Thị trường bất động sản 2026 sẽ “bùng nổ” nguồn cung nhưng cũng sẽ thanh lọc mạnh mẽ

Nguồn cung sẽ được củng cố

Theo Báo cáo nghiên cứu bất động sản 2025 và xu hướng 2026 của BHS R&D, thị trường bất động sản đang tiến sát đỉnh giá vào cuối năm 2025 và bước sang giai đoạn chững lại trong năm 2026 khi nguồn cung, đặc biệt là căn hộ chung cư gia tăng mạnh.

Cũng theo BHS R&D, giai đoạn năm 2026 – 2027 dự báo sẽ là một năm bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư với hàng loạt dự án lớn đang rục rịch chuẩn bị ra hàng. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn trong khi khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng chú trọng.

Hơn 23.000 sản phẩm nhà ở cao tầng dự kiến được ra mắt tại thị trường Hà Nội trong năm 2026 với các dự tiêu biểu gồm: Vinhomes Cao Xà Lá (P. Khương Đình, Vingroup), Lumière Plus Cổ Loa (X. Đông Anh, Masterise Homes), Vinhomes Olympic Hà Nội (X. Ngọc Hồi, Vingroup), Gamuda City - Central Residences (P. Yên Sở, Gamuda Land), An Bình Home Land (P. Dương Nội, CTCP Ngôi Sao An Bình - Tập đoàn Geleximco) cùng Rivea Residences (P. Tương Mai, Meyland). Trong đó, các dự án của Vinhomes và Masterise sẽ chiếm gần một nửa nguồn cung mới của toàn thị trường Hà Nội.

Đâu là phân khúc tiềm năng?

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn giữ sức hút nhờ quỹ đất khan hiếm và hạ tầng phát triển, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng phục hồi dài hạn với trọng tâm chất lượng, pháp lý rõ ràng và trải nghiệm xanh - sức khỏe. Các đại đô thị quy mô lớn sẽ dẫn dắt xu hướng, đặc biệt tại các khu vực ven đô và điểm du lịch truyền thống. Đây là thời điểm thị trường chuyển mình bền vững hơn, ưu tiên giá trị thực thay vì "sốt" ngắn hạn.

BHS R&D dự báo nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm về quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng. Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn uy tín, với chất lượng bàn giao và cơ sở hạ tầng, pháp lý chuẩn chỉnh, ưu tiên đầu tư dài hạn, hạn chế việc đầu cơ. Giá bán dự kiến sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.

Đánh giá chung về triển vọng thị trường BĐS năm 2026 ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property cho rằng năm 2026 không phải là năm của những cơn sốt ảo hay 'lướt sóng' nhanh tay. Đây là năm thị trường thực sự thanh lọc: nguồn cung căn hộ chung cư bùng nổ từ các dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM và vệ tinh, đẩy giá chững lại sau khi đã chạm 'đỉnh' cuối 2025. Đừng mơ mộng tăng giá nóng như trước – cung vượt cầu sẽ buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt bằng chất lượng, pháp lý sạch và tiện ích thực tế.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Nga khuyên nhà đầu tư hướng tới mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn, tránh đầu cơ ngắn hạn. Biệt thự, liền kề thấp tầng vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất khan hiếm nội đô và hạ tầng bùng nổ, nhưng đừng kỳ vọng 'lật kèo' nhanh – giá sẽ tăng ổn định chứ không vọt và thị trường sẽ sàng lọc những sản phẩm từ chủ đầu tư lớn, uy tín với khả năng 'tự nuôi' qua cho thuê hoặc khai thác.

Vị CEO BHS Property đúc kết 3 tiêu chí cho nhà đầu tư năm 2026: Ưu tiên phân khúc nhu cầu thực (căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, TOD gắn giao thông) Tránh sản phẩm giá cao, pháp lý không tốt, hoặc vị trí phụ thuộc 'sốt đất' tạm thời Tập trung chủ đầu tư lớn, dự án có dòng tiền tự sinh (cho thuê tốt, tiện ích đầy đủ) – đó mới là 'trú ẩn' bền vững khi kinh tế tăng trưởng cao nhưng thị trường đã chín muồi