Giá tăng nhưng giao dịch giảm

Điểm sáng rõ ràng nhất của phân khúc nghỉ dưỡng hiện nay là ngành du lịch. Sau khi mở cửa hoàn toàn từ 2023, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng nhanh và đến 2025 đã tiệm cận mức trước dịch. Công suất phòng khách sạn tại nhiều điểm đến trọng điểm như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long đã phục hồi đáng kể, đặc biệt trong các mùa cao điểm.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại phục hồi chậm hơn du lịch. Điều này không quá bất ngờ, bởi bất động sản luôn có độ trễ so với ngành vận hành dịch vụ. Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, phân khúc condotel, biệt thự biển chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu tư thứ cấp và niềm tin lợi nhuận cho thuê.

Một trong những cú sốc lớn của thị trường là việc nhiều dự án condotel trước đây không thể thực hiện cam kết lợi nhuận, khiến niềm tin nhà đầu tư bị tổn thương sâu sắc. Theo các chuyên gia, đây là “vết sẹo tâm lý” khiến dòng tiền đầu tư vào phân khúc này chưa thể quay lại mạnh mẽ.

Theo Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý I/2026, thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 6.500 sản phẩm mới, giảm 22% so với quý trước.

Giao dịch cũng giảm tương ứng. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 45%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước. Tổng lượng giao dịch đạt hơn 2.900 sản phẩm, giảm hơn 30% so với quý IV/2025. Điều an ủi là nguồn cung và lượng giao dịch trong quý I/2026 vẫn cao hơn lần lượt 6 lần và 7 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Dữ liệu của DKRA Consulting cũng cho thấy, trong quý I/2026, condotel ghi nhận 5.231 căn nguồn cung sơ cấp, tiêu thụ 175 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, giảm 85% so với quý trước. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 3.626 căn nguồn cung nhưng chỉ tiêu thụ 20 căn, tương đương khoảng 1%, giảm hơn 87%.

Dù giao dịch giảm sâu, mặt bằng giá sơ cấp trong quý I/2026 vẫn tăng so với cùng kỳ. Theo DKRA, biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% theo năm, shophouse nghỉ dưỡng tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.

Sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái giằng co. Trong khi chi phí đầu vào và áp lực tài chính khiến nhiều chủ đầu tư khó điều chỉnh giá bán, thì phía người mua lại trở nên thận trọng hơn, chưa sẵn sàng xuống tiền.

Triển vọng quý II sẽ ra sao

Sau giai đoạn giao dịch sụt giảm mạnh trong quý I/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo chưa thể sớm phục hồi trong ngắn hạn. Theo giới chuyên gia, các yếu tố cản trở như khung pháp lý chưa hoàn thiện, thanh khoản thị trường yếu và chi phí vốn vẫn ở mức cao tiếp tục khiến nhà đầu tư thận trọng.

Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ của các dự án mới trong quý II nhiều khả năng vẫn ở mức thấp và khó xuất hiện lực đẩy đủ mạnh để tạo sự bứt phá cho phân khúc này.

Đáng chú ý, yếu tố lớn nhất chính là sự suy giảm niềm tin sau giai đoạn khủng hoảng condotel. Trong thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây, nhiều dự án nghỉ dưỡng được bán với cam kết lợi nhuận hấp dẫn, phổ biến từ 8–12% mỗi năm.

Tuy nhiên, khi dịch bệnh xảy ra, du lịch đóng băng, công suất phòng sụt giảm và dòng tiền khai thác không đạt kỳ vọng, không ít chủ đầu tư đã phải điều chỉnh hoặc dừng chi trả cam kết lợi nhuận. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng lợi nhuận trong bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả vận hành thực tế chứ không phải lời hứa trên hợp đồng. Sự thay đổi nhận thức này khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn rất nhiều trước khi xuống tiền.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản thấp của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là rào cản lớn. Khác với chung cư hay đất nền có nhu cầu ở thực rõ ràng, sản phẩm nghỉ dưỡng chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư và khai thác cho thuê. Khi thị trường trầm lắng, việc bán lại trở nên khó khăn, thậm chí nhiều sản phẩm phải “neo” trên thị trường thứ cấp trong thời gian dài mà không có giao dịch.

Ngoài ra, khẩu vị đầu tư của thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, nhà đầu tư bị thu hút bởi các cam kết lợi nhuận cao và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay họ chú trọng nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế, pháp lý dự án, năng lực vận hành và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của điểm đến du lịch. Quá trình chuyển đổi tư duy này khiến quyết định đầu tư trở nên chậm và kỹ lưỡng hơn, kéo dài thời gian phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, trong quý II/2026, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ đi ngang, thậm chí có thể giảm ở một số phân khúc. Dữ liệu của DKRA cho biết nguồn cung mới tiếp tục duy trì ở mức thấp. Cụ thể, condotel dự kiến chỉ có khoảng 200–250 căn mở bán mới, biệt thự nghỉ dưỡng cũng dao động khoảng 200–250 căn, trong khi nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ khoảng 100–150 căn trên toàn thị trường. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc, đặc biệt là miền Trung.

Thanh khoản thị trường cũng được dự báo tiếp tục suy giảm so với quý I/2026. Ở một số phân khúc thị trường kém thuận lợi, lượng giao dịch có thể chỉ bằng 50-60% so với quý I/2026 và khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

#BatDongSanNghiDuong #Condotel #DkraGroup #DuLichVietNam #ThiTruongNghiDuong

Condotel Đà Nẵng đang trầm lắng kéo dài khi nguồn cung sơ cấp quý I/2026 giảm 9% so với quý trước, còn căn hộ cao cấp lại nổi lên mạnh mẽ với xu hướng cao cấp hóa rõ nét.

Condotel Đà Nẵng: nguồn cung ít, giao dịch càng ít

Theo DKRA Group, hơn 99% nguồn cung condotel trên thị trường hiện đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi suốt hơn một năm qua không có thêm dự án mới.

Thanh khoản vẫn ở mức rất thấp. Trong bối cảnh lãi suất neo cao và tín dụng bị kiểm soát chặt, lượng giao dịch condotel giảm khoảng 87% so với quý IV/2025.

Dù các chủ đầu tư vẫn tung ra nhiều chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất, chia sẻ doanh thu hay cam kết lợi nhuận, hiệu quả chưa rõ rệt.

Vì sao condotel tiếp tục khó hồi phục?

Không chỉ là câu chuyện thanh khoản, condotel còn vướng các tồn tại kéo dài về pháp lý. Nhiều dự án chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu, tiến độ thi công chậm do thiếu vốn, trong khi áp lực chi phí tài chính ngày càng lớn.

DKRA Group cho rằng thị trường vẫn sẽ trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Phường An Hải tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường khi chiếm 57% tổng nguồn cung sơ cấp và toàn bộ lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý. Tuy nhiên, quy mô giao dịch vẫn khiêm tốn.

Căn hộ cao cấp Đà Nẵng tăng tốc

Trái ngược với condotel, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, với xu hướng cao cấp hóa ngày càng rõ.

Nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang phát triển căn hộ ở sở hữu lâu dài để đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Đơn cử, tại dự án Đà Nẵng Times Square, có 569/575 căn hộ thuộc tháp CT3 và CT7 đủ điều kiện mở bán sau khi được chuyển đổi từ condotel sang căn hộ ở.

Dự án do CTCP Kim Long Nam làm chủ đầu tư, nằm trên trục Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp, nhìn trực diện biển Mỹ Khê.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh, giá cũng nhích lên

Theo CBRE Việt Nam, giai đoạn 2024 - 2025, Đà Nẵng ghi nhận hơn 8.000 căn hộ mới ra thị trường, trong khi trước năm 2024 mỗi năm chỉ có chưa tới 1.000 căn mở bán.

Tính đến quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế toàn thị trường đạt khoảng 16.000 căn.

Đáng chú ý, gần 60% nguồn cung mới trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp. Sang quý I/2026, toàn bộ giỏ hàng mở bán mới đều thuộc phân khúc hạng sang, kéo mặt bằng giá trung bình tăng khoảng 12% so với cùng kỳ.

Dù giá tăng, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới vẫn dao động 50–60%, cho thấy sức mua chưa suy giảm mạnh.

Triển vọng những năm tới ra sao?

CBRE Việt Nam dự báo trong những năm tới, Đà Nẵng sẽ tiếp tục đón lượng cung lớn với trung bình khoảng 5.000 căn hộ.

Giá căn hộ được kỳ vọng tiếp tục tăng khoảng 10–12%/năm nhờ định hướng phát triển trung - cao cấp và sự khan hiếm quỹ đất ven biển, ven sông, khu vực trung tâm.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất vay còn cao và nhóm khách hàng chủ yếu vẫn là nhà đầu tư, bài toán hấp thụ sẽ là ưu tiên hàng đầu. Chủ đầu tư vì vậy phải cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế.

Bạn đang quan tâm condotel hay căn hộ cao cấp Đà Nẵng? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #CanHo #CanHoDaNang #Condotel #DaNang #DauTu

Quý I/2026, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đi trong trạng thái lệch pha: nguồn cung co lại, thanh khoản chạm đáy nhưng giá sơ cấp vẫn neo cao. Đây là bức tranh quen thuộc của thị trường hiện tại, khi dòng tiền đầu tư chưa quay lại mạnh, còn chủ đầu tư vẫn chưa sẵn sàng giảm giá sâu.

Cả 3 phân khúc chủ lực gồm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng và condotel đều chưa thoát khỏi xu hướng đi ngang tiêu cực, thậm chí một số chỉ số còn xấu hơn so với quý trước.

Với biệt thự nghỉ dưỡng, toàn thị trường ghi nhận 2.526 căn từ 68 dự án, giảm nhẹ 5% so với quý trước. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở nguồn cung mà ở sức cầu: chỉ 83 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ vỏn vẹn 3%, giảm tới 70%.

Shophouse nghỉ dưỡng còn ảm đạm hơn. Dù có 3.626 căn mở bán, lượng tiêu thụ chỉ đạt 20 căn, tương đương 1%, giảm tới 87% so với quý IV/2025.

Trong khi đó, condotel - loại hình từng được kỳ vọng là “cứu cánh dòng tiền” - cũng không khá hơn. Toàn thị trường tiêu thụ 175 căn trên tổng nguồn cung hơn 5.200 căn, tỷ lệ chỉ khoảng 3%, giảm 85%.

Những con số này phản ánh rất rõ một thực tế: dòng tiền đầu tư đang rút khỏi bất động sản nghỉ dưỡng, hoặc ít nhất là đứng ngoài quan sát. Không còn các đợt xuống tiền theo sóng, thị trường hiện tại chủ yếu ghi nhận giao dịch cục bộ, tập trung ở một số dự án có giá dưới 10 tỷ đồng hoặc đã vận hành ổn định.

Trong bức tranh ảm đạm chung, miền Trung vẫn là điểm sáng tương đối khi giữ vai trò dẫn dắt ở cả 3 phân khúc. Khu vực này chiếm khoảng 43% nguồn cung và 64% lượng giao dịch biệt thự nghỉ dưỡng; với condotel, tỷ lệ nguồn cung lên tới 67%.

Lợi thế về du lịch, quỹ đất ven biển và sự hiện diện của các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn giúp miền Trung duy trì được một phần lực cầu, dù chưa đủ để kéo toàn thị trường đi lên.

Tuy vậy, sự phụ thuộc quá lớn vào một khu vực cũng đặt ra rủi ro về tính cân bằng. Các thị trường phía Bắc và phía Nam gần như “đóng băng cục bộ”, đặc biệt ở phân khúc shophouse nghỉ dưỡng.

Điều nghịch lý là dù thanh khoản sụt giảm mạnh, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng. Biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% so với cùng kỳ; shophouse tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.

Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng có giá bán sơ cấp tại miền Bắc thấp nhất là 6 tỷ đồng/căn, cao nhất 108 tỷ đồng/căn; miền Trung thấp nhất 14,6 tỷ đồng/căn, cao nhất 134,4 tỷ đồng/căn; miền Nam thấp nhất 5,2 tỷ đồng/căn, cao nhất 55,7 tỷ đồng/căn.

Shophouse nghỉ dưỡng giá bán sơ cấp tại miền Bắc thấp nhất là 4,6 tỷ đồng/căn, cao nhất 34,2 tỷ đồng/căn; miền Trung thấp nhất 6 tỷ đồng/căn, cao nhất 56,7 tỷ đồng/căn; miền Nam thấp nhất 5,8 tỷ đồng/căn, cao nhất 70 tỷ đồng/căn.

Condotel giá bán sơ cấp tại miền Bắc thấp nhất là 37,8 triệu đồng/m2, cao nhất 141,1 triệu đồng/m2; miền Trung thấp nhất 42,4 triệu đồng/m2, cao nhất 188,7 triệu đồng/m2; miền Nam thấp nhất 61,8 triệu đồng/m2, cao nhất 154,5 triệu đồng/m2.

Diễn biến này tạo ra một nghịch lý khá rõ: thị trường gần như “đóng băng” giao dịch nhưng giá không giảm, thậm chí còn đi lên.

Giới chuyên gia cho rằng đây không phải là tín hiệu khỏe của thị trường, mà phản ánh chiến lược neo giá của chủ đầu tư. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, áp lực tài chính lớn và quỹ đất ngày càng đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp không sẵn sàng giảm giá sâu, thay vào đó chọn cách giãn tiến độ bán hàng hoặc tung chính sách hỗ trợ tài chính.

Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết bức tranh thị trường vẫn rất ảm đạm. Việc giảm giá lúc này không giải quyết được vấn đề, vì tâm lý thị trường đang yếu. Điều doanh nghiệp cần là khôi phục niềm tin, chứ không phải bán tháo sản phẩm.

Bao giờ hết trầm lắng?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức và khó phục hồi trong ngắn hạn. Thanh khoản thấp kéo dài, niềm tin nhà đầu tư suy giảm, cùng với áp lực lãi suất và tín dụng là những rào cản lớn.

Tuy nhiên, nếu chỉ quy nguyên nhân cho lãi suất hay tín dụng thì chưa đủ. Vấn đề cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở 3 điểm chính.

Thứ nhất, pháp lý chưa rõ ràng. Condotel vẫn loay hoay với câu chuyện sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Nhiều dự án chậm cấp sổ khiến nhà đầu tư dè chừng.

Thứ hai, bài toán khai thác vận hành. Cam kết lợi nhuận từng là “chiêu bán hàng” hiệu quả, nhưng sau các đổ vỡ giai đoạn trước, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Hiệu quả khai thác thực tế mới là yếu tố quyết định.

Thứ ba, thay đổi khẩu vị đầu tư. Dòng tiền đang có xu hướng quay về các phân khúc an toàn hơn như nhà ở, đất nền pháp lý rõ ràng hoặc thậm chí gửi tiết kiệm khi lãi suất còn hấp dẫn.

Ở phía các chủ đầu tư, dù doanh nghiệp tiếp tục đưa ra các chính sách ưu đãi như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… để tăng thanh khoản, kết quả vẫn không như kỳ vọng.

Chuyên gia BĐS độc lập Nguyễn Hoàng cũng nêu rõ, bất động sản nghỉ dưỡng đã được nhắc đến nhiều nhưng đến nay vẫn gặp nhiều khó khăn xuất phát từ các nguyên nhân cố hữu: phát triển ồ ạt trong giai đoạn 2015-2020 dẫn đến dư thừa; người mua lao vào đầu tư rồi bị mắc kẹt; vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để; và đặc biệt là giá bán rất cao trong khi đây lại là loại hình sở hữu có thời hạn.

Ông Hoàng nhấn mạnh: “Các nhà đầu tư, khách hàng hiện nay không mua một sản phẩm mà họ mua một hệ sinh thái trải nghiệm. Nếu dự án không tạo ra dòng tiền thực từ du lịch, thì rất khó thuyết phục nhà đầu tư.”

Theo ông, thị trường đang trong giai đoạn “lọc máu”, nơi những dự án thiếu năng lực vận hành sẽ dần bị đào thải.

Một số yếu tố có thể tạo cú hích cho thị trường gồm: chính sách tín dụng nới lỏng hơn, giúp cải thiện dòng tiền đầu tư; khung pháp lý rõ ràng cho condotel và second home; sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch quốc tế; sự tham gia của các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, nâng cao hiệu suất khai thác.

Dẫu vậy, ngay cả khi các yếu tố này xuất hiện, thị trường cũng khó có thể bật dậy nhanh như giai đoạn 2017-2019. Chu kỳ mới của bất động sản nghỉ dưỡng, nếu có, sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và vận hành hiệu quả.

Điểm mấu chốt lúc này không nằm ở cung hay giá, mà ở niềm tin. Khi nhà đầu tư vẫn còn ám ảnh bởi những bài học cũ, từ cam kết lợi nhuận đến pháp lý mập mờ, dòng tiền sẽ chưa thể quay lại một cách bền vững.

Chỉ khi phân khúc này chứng minh được rằng nó không chỉ là một kênh đầu cơ theo sóng, mà là một tài sản tạo dòng tiền thực, chu kỳ tăng trưởng mới thực sự bắt đầu.

Bạn đang theo dõi phân khúc nghỉ dưỡng ở khu vực nào? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanNghiDuong #Condotel #DkraGroup #PhapLyCondotel #ShophouseNghiDuong