời sửa đổi quy định về thế chấp theo hướng tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên.

Đây là chuyển động đáng chú ý, cho thấy tư duy chính sách đang dịch chuyển từ cách quản lý quá cứng sang cách tiếp cận linh hoạt và thực tế hơn.

Tác động đến thị trường ra sao?

Yêu cầu giải chấp trước khi bán không chỉ tác động đến doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến chi phí toàn thị trường. Khi một dự án phải gánh thêm chi phí chỉ để vượt qua một điều kiện pháp lý, chi phí đó sớm muộn cũng phản ánh vào giá nhà.

Ngược lại, nếu điểm nghẽn được tháo gỡ theo hướng hài hòa hơn, vừa bảo vệ người mua vừa tôn trọng quyền thỏa thuận hợp pháp của các bên, thì doanh nghiệp giảm áp lực, người mua có cơ hội tiếp cận mức giá hợp lý hơn, còn thị trường vận hành thông suốt hơn.

Bạn nghĩ sao về nút thắt giải chấp này? Comment bên dưới nhé!

Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh

#BoLuatDanSu2015 #DuAnBatDongSan #GiaNha #GiaiChapBatDongSan #LuatNhaOSuaDoi