Nguồn cung bất động sản tăng gấp đôi nhưng vì sao giá nhà vẫn leo thang

Bất chấp nguồn cung bất động sản tăng trưởng mạnh trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục đi lên, thậm chí thiết lập mức cao mới ở nhiều phân khúc. Thực tế này cho thấy bài toán lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết, khi nguồn cung tăng nhưng không “trúng” phân khúc có nhu cầu lớn nhất.

Tại Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 9/1, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, trong năm 2025 toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Riêng quý IV/2025 có hơn 42.000 sản phẩm mở bán, tăng mạnh so với các quý trước, phản ánh nguồn cung đang từng bước quay trở lại.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận hơn 80.000 căn hộ mới, gấp 2 lần so với năm 2024. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Khoảng 25% số căn hộ mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m², tương đương hơn 20.000 sản phẩm, tăng gần 10 lần so với năm trước. Tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m², trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Theo VARS, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn diễn ra rõ nét. Một số địa phương, chủ yếu ở khu vực phía Nam, ghi nhận nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng nhưng vẫn không theo kịp tốc độ gia tăng của các dự án thương mại có giá cao.

Xét theo vùng, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với khoảng 48% tổng nguồn cung cả nước; miền Nam vươn lên chiếm 37% nhờ nhiều dự án được tái khởi động sau thời gian dài trầm lắng; miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Nguồn cung toàn thị trường vẫn chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn, trong đó các “ông lớn” như Vingroup giữ vai trò dẫn dắt.

Về thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có giá bán cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, bước sang quý IV, giao dịch có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung tăng nhanh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu người mua. Theo VARS, hơn 75% giao dịch trên thị trường đến từ nhóm khách hàng mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Dù vậy, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục thiết lập mức mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc nhà ở thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5–10%, thậm chí có nơi lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài. Thực tế này cho thấy, dù nguồn cung tăng mạnh về số lượng, nhưng khi cấu trúc sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu và tiếp tục là bài toán lớn của thị trường bất động sản.