Cuối năm 2026, thị trường bất động sản khó còn “sốt nóng”, nhưng mặt bằng giá cũng khó giảm sâu khi các quy định mới về định giá đất đang tiệm cận giá thị trường.

Giá nhà đã vượt ngưỡng thu nhập

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” ngày 12/6, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đã bước sang chu kỳ mới: sốt giá bất hợp lý khó lặp lại, nhưng giá bán cũng không dễ hạ mạnh.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược, Công ty TNHH Cushman & Wakefield, báo cáo quý 1/2026 cho thấy Hà Nội và TP.HCM gần như vắng bóng sản phẩm trung cấp và bình dân.

Ở phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đã lên tới 90-100 triệu đồng/m². Với mức này, một hộ gia đình hai vợ chồng có thể cần từ 50 đến 85 năm tích lũy mới mua được nhà.

Đầu tư cho thuê cũng kém hấp dẫn hơn

Không chỉ người mua ở thực gặp khó, xu hướng mua căn hộ để cho thuê cũng giảm sức hút. Nếu 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt 8-10%, thì hiện nay với căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời còn khoảng 3-4%.

Vì vậy, mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư.

Thanh khoản chậm lại, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven

Trong quý 1/2026, thanh khoản tại TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận sụt giảm. Riêng tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ dưới 1.000 căn, chỉ chiếm khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.

Nguyên nhân chính vẫn là giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân.

Hệ quả là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực TP.HCM mới có mức giá “dễ chịu” hơn, như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi thanh khoản vẫn duy trì tốt nhờ đáp ứng được nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Giai đoạn sốt đất nền khó lặp lại

Theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá nhà tại nhiều đô thị hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm có thu nhập khá. Điều này khiến giao dịch nhà ở thương mại có dấu hiệu chững lại thời gian qua.

Ông Khôi nhận định: “Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn”. Tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại khi pháp luật đang dần được hoàn thiện theo hướng hạn chế các hiện tượng này.

Vì sao giá khó giảm sâu?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ không xảy ra tình trạng “sốt đất”. Tuy vậy, các quy định mới về định giá đất tiệm cận giá thị trường khiến mặt bằng giá khó điều chỉnh sâu trên diện rộng.

Thay vào đó, thị trường có thể xuất hiện những “nhịp điều chỉnh mềm” từ chủ đầu tư, như:

- giảm kỳ vọng lợi nhuận
- tăng chiết khấu
- giãn tiến độ thanh toán

Đây là cách hỗ trợ người mua trong bối cảnh nhiều đại đô thị cùng phát triển ở nhiều tỉnh thành.

Yếu tố nào còn kéo thị trường?

Về dài hạn, bà Ngọc cho rằng hạ tầng giao thông và kết nối vùng vẫn là lực kéo quan trọng nhất của bất động sản.

Để xử lý tình trạng lệch pha cung cầu, bà đề xuất công tác định giá đất cần được nhìn trong tổng thể quy hoạch. Nếu một khu vực đã quy hoạch nhà ở giá rẻ, cần có cơ chế “mức trần” để tránh một dự án đơn lẻ đẩy mặt bằng giá cả khu vực lên theo.

Địa phương cũng cần xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở cao cấp, đồng thời có công cụ điều tiết tài chính và đất đai để ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở phù hợp với số đông.

Thị trường 2026 sẽ xoay quanh nhu cầu thực

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, xu hướng phát triển của thị trường năm 2026 sẽ tập trung vào nhu cầu thực, gồm nhu cầu ở và nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh.

Ở phân khúc nhà ở, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn thành: nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.

Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Ngược lại, nhà ở thương mại sẽ chịu áp lực từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, lãi suất vốn vay và yêu cầu tái cơ cấu tài chính của doanh nghiệp.

Cú chuyển chu kỳ nhưng không phải tăng nóng

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng nếu không có yếu tố bất thường như chiến tranh, dịch bệnh hay biến động lớn ngoài dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, đây sẽ là giai đoạn tăng trưởng thực chất hơn, chọn lọc hơn, thay vì nóng như các chu kỳ trước. Giá bất động sản có thể không giảm sâu, nhưng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát nhờ:

- nguồn cung và cầu cùng cải thiện
- nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp tăng lên
- các luật liên quan được sửa đổi đồng bộ, giúp môi trường đầu tư minh bạch hơn

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá bất động sản cuối năm 2026? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan2026 #DinhGiaDat #GiaNhaHaNoi #NhaOXaHoi #Tphcm

Sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được xem là việc rất cần thiết khi luật mới có hiệu lực chưa tới 2 năm nhưng đã phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tế, đặc biệt ở quy hoạch, định giá đất và bồi thường.

Dự kiến sửa khoảng 65 điều

Theo báo cáo tại Phiên họp thứ Hai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024.

Hai nhóm nội dung lớn được nhắc tới gồm:

1. Tháo gỡ khó khăn trong thi hành luật

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất luật hóa các quy định đã có trong Nghị quyết của Quốc hội, Nghị định và Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Dự thảo cũng sẽ xem xét các nội dung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng; lựa chọn hình thức thuê đất; tách thửa, hợp thửa đất.

Ngoài ra còn có các quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; bồi thường trong trường hợp đặc thù; và chế độ sử dụng một số loại đất.

2. Phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền 2 cấp

Nhóm nội dung thứ hai tập trung vào việc sửa đổi các quy định về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cùng với cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất rà soát để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các luật, nghị quyết hiện hành.

Vì sao cần sửa ngay?

Thực tế cho thấy, Luật Đất đai 2024 đang có điểm chưa đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp được triển khai từ ngày 1/7/2025. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp: quốc gia, tỉnh và huyện.

Điều này tạo ra tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ với các lĩnh vực khác sau khi không còn tổ chức chính quyền cấp huyện.

Vướng ở quy hoạch và định giá đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất vẫn chưa thống nhất, đồng bộ. Nhiều dự án đầu tư công hoặc dự án quan trọng, cấp bách, đặc thù để phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại cũng chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.

Bên cạnh đó, phương pháp định giá đất hiện vẫn còn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định vừa phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Bảng giá đất và giá thị trường vẫn là điểm nóng

Một đại biểu Quốc hội nhận định Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, nhưng vẫn còn không ít vướng mắc ở địa phương, nhất là ở định giá đất, thu hồi, bồi thường.

Bảng giá đất hàng năm được xây dựng sát thị trường theo yêu cầu của luật, nhưng khi áp dụng để bồi thường, người dân vẫn cho rằng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Nếu áp hoàn toàn theo giá thị trường thì ngân sách khó cân đối và dễ phát sinh khiếu nại về tính minh bạch.

Khoảng trống giữa bảng giá đất và giá thị trường đang tạo “thế khó” cho cả chính quyền lẫn người bị thu hồi đất.

Ý nghĩa của lần sửa đổi này

Trong bối cảnh hiện nay, sửa đổi Luật Đất đai 2024 được xem là yêu cầu cấp bách để tháo gỡ các điểm nghẽn phát sinh trong quá trình thi hành. Quan trọng hơn, việc sửa đổi còn hướng tới thay đổi tư duy từ quản lý sang phục vụ phát triển, từ kiểm soát sang kiến tạo.

Đây cũng là cách để đất đai thực sự trở thành nguồn lực quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững.

Bạn nghĩ sao về việc sửa Luật Đất đai 2024 lúc này? Comment bên dưới nhé!

#BangGiaDat #DinhGiaDat #LuatDatDai2024 #QuyHoachSuDungDat #SuaDoiLuatDatDai