Dòng tiền lướt sóng quay lại thị trường bất động sản

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự quay lại rõ nét của dòng tiền đầu tư, đặc biệt là nhóm đầu tư ngắn hạn và lướt sóng. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở và tích sản dài hạn lại có xu hướng suy giảm, phản ánh sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc cầu của thị trường.

Khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng lên 28%, cao hơn đáng kể so với năm 2024. Nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm. Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, còn mua để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%.

Diễn biến này không chỉ xuất hiện trong khảo sát của Dat Xanh Services. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, chủ yếu nhằm mục đích đầu tư. Tại thị trường phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công thuộc về nhà đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến dưới ba năm.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, sự quay lại của dòng tiền lướt sóng được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố mang tính “kích hoạt” tâm lý, như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm và tâm lý FOMO trước lo ngại nguồn cung mới khan hiếm sau giai đoạn tắc nghẽn pháp lý. Mặt bằng lãi suất thấp trong giai đoạn 2024 – đầu 2025 cũng góp phần giảm chi phí vốn, tạo điều kiện cho dòng tiền quay lại thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rủi ro đang gia tăng. Năm 2026, thị trường nhà ở dự kiến đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp. Cùng với đó, lãi suất huy động đã bắt đầu nhích lên, trong khi nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn trước hết thời gian ân hạn nợ gốc, tạo áp lực lớn lên dòng tiền đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giai đoạn tới sẽ không còn dư địa cho đầu tư “ăn xổi”. Việc minh bạch hóa dữ liệu, siết chặt pháp lý và quản lý giao dịch bằng công nghệ sẽ buộc thị trường vận hành theo giá trị thực, hướng tới sự ổn định và bền vững hơn.