Động thái của người mua nhà khi lãi suất tăng nhẹ: Cần lọc và cân đối dài hạn

Theo các chuyên gia từ Savills, mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà nhích lên cuối năm.

Người mua thận trọng khi lãi suất tăng nhẹ

Số liệu từ Báo cáo Bất động sản Q3/2025 của Savills cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Tuy nhiên, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, sự điều chỉnh này chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay.

“Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở,” bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.

Bà Thảo nhận định, mặc dù lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn, nhưng ở mặt bằng hiện nay, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực. Thực tế, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.

Chọn lọc và cân đối dài hạn khi người trẻ mua nhà

Theo các chuyên gia Savills, mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo.

Theo khảo sát 2025 của các đơn vị nghiên cứu thị trường, hơn 60% người mua nhà lần đầu dưới 35 tuổi lựa chọn chung cư, nhưng chỉ một tỷ lệ nhỏ trong số đó có kế hoạch tài chính dài hạn rõ ràng. Điều này dẫn đến hệ quả: nhiều người rơi vào vòng xoáy “vay cao – áp lực trả nợ – mất dư địa tích sản – dễ bị buộc bán khi thị trường biến động”. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà không còn ở mức thấp như giai đoạn trước, chi phí vốn cao khiến bài toán cân đối tài chính trở thành yếu tố sống còn. Người trẻ cần tiếp cận bất động sản bằng tư duy tích sản bền, tối ưu dòng tiền và ưu tiên an toàn pháp lý, thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh trong 6–12 tháng như thời kỳ đầu cơ.

Ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia kinh tế và pháp lý đất đai, từng phân tích: “Người trẻ phải hiểu, mua nhà không chỉ là mua tài sản, mà là mua năng lực duy trì tài sản đó trong 10–20 năm. Cân đối tài chính quan trọng hơn chọn phân khúc.”

Điều này đặc biệt đúng với thế hệ trẻ đang phải đối mặt chi phí sinh hoạt đô thị cao, biến động nghề nghiệp và nhu cầu linh hoạt nơi ở. Việc lựa chọn sản phẩm phải đáp ứng ít nhất 4 lớp tiêu chí: Gần trung tâm việc làm hoặc hạ tầng giao thông khối lượng lớn như metro; Pháp lý minh bạch, đủ điều kiện mở bán và bàn giao đúng cam kết; Có cộng đồng cư dân thật để đảm bảo thanh khoản cho thuê/mua bán; Chi phí sở hữu hợp lý (phí quản lý, bảo trì, gửi xe, vận hành).

Bà Trang Bùi (Cushman & Wakefield Việt Nam) từng nhấn mạnh: “Lợi nhuận của người trẻ nằm ở tài sản phù hợp tầm chi trả và có hiệu suất sử dụng, chứ không nằm ở việc chọn sản phẩm 'nổi bật nhất brochure'.” Thực tế, 2026 sẽ tiếp tục là năm giá nhà không giảm sâu, nhưng rủi ro chọn sai tài sản cao hơn rủi ro bỏ lỡ cơ hội, vì vậy chọn lọc kỹ quan trọng hơn tốc độ.

Tựu chung lại, hành trình mua nhà của người trẻ 2026 cần được xây dựng như một bài toán cân bằng nhiều biến số, trong đó chọn đúng nhu cầu – đúng vị trí – đúng pháp lý – đúng đòn bẩy – đúng mô hình khai thác dòng tiền là chìa khóa. Đã qua thời “mua gì cũng thắng”, giờ là thời mua thứ mình trả được và sống được cùng nó lâu dài. Ai làm chủ được chiến lược cân đối và kỷ luật dài hạn, người đó mới thực sự “thắng” trong hành trình an cư – tích sản của riêng mình.

An Nhiên