Cơ cấu nhu cầu mua nhà đảo chiều: Đầu tư, lướt sóng tăng trở lại

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy nhóm khách mua bất động sản để đầu tư chiếm 28%, tăng 27% so với năm 2024. Đáng chú ý, tỷ lệ đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% năm 2024 lên gần 12% trong năm vừa qua.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở giảm gần 5% so với năm trước, trong khi mục tiêu mua để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%. Nếu so với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, nhu cầu mua lướt sóng trong năm 2025 đã tăng gần 7 lần, còn mua để đầu tư tăng khoảng 75%. Trong khi đó, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và mua tích sản giảm gần 29%, cho thấy sự đảo chiều rõ rệt trong cơ cấu cầu.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong các báo cáo độc lập. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Trong khi đó, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công tại thị trường phía Nam đến từ nhóm nhà đầu tư, với chiến lược ưu tiên vòng quay vốn nhanh, thời gian nắm giữ phổ biến không quá ba năm.

Khảo sát tâm lý người mua của chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy gần 60% người đã sở hữu nhà ở có nhu cầu mua thêm ít nhất một bất động sản để đầu tư, song phần lớn chỉ dự kiến nắm giữ trong khoảng 2–5 năm, thay vì đầu tư dài hạn như trước.

Lý giải nguyên nhân dòng tiền đầu tư và lướt sóng gia tăng, bà Trịnh Thị Kim Liên cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, tiến độ triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, cùng sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào các tỉnh phía Nam. Bên cạnh đó, tâm lý FOMO về nguồn cung và mặt bằng lãi suất từng duy trì ở mức thấp cũng góp phần thúc đẩy nhà đầu tư quay lại thị trường với kỳ vọng thanh khoản nhanh.

Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Senee, dòng tiền đầu tư ngắn hạn từ phía Bắc là một trong những yếu tố tạo ra các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam. Không ít trường hợp mang tính lướt sóng khiến giá bị đẩy lên nhanh rồi hạ nhiệt, làm méo mó mặt bằng giá và gia tăng rủi ro cho thị trường.

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định phần lớn dòng vốn tín dụng bất động sản hiện nay bị hút vào hoạt động đầu cơ và lướt sóng, chiếm khoảng 80% giao dịch. Theo ông, tâm lý “mua cao – bán cao” có thể mang lại lợi nhuận ngắn hạn cho một bộ phận nhà đầu tư, nhưng cũng tạo ra chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, gây bất ổn cho thị trường.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng không gian cho hoạt động đầu cơ thuần túy đang dần thu hẹp. Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc thị trường DXS FERI, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khi các điều kiện hỗ trợ cho lướt sóng đảo chiều. Năm 2026, nguồn cung nhà ở được dự báo đạt khoảng 136.000 sản phẩm mới, chưa kể nguồn cung thứ cấp, nâng tổng lượng hàng hóa trên thị trường lên trên 200.000 căn. Nguy cơ dư cung cục bộ có thể xảy ra nếu khả năng hấp thụ không theo kịp.

Cùng với đó, áp lực lãi suất tăng trở lại từ cuối năm 2025 và việc nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn 2023–2024 hết thời gian ân hạn đang khiến nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư gia tăng. Song song, các chính sách quản lý mới và quá trình minh bạch hóa thị trường đang thu hẹp dần “không gian” cho hoạt động đầu cơ thiếu nền tảng.