Thị trường bất động sản 2026: Phân khúc nào sẽ là trụ cột

Không còn “tấm vé an toàn”

Bước sang 2026, bất động sản Việt Nam chính thức chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng nhờ đầu cơ và tín dụng rẻ. Thời kỳ 2017–2021, khi lãi vay thấp, pháp lý nới lỏng và dòng tiền ồ ạt đổ vào đất nền, nhà phố, condotel hay chung cư, nhà đầu tư có thể “xuống tiền là thắng”. Nhưng chu kỳ 2026 được định hình bởi chuẩn hóa pháp lý, kỷ luật tín dụng, và đòi hỏi năng suất tài sản thực (dòng tiền khai thác, giá trị sử dụng). Lợi nhuận không còn đến từ việc chọn đúng “món hàng”, mà đến từ chọn đúng nhu cầu thật và đúng vùng tăng trưởng.

Khác với các giai đoạn trước, đây không còn là những phân khúc “mua đâu cũng thắng”. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính thực mới duy trì được thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định: “Thị trường đã chuyển từ tư duy đầu cơ sang đầu tư giá trị. Những tài sản không tạo ra dòng tiền thật hoặc không phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất thực sẽ khó thu hút vốn trong giai đoạn mới.” Quan điểm này phản ánh rõ bức tranh 2026 – nơi dòng vốn không còn chấp nhận rủi ro mù quáng, mà đòi hỏi bài toán hiệu quả. Tương tự, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh: “Nhà đầu tư 2026 sẽ phân bổ vốn dựa trên mức độ chống chịu của tài sản trước biến động vĩ mô và khả năng tạo lợi suất ổn định, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.” Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, đặc biệt khi chi phí vốn cao hơn khiến chiến lược “lướt sóng ngắn hạn bằng đòn bẩy lớn” trở nên rủi ro.

Số liệu từ 2025 cho thấy tỷ lệ sử dụng vốn ngân hàng vào BĐS giảm mạnh so với giai đoạn trước, trong khi ngân hàng ưu tiên cho vay dự án hoàn chỉnh pháp lý và có đầu ra rõ ràng. Các phân khúc từng là “tâm điểm thắng nhanh” như condotel, shophouse nội khu hay đất nền phân lô tự phát ghi nhận thanh khoản thấp kéo dài, thời gian thoát hàng 12–36 tháng, thậm chí đóng băng ở một số vùng thiếu quy hoạch chuẩn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo: “BĐS 2026 là thị trường của người có dòng tiền mạnh, năng lực thẩm định và tầm nhìn dài hạn. Nhà đầu tư nhỏ lẻ nếu không thay đổi chiến lược, rất dễ rơi vào bẫy chôn vốn hoặc tài sản mất năng suất.”

Phân khúc nào sẽ là chủ lực?

Năm 2026, bất động sản nhà ở tại Việt Nam tiếp tục giữ vai trò trụ cột trong tổng quy mô giao dịch, nhưng động lực không đến từ đầu cơ diện rộng, mà đến từ nhu cầu ở thực bền vững, áp lực đô thị hóa, dịch chuyển dân số và khung pháp lý chuẩn hóa. Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn là hai phân khúc chủ lực – không phải vì lợi nhuận dễ dàng, mà vì chúng sở hữu lượng cầu nền lớn nhất, độ chống chịu tốt hơn trước biến động vĩ mô và phù hợp chiến lược “an cư + tích sản” của người mua lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Theo Tổng cục Thống kê, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam năm 2025 đã đạt khoảng 43,7%, và dự báo tiến gần 45–46% vào 2026, đồng nghĩa mỗi năm có thêm hơn 1 triệu dân chuyển vào đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng ổn định, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm Bắc – Nam và đô thị loại I miền Trung. Điều này tạo ra “bệ phóng cầu” cho chung cư và nhà ở riêng lẻ, dù thị trường đã qua thời “mua gì cũng thắng”.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc có quy mô hấp thụ lớn nhất trong rổ tài sản nhà ở. Tuy nhiên, phân khúc này phân hóa mạnh theo vị trí. Chung cư hạng B+ đến A trong lõi đô thị, gần trung tâm việc làm (CBD) và tuyến metro sẽ duy trì thanh khoản, trong khi chung cư vùng ven thiếu kết nối hạ tầng đối mặt biên tăng giá thấp và thời gian thoát hàng dài.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, từng nhấn mạnh: “Chung cư vẫn là xương sống của nhu cầu nhà ở, nhưng giá trị nằm ở vị trí, tiến độ và pháp lý. Những dự án không gắn với hệ thống giao thông khối lượng lớn sẽ dần mất lợi thế cạnh tranh.” Quan điểm này phù hợp bối cảnh 2026, khi giá chung cư không giảm vì chi phí đất và chi phí vốn cao, nhưng cầu vẫn neo cao ở sản phẩm đi chuẩn.

Song hành với chung cư, nhà ở riêng lẻ (nhà phố, nhà kiệt, nhà trong khu dân cư hiện hữu) vẫn là phân khúc “chủ lực thứ hai”, đặc biệt ở thị trường thứ cấp, nơi giao dịch được quyết định bởi nhu cầu an cư, nhu cầu cho thuê, và nhu cầu sở hữu tài sản có tính cá nhân hóa cao.

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - HoREA) đánh giá: “Nhà ở riêng lẻ là phân khúc có độ bền thanh khoản cao nhất ở thị trường thứ cấp. Nhưng năm 2026 sẽ là cuộc chơi của những tài sản có pháp lý sẵn, nằm trong vùng có tăng trưởng thu nhập thật, không phải tăng trưởng kỳ vọng.”

Dù là chung cư hay nhà riêng lẻ, năm 2026 đều có một điểm chung: giá khó giảm mạnh vì: Chi phí đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí vốn vẫn cao; Tiêu chuẩn phát triển dự án tăng lên (PCCC, vận hành, bảo lãnh, minh bạch thông tin); Chủ đầu tư yếu bị loại, nguồn cung mới không còn ồ ạt, tạo hiệu ứng neo giá ở sản phẩm đi chuẩn.

Bà Trang Bùi (Cushman & Wakefield Việt Nam) nhận định: “Giá không giảm vì chi phí đầu vào tăng và nguồn cung không ồ ạt. Nhưng lợi nhuận sẽ đến từ tài sản có hiệu suất sử dụng cao và phù hợp chiến lược dài hạn, thay vì chênh lệch giá nhanh.”

Nhìn chung, chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026. Tuy nhiên, trong một thị trường không còn dễ dãi, đây không còn là “tấm vé an toàn” cho mọi quyết định đầu tư. Chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn chỉnh và phù hợp với năng lực tài chính của người mua mới có thể đứng vững trong chu kỳ mới.