Thuế chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 vẫn giữ công thức: Thuế phải nộp = Giá chuyển nhượng × thuế suất 2%.

Dự thảo nghị định hướng dẫn đang làm rõ thêm những trường hợp đặc biệt, nhất là khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do địa phương quy định.

Nguyên tắc chung khi tính thuế

Giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều áp dụng đúng giá hợp đồng. Một số giao dịch sẽ phải căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành.

Trường hợp nào áp dụng bảng giá đất?

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Chuyển nhượng đất kèm nhà ở, công trình

Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng hoặc kết cấu hạ tầng, nếu:

- Phần giá trị đất kê khai thấp hơn bảng giá đất; hoặc
- Giá trị nhà, công trình thấp hơn mức giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định

thì phần giá trị đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; còn phần giá trị nhà, công trình sẽ tính theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Nếu địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ nhà ở, việc xác định giá trị công trình sẽ căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.

Nhà ở hình thành trong tương lai tính thuế thế nào?

Dự thảo cũng đề cập đến trường hợp chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Giá trị công trình sẽ được xác định căn cứ theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, cơ quan chức năng sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Cho thuê lại bất động sản thì sao?

Với hoạt động cho thuê lại bất động sản, nếu đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, giá cho thuê lại để xác định thuế sẽ áp dụng theo mức giá của địa phương.

Thời điểm áp dụng

Theo kế hoạch, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2026.

Bạn thấy quy định này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường chuyển nhượng nhà đất? Comment bên dưới nhé!

#BangGiaDat #GiaTinhLePhiTruocBa #LuatThueThuNhapCaNhan2025 #ThueBatDongSan #ThueChuyenNhuongNhaDat

Thuế bất động sản đang được Bộ Tài chính nghiên cứu, rà soát để báo cáo cấp có thẩm quyền; dự kiến dự án luật sẽ được trình Quốc hội vào tháng 10/2026.

Bộ Tài chính đang rà soát những gì?

Bộ Tài chính cho biết đang xác định các vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Việc này được thực hiện trên cơ sở tổng kết, đánh giá ý kiến từ bộ, ngành, địa phương và kinh nghiệm quốc tế.

Nội dung rà soát gồm: Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và các sắc thuế liên quan đến bất động sản.

Vì sao cần xem xét lại?

Theo kiến nghị của đại biểu Quốc hội, cần đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của sắc thuế này đối với hộ gia đình, cá nhân; đồng thời cân đối giữa số thu và chi phí vận hành, tổ chức thực hiện để xem xét miễn, giảm vào thời điểm phù hợp.

Về lâu dài, cũng có đề xuất nghiên cứu xây dựng Luật Thuế tài sản để thay thế luật hiện hành, không hạn chế về hạn mức và địa bàn, nhằm quản lý và điều tiết hợp lý hơn đối với tài sản, đặc biệt là bất động sản có giá trị lớn.

Số thu hiện nay là bao nhiêu?

Bộ Tài chính cho biết, số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2012-2021 khoảng 1.700 tỷ đồng/năm, với tốc độ tăng bình quân hàng năm khoảng 11,2%.

Cơ quan này đánh giá đây là nguồn thu ổn định, có ý nghĩa đối với ngân sách nhà nước. Đồng thời, vẫn còn dư địa để thực hiện chính sách miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong trường hợp thật cần thiết.

Thời điểm nào sẽ trình Quốc hội?

Bộ Tài chính cho biết đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và xác định các bất cập trong quá trình triển khai chính sách thuế liên quan đến bất động sản.

Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm phù hợp, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, thông lệ quốc tế và tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến sử dụng đất.

Ngoài ra, thực hiện Chương trình lập pháp năm 2026 của Quốc hội, Bộ Tài chính đang xây dựng hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Dự kiến, dự án luật sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, vào tháng 10/2026.

Bạn nghĩ sao về hướng sửa đổi chính sách thuế này? Comment bên dưới nhé!

#BoTaiChinh #LuatThueSuDungDatPhiNongNghiep #QuocHoi2026 #ThiTruongBatDongSan #ThueBatDongSan

Đề xuất đánh thuế lũy tiến với nhà, đất từ tài sản thứ hai trở lên đang thu hút nhiều tranh luận, nhất là ở góc độ tác động đến giao dịch và tâm lý thị trường.

Đề xuất gì đang được bàn tới?

Tại phiên thảo luận ở hội trường Quốc hội mới đây, đại biểu Lê Hoàng Anh (Gia Lai) bày tỏ lo ngại về tình trạng tín dụng "chảy" sai hướng kéo dài nhiều năm qua. Ông đề nghị Chính phủ kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản (BĐS) mang tính đầu cơ bằng các công cụ thị trường, thay vì phụ thuộc vào mệnh lệnh hành chính.

Bên cạnh đó, ông đề xuất sớm triển khai các công cụ tài chính về đất đai theo hướng chú trọng hiệu quả sử dụng. Cụ thể:

• Áp dụng phí sử dụng đất gắn với thời gian đưa vào khai thác
• Áp dụng mức phí tăng dần đối với dự án chậm triển khai quá 24 tháng
• Áp dụng thuế, phí lũy tiến đối với nhà, đất từ tài sản thứ hai trở lên mà không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê

Ông nhấn mạnh nguồn thu từ các chính sách này cần được ưu tiên cho phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và đầu tư hạ tầng đô thị thiết yếu.

Vì sao đề xuất này gây tranh luận?

Nhiều ý kiến cho rằng biện pháp thuế có thể không đủ sức tác động đến nhóm sở hữu nhiều BĐS, vì đa số đều có tiềm lực tài chính mạnh, mua nhiều nhà, đất để đầu tư, kinh doanh. Chi phí thuế có thể cộng dồn vào giá bán, giá thuê, khiến người mua hoặc thuê nhà phải gánh chịu.

Theo góc nhìn này, những người có nhu cầu ở thực có thể là nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất.

Lo ngại áp thuế đột ngột

Một quan điểm khác cho rằng việc áp thuế đột ngột có thể gây "cú sốc tâm lý", làm gián đoạn các giao dịch và ảnh hưởng đến mục tiêu ổn định thị trường BĐS.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định việc đánh thuế BĐS thứ hai là biện pháp tích cực về dài hạn, nhưng cần được triển khai hợp lý và có lộ trình phù hợp.

Ông cho rằng đây là thời điểm phù hợp để thảo luận, xây dựng phương án trước khi áp dụng. Nếu thực hiện không khéo, chính sách này có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS và kinh tế vĩ mô.

Thuế BĐS nên nhìn theo số lượng hay hiệu quả sử dụng?

TS Trần Viết Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu - Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho biết ông đồng tình với việc áp dụng thuế BĐS như thông lệ quốc tế, nhưng cách tiếp cận cần phù hợp với thực tiễn trong nước.

Ông cho rằng nhiều quốc gia áp dụng các sắc thuế khác nhau đối với BĐS, song việc chỉ dựa vào tiêu chí "nhà thứ hai" để đánh thuế là chưa chính xác. BĐS thứ hai nếu được đưa vào kinh doanh, có đóng thuế, tạo việc làm thì đó là hoạt động đầu tư, không phải tài sản bỏ không.

Theo ông Lượng, bản chất chính sách thuế cần hướng đến giá trị tài sản và hiệu quả sử dụng, thay vì đánh đồng theo số lượng. Những BĐS có giá trị cao, vượt ngưỡng nhất định hoặc không tạo ra dòng tiền mới là đối tượng cần xem xét đánh thuế.

Ngược lại, với những trường hợp sở hữu BĐS thứ hai ở khu vực nông thôn, giá trị thấp, nếu áp dụng thuế cứng nhắc sẽ trở thành gánh nặng cho người dân.

Gợi ý cách áp dụng theo thời gian nắm giữ

Chuyên gia này đề xuất áp dụng cơ chế thuế theo thời gian nắm giữ BĐS nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn. Đồng thời, chính sách cần linh hoạt theo từng bối cảnh thị trường để bảo đảm tính công bằng và hiệu quả.

Ông nhấn mạnh nếu chưa có hệ thống dữ liệu và nền tảng quản lý phù hợp, việc triển khai sẽ gây khó khăn cho người dân, dễ phát sinh phản ứng. Vì vậy, thuế BĐS cần có lộ trình và được thiết kế hợp lý, phù hợp thực tiễn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cũng từng đề xuất đánh thuế nhà, đất theo thời gian nắm giữ như một công cụ kiểm soát đầu cơ, lướt sóng và tình trạng bỏ hoang BĐS.

Theo đó, nếu chuyển nhượng BĐS trong vòng 6 tháng, mức thuế có thể 5%; giảm xuống 4% với thời gian sở hữu 6-12 tháng; lần lượt còn 3% và 2% với thời gian nắm giữ 1-2 năm và trên 3 năm.

Theo ông Châu, giải pháp này có thể áp dụng linh hoạt trong các giai đoạn thị trường BĐS biến động mạnh.

Bạn nghĩ sao về đề xuất đánh thuế nhà, đất thứ 2? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #DanhThueNhaDatThu2 #DauCoBatDongSan #Horea #ThueBatDongSan