Giá nhà leo thang, lãi vay neo cao khiến nhà đầu tư chùn tay

Thực tế ghi nhận, chỉ trong thời gian ngắn, nhiều dự án đã liên tục điều chỉnh giá bán. Cuối năm 2025, chị Hiền (TP HCM) tìm hiểu một dự án căn hộ gần Vành đai 3 với mức giá mở bán ban đầu khoảng 52 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, sang giai đoạn tiếp theo, giá đã được đẩy lên gần 56 triệu đồng mỗi m2, vượt xa phương án tài chính ban đầu.

Với căn hộ hai phòng ngủ trị giá khoảng 3,5 tỷ đồng, trong đó hơn một nửa phải vay ngân hàng, chị Hiền cho biết dù lãi suất ưu đãi năm đầu quanh mức 9%, nhưng khi chuyển sang lãi suất thả nổi có thể lên gần 14% mỗi năm, áp lực trả nợ hàng tháng vượt quá ngưỡng an toàn. “Giá tăng nhanh trong khi lãi vay cao khiến rủi ro tài chính lớn hơn rất nhiều”, chị nói và quyết định tạm hoãn mua nhà.

Không chỉ người mua ở thực, nhóm nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn. Ông Hiếu, một nhà đầu tư tại TP HCM, cho biết từng cân nhắc một căn hộ cao cấp tại khu vực quận 2 cũ với giá khoảng 8,6 tỷ đồng ở giai đoạn đầu. Chỉ sau vài tháng, mức giá chào bán mới đã được điều chỉnh lên trên 9,2 tỷ đồng.

Theo ông Hiếu, yếu tố khiến ông dừng lại không nằm ở mức tăng giá, mà là chi phí vốn. Thời gian ưu đãi lãi suất vay mua nhà hiện chỉ kéo dài tối đa 12–18 tháng, ở mức khoảng 10% mỗi năm, sau đó thả nổi lên trên 14%. “Trong bối cảnh lãi suất cao kéo dài, rủi ro dòng tiền lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng”, ông nói.

Ở nhóm người mua trẻ, tâm lý dè dặt cũng ngày càng rõ rệt. Cuối năm ngoái, anh Minh Trí, làm việc trong lĩnh vực truyền thông tại TP HCM, tìm mua căn hộ khoảng 65 m2 ở khu Đông với giá gần 4,9 tỷ đồng. Dù có sẵn gần 2 tỷ đồng vốn tự có và đủ điều kiện vay ngân hàng, anh vẫn quyết định đứng ngoài thị trường. Theo anh, giá nhà tăng nhanh trong thời gian ngắn khiến rủi ro mua ở vùng đỉnh ngày càng lớn, trong khi lãi suất vay được dự báo khó hạ trong năm nay.

“Khi cả giá nhà lẫn lãi suất cùng leo thang, tôi buộc phải dừng lại để chờ thị trường rõ ràng hơn”, anh Trí chia sẻ.

Áp lực chi phí vốn đang hiện hữu rõ rệt khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng tiếp tục neo cao và tăng dần theo kỳ hạn. Tại ACB, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến quanh mức 9,5% cho 12 tháng, 9,9% cho 18 tháng và lên tới 10,5% với kỳ hạn 24 tháng. Techcombank áp dụng mức 8,5% cho 6 tháng đầu và khoảng 9,5% cho kỳ hạn 12 tháng.

Nhóm ngân hàng quốc doanh cũng ghi nhận xu hướng tương tự. BIDV cho vay mua nhà với lãi suất khoảng 8,9% trong 6 tháng đầu, 9,5% cho 12 tháng và 10% với kỳ hạn 18 tháng. Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng đầu, song tăng lên gần 9,8% ở kỳ hạn 18 tháng.

Đáng chú ý, Vietcombank đang ghi nhận mức lãi suất cao ở các kỳ hạn dài, với 13,6% cho 18 tháng và 13,9% cho 24 tháng, cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2025, khi lãi suất vay mua nhà chỉ quanh 6–7% mỗi năm. Hiện nay, lãi suất thả nổi phổ biến dao động 11–15% tùy ngân hàng và hồ sơ tín dụng.

Theo các chuyên gia, lãi suất cao đang trở thành thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến một năm do lo ngại áp lực tài chính. Phần lớn đánh giá giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả, khiến cơ hội an cư ngày càng xa vời.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ đối mặt rủi ro lớn khi hết thời gian ưu đãi lãi suất. Nếu dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí vay, họ buộc phải xoay vòng vốn hoặc bán ra sớm, tạo thêm áp lực lên thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất chưa có dấu hiệu giảm, ông Kiên cho rằng thị trường sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Chỉ những nhà đầu tư có vốn tự có lớn, hạn chế vay ngân hàng hoặc sở hữu tài sản tạo dòng tiền ổn định mới có thể trụ vững, trong khi nhóm dùng đòn bẩy cao sẽ ngày càng thận trọng hơn khi xuống tiền.

Các báo cáo thị trường cũng cho thấy áp lực giá vẫn chưa hạ nhiệt. JLL Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh hiện khoảng 71 triệu đồng mỗi m2, tăng 20% so với cùng kỳ. Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM lên tới khoảng 160 triệu đồng mỗi m2, tăng 65% so với năm trước. Bộ Xây dựng cũng xác nhận giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM đang ở vùng cao nhất trong vòng một thập kỷ.

Trong khi đó, thu nhập người dân tăng chậm khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng. Nếu không có giải pháp mạnh để kiểm soát chi phí vốn và hạ nhiệt mặt bằng giá, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến làn sóng người mua rút lui, thanh khoản suy giảm và nguy cơ mất cân đối cung – cầu trong trung hạn.