TPHCM đang “gán” số người theo diện tích căn hộ, khiến nhiều chủ đầu tư phải tăng diện tích căn hộ để không vượt trần dân số của dự án. Theo HoREA, cách tính này đang làm thiếu hụt căn hộ vừa và nhỏ, đồng thời đẩy cơ cấu sản phẩm lệch về căn lớn.

Bị “ép” làm căn hộ lớn?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa kiến nghị điều chỉnh cách tính dân số trong các dự án chung cư, nhằm mở đường cho nhiều hơn căn hộ nhỏ và vừa - phân khúc đang thiếu hụt trên thị trường.

Sau 3 tháng triển khai quyết định 32/2025 của UBND TPHCM, HoREA cho rằng đã phát sinh bất cập trong việc xác định quy mô dân số nhà chung cư. Từ đó, TPHCM có xu hướng thiếu căn hộ vừa, nhỏ và tăng căn hộ lớn tại các chung cư.

Cách tính hiện nay đang tác động thế nào?

Quy định hiện hành chỉ cho phép một cách tính dân số, khiến cơ cấu căn hộ trong dự án bị “lệch” theo hướng tăng căn diện tích lớn. Ví dụ, căn hộ 70 m2 có thể bị tính 3 người, căn lớn hơn thì 4 - 5 người.

Trong khi đó, tổng dân số của cả dự án lại bị khống chế theo quy hoạch. Hai yếu tố này cộng lại khiến chủ đầu tư nếu muốn không vượt trần dân số thì phải giảm số lượng căn hộ. Cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn, từ đó đẩy dự án về phía căn hộ lớn.

HoREA lo ngại lượng căn hộ lớn tăng cao có thể dẫn tới dư thừa, khó bán hoặc không bán được, trở thành hàng tồn kho. Hệ quả có thể làm phát sinh thêm nợ xấu bất động sản như từng xảy ra trong giai đoạn 2011 - 2016.

Nhu cầu thực của người mua nhà đang là gì?

HoREA cho rằng quy định 32/2025 chưa đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà, làm suy giảm sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản.

Theo HoREA, khoảng 60 - 70% khách hàng hiện có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích trên dưới 70 m2, giá bán khoảng 2 - 7 tỷ đồng/căn.

Khoảng 20 - 25% khách hàng có thu nhập thấp hoặc người trẻ, mới lập nghiệp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ diện tích trên dưới 50 m2, giá bán khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, chỉ khoảng 5 - 10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn diện tích từ 85 - 100 m2 trở lên với 3 - 4 phòng ngủ, giá bán khoảng 8 - 12 tỷ đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định cách làm này phù hợp hơn với các dự án cao cấp, nơi khách hàng có nhu cầu ở rộng. Nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là điểm nghẽn vì phần lớn người mua chỉ cần căn 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m2.

HoREA đề xuất gì?

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32 m2/người.

HoREA cũng cho rằng cần bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình, tức căn hộ vừa có 2 phòng ngủ, diện tích từ 56 - 96 m2, và căn hộ nhỏ, tức 1 phòng ngủ có diện tích từ 25 - 56 m2.

Đây là loại nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân thành phố.

Tác động nếu cách tính được nới?

Sự thay đổi nghe nhỏ nhưng tác động khá rõ. Khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

HoREA cho rằng đề xuất này phù hợp với xu hướng thực tế của đô thị. Quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến chỉ 1-3 người, do kết hôn muộn, sinh ít con và áp lực chi phí sống. Mô hình “đại gia đình” sống chung đang dần nhường chỗ cho các hộ nhỏ sống độc lập.

Ông Châu cũng nhấn mạnh cơ cấu sản phẩm lệch về căn hộ diện tích lớn còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này có thể tác động đến nguồn thu ngân sách và làm giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân.

Một hệ quả khác là mặt bằng giá bị đẩy lên. Khi căn hộ nhỏ khan hiếm, người mua buộc phải chọn sản phẩm lớn hơn nhu cầu, đồng nghĩa phải gánh chi phí cao hơn. Thay vì 3 - 4 tỷ đồng cho một căn vừa, người mua có thể phải chi 6 - 7 tỷ đồng hoặc hơn.

Bài toán nhà ở tại TPHCM đang ra sao?

HoREA cho biết tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16.600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ hơn. Trong bối cảnh đó, lãnh đạo TPHCM cũng đã yêu cầu tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, riêng năm 2026 khoảng 28.500 căn.

HoREA cho rằng, việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn. Nếu được chấp thuận, đề xuất này sẽ giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Bạn nghĩ sao về cách tính dân số này? Comment bên dưới nhé!

#CanHoVuaTuiTien #Horea #NhaOXaHoi #QuyMoDanSoChungCu #Tphcm

HoREA đề xuất nới cách tính dân số chung cư để thúc đẩy nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, nhất là các sản phẩm 25-70 m² đang được thị trường quan tâm.

Vì sao HoREA kiến nghị điều chỉnh?

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP Hồ Chí Minh và các sở, ngành liên quan, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các chung cư. Mục tiêu là khắc phục những bất cập sau thời gian triển khai, đồng thời cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở theo nhu cầu thực tế.

Theo HoREA, Quyết định số 32/2025 của UBND TP Hồ Chí Minh có hiệu lực từ đầu năm 2026 đã tạo hành lang pháp lý cho việc xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng áp dụng, quy định này đã bộc lộ hạn chế khi chủ yếu dùng một phương pháp tính dân số.

Cách tính hiện hành đang tác động thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết cách tính hiện hành có xu hướng làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn. Trong khi đó, phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ - phù hợp với người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp và người trẻ - lại bị hạn chế nguồn cung.

Điều này khiến thị trường có nguy cơ mất cân đối cung cầu, nhất là ở nhóm sản phẩm được mua để ở.

HoREA đề xuất gì?

HoREA đề xuất bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ. Việc tính toán cũng cần gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Hiệp hội cho rằng phương án này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các căn hộ có diện tích từ 25-70 m², đặc biệt là căn hộ 2 phòng ngủ - loại hình đang chiếm tỷ trọng nhu cầu lớn trên thị trường.

Nhu cầu thị trường đang nghiêng về loại nào?

Theo thống kê được HoREA nêu, khoảng 60 - 70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5 - 10%.

Thực tế, nhiều gia đình trẻ hiện đang tìm các căn hộ diện tích vừa phải, khoảng 50 - 65 m², thiết kế 2 phòng ngủ. Đây được xem là loại hình phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng của đa số người mua nhà để ở.

Nếu không điều chỉnh, thị trường sẽ ra sao?

HoREA cảnh báo nếu không sớm điều chỉnh, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu. Khi đó, phân khúc căn hộ lớn có nguy cơ tồn kho cao hơn, thanh khoản giảm và tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cũng có thể khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao, buộc nhiều người dân phải chọn sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, ảnh hưởng đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội.

Góc nhìn về xu hướng đô thị

HoREA cũng nhận định quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn, trong đó có TP Hồ Chí Minh, đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến ở mức 1 - 3 người/hộ. Vì vậy, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại, bền vững.

Ngoài kiến nghị về phương pháp tính dân số, Hiệp hội còn đề xuất điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà tái định cư, nhằm tăng tính khả thi khi triển khai và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt không chỉ giúp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở hợp lý hơn, mà còn hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này? Comment bên dưới nhé!

#CanHoVuaTuiTien #ChungCu #Horea #NhaOXaHoi #Tphcm

HoREA đề xuất bổ sung cách tính dân số trong dự án chung cư để tăng nguồn cung căn hộ nhỏ và vừa - phân khúc đang thiếu hụt rõ trên thị trường.

Vì sao HoREA đưa ra đề xuất này?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết sau khoảng 3 tháng áp dụng Quyết định 32/2025 của UBND TPHCM, quy định hiện hành chỉ cho phép một cách tính dân số, khiến cơ cấu căn hộ trong dự án bị “lệch” theo hướng tăng căn diện tích lớn.

Cụ thể, mỗi căn hộ hiện được “gán” sẵn số người tương ứng với diện tích. Ví dụ căn 70m2 có thể bị tính 3 người, căn lớn hơn thì 4-5 người. Trong khi đó, tổng dân số của cả dự án lại bị khống chế theo quy hoạch. Hai yếu tố này khiến chủ đầu tư muốn không vượt trần dân số thì phải giảm số lượng căn hộ, và cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn.

Cách tính hiện tại đang tác động ra sao?

Theo HoREA, cách làm này phù hợp hơn với các dự án cao cấp, nơi khách hàng có nhu cầu ở rộng. Nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là điểm nghẽn, vì phần lớn người mua chỉ cần căn 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2.

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32m2/người. Chẳng hạn, thay vì “ấn cứng” mỗi căn 70m2 là 3 người, có thể tính lại chỉ khoảng hơn 2 người.

Điều này có ý nghĩa gì với nguồn cung?

Sự thay đổi này nghe nhỏ nhưng tác động khá rõ: khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

HoREA cho rằng đề xuất này cũng phù hợp với xu hướng đô thị hiện nay, khi quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ, phổ biến chỉ 1-3 người, do kết hôn muộn, sinh ít con và áp lực chi phí sống.

Nhu cầu thị trường đang lệch như thế nào?

Ở góc độ thị trường, sự lệch pha cung - cầu thể hiện khá rõ. Khoảng 60-70% người mua có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ diện tích quanh 70m2, giá 2-7 tỷ đồng. Nhóm tìm căn nhỏ khoảng 50m2 chiếm thêm 20-25%. Trong khi đó, căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5-10% nhu cầu.

Nếu không điều chỉnh, việc tiếp tục “đẩy” nguồn cung sang căn lớn có thể dẫn đến tồn kho, kéo theo rủi ro tài chính cho doanh nghiệp. HoREA nhắc lại giai đoạn 2011-2016, khi thị trường từng dư thừa căn hộ diện tích lớn, buộc Chính phủ phải tung gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng để xử lý tồn kho và kích cầu.

Tác động đến người mua nhà và thị trường

Cơ cấu sản phẩm lệch còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này có thể tác động đến nguồn thu ngân sách và làm giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân.

Một hệ quả khác là mặt bằng giá bị đẩy lên. Khi căn hộ nhỏ khan hiếm, người mua buộc phải chọn sản phẩm lớn hơn nhu cầu, đồng nghĩa phải gánh chi phí cao hơn. Thay vì 3-4 tỷ đồng cho một căn vừa, người mua có thể phải chi 6-7 tỷ đồng hoặc hơn.

Bài toán nhà ở tại TPHCM đang ra sao?

Thực tế tại TPHCM cho thấy bài toán nhà ở vừa túi tiền ngày càng cấp thiết. Giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16,600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ hơn. Có dự án 750 căn nhận hơn 12,000 hồ sơ đăng ký, tức bình quân mỗi căn có khoảng 16 người cạnh tranh.

Trong bối cảnh đó, lãnh đạo TPHCM cũng đã yêu cầu tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181,000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 khoảng 28,500 căn.

HoREA cho rằng việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn. Nếu được chấp thuận, đề xuất này có thể giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này? Comment bên dưới nhé!

#CanHoVuaTuiTien #ChungCu #Horea #NguonCungCanHo #Tphcm