từ khóa: # thị trường nhà ở

Sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước sang một chu kỳ vận động mới. Điểm đáng chú ý nhất là nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh trong năm 2026. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự phù hợp với nhu cầu thị trường, bài toán đặt ra không chỉ là mở rộng quy mô nguồn hàng mà còn là khả năng hấp thụ và điều tiết để tránh tình trạng mất cân đối cung – cầu.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh nhờ kỳ vọng phục hồi, thị trường nhà ở bước sang năm 2026 với bài toán mới: khi mặt bằng giá đã lên cao và dòng tiền không còn dồi dào, phân khúc nào đủ sức trụ vững? Thực tế cho thấy, thị trường đang phân hóa rõ rệt giữa nhà ở cao tầng và thấp tầng, mỗi phân khúc đi theo một quỹ đạo riêng.

Hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền thổ dự kiến gia nhập thị trường vùng ven trong trung hạn đang tạo nên sức bật lớn cho khu vực ngoại thành. Xu hướng mua đất ngoại thành cũng đang dần hình thành.

Theo Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Property (BHS R&D), năm 2026 sẽ là một năm bùng nổ nguồn cung bất động sản. Tuy nhiên thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ chủ đầu tư lẫn người mua.

Giá căn hộ tại Hà Nội trong quý cuối năm 2025 ghi nhận sự “hạ nhiệt” đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý III/2025. Trong khi đó, giá căn hộ tại TP HCM lại có xu hướng tăng đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng khoảng 16% so với quý trước đó.

Mặt bằng giá nhà tăng nhanh trong khi chi phí vốn ngày càng đắt đỏ đang trở thành rào cản lớn, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực phải tạm dừng kế hoạch xuống tiền, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Sự trở lại của nhà đầu tư ngắn hạn giúp thanh khoản cải thiện trong ngắn hạn, nhưng cũng làm gia tăng rủi ro khi nhu cầu ở thực suy yếu, nguồn cung tăng mạnh và mặt bằng lãi suất đảo chiều.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét trong mục đích mua nhà. Trong khi nhu cầu mua để ở và tích sản có xu hướng giảm, hoạt động đầu tư, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn và lướt sóng, lại gia tăng trở lại trong năm 2025, phản ánh tâm lý thị trường đang bước vào một chu kỳ mới nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo tiếp tục vận động theo trục hạ tầng, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực. Giới chuyên gia nhận định, những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ các dự án giao thông trọng điểm sẽ trở thành “điểm hút” dòng tiền trong cả ngắn và trung hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, bước sang năm 2026, giá bán nhà ở được dự báo tiếp tục xu hướng tăng do chịu áp lực từ chi phí đầu vào, mặt bằng lãi suất và kỳ vọng phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không diễn ra đồng loạt mà phân hóa theo từng phân khúc, khu vực và chất lượng dự án.

Bất chấp nguồn cung bất động sản tăng trưởng mạnh trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục đi lên, thậm chí thiết lập mức cao mới ở nhiều phân khúc. Thực tế này cho thấy bài toán lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết, khi nguồn cung tăng nhưng không “trúng” phân khúc có nhu cầu lớn nhất.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu tăng trở lại, trong khi giá bất động sản tại các đô thị lớn tiếp tục neo cao đang khiến con đường sở hữu nhà ở của người trẻ ngày càng nhiều rào cản. Những gói tín dụng từng được kỳ vọng là “đòn bẩy” an cư đang dần bộc lộ giới hạn, nhất là trong bối cảnh thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà.

Theo các chuyên gia từ Savills, mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà nhích lên cuối năm.

Theo dự báo thị trường bất động sản 2026 sẽ bước vào giai đoạn “định vị” cho chu kỳ mới. Mà ở đó, không còn là những phân khúc “mua đâu cũng thắng”.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng thoát khỏi trạng thái trầm lắng kéo dài, từng bước phục hồi rõ nét hơn. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm phát triển nhà ở, đứng trước triển vọng cải thiện đáng kể về doanh thu và lợi nhuận, dù mức độ phân hóa vẫn khá rõ ràng.

Mặc dù, thời gian gần đây, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều hơn sự trở lại của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành. Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường nhà ở cần được thanh lọc để không còn cảnh dàn hàng ngang cùng tiến như hiện nay.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở Đà Nẵng đang chứng kiến sự khởi sắc mạnh mẽ, được dẫn dắt bởi làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn và các chính sách phát triển dài hạn của thành phố.