Nguồn cung ồ ạt trở lại, thị trường bất động sản đứng trước phép thử thanh khoản

Theo báo cáo thị trường năm 2025 và dự báo cho năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản thuộc Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong năm tới thị trường dự kiến đón thêm khoảng 125 dự án nhà ở mới, cung cấp khoảng 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận 200.000 sản phẩm, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Xét theo khu vực, nguồn cung được phân bổ tương đối đồng đều nhưng vẫn tập trung chủ yếu tại hai đầu tàu phát triển. Miền Bắc dự kiến dẫn đầu với 43 dự án, cung cấp hơn 60.000 sản phẩm, chiếm hơn 44% tổng nguồn cung. Miền Nam đứng thứ hai với khoảng 54.795 sản phẩm từ 46 dự án, tương đương hơn 40%. Trong khi đó, miền Trung và khu vực Tây Nam Bộ lần lượt đóng góp hơn 11.600 sản phẩm (khoảng 9%) và gần 10.000 sản phẩm (7%). Đáng chú ý, hơn 60% lượng nguồn cung mới đến từ các đại đô thị quy mô lớn, phản ánh xu hướng phát triển những tổ hợp đô thị tích hợp thay vì các dự án nhỏ lẻ như trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc tháo gỡ pháp lý cho hơn 1.000 dự án trong thời gian qua đã tạo nền tảng cho sự phục hồi nguồn cung. Dự kiến trong giai đoạn 2025 – 2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng gấp hai đến ba lần so với giai đoạn trước. Tuy vậy, nguồn cung dồi dào chưa chắc đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng của thị trường.

Thực tế cuối năm 2025 đã cho thấy dấu hiệu lệch pha giữa cung và cầu. Tại TP.HCM, trong năm qua thị trường ghi nhận khoảng 1.000 căn hộ trung cấp, 4.700 căn cao cấp và khoảng 2.000 căn hạng sang, trong khi gần như không xuất hiện sản phẩm thuộc phân khúc phổ thông. Tại Hà Nội, sự chênh lệch còn rõ nét hơn khi nguồn cung gồm 646 căn trung cấp nhưng lại có tới 19.380 căn cao cấp và 12.274 căn hạng sang.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, phân khúc nhà ở thương mại có mức giá khoảng 40 – 60 triệu đồng/m² hiện là nhóm sản phẩm có nhu cầu lớn nhất tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường lại chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vào cuối năm 2025 giảm khoảng 5 – 10 điểm phần trăm so với đầu năm.

Bên cạnh cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao cùng với bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động cũng khiến người mua nhà thận trọng hơn. Hoạt động đầu cơ suy giảm đáng kể, trong khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính của thị trường. Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét khi giá nhà tại trung tâm đô thị lớn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện không còn tâm lý khan hiếm như giai đoạn trước. Khi nguồn cung dồi dào hơn, chỉ cần mức giá cao hơn khoảng 5 – 10% so với mặt bằng hợp lý cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ giao dịch. Trong bối cảnh đó, yếu tố quyết định nằm ở giá trị thực của sản phẩm. Giá bán buộc phải phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng chi trả của người mua thay vì dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Nguồn cung gia tăng nhanh trong khi cầu vẫn thận trọng đặt ra yêu cầu điều tiết thị trường ở cả cấp doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Đối với doanh nghiệp, chiến lược bán hàng cần được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt là việc phân kỳ mở bán và kiểm soát nguồn cung theo từng giai đoạn để tránh tạo áp lực dư thừa trong cùng thời điểm. Các chính sách thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ 24 – 36 tháng, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc có thể giúp giảm áp lực tài chính cho người mua ở thực.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng việc áp dụng ưu đãi cần dựa trên tính toán dòng tiền chặt chẽ, tránh rủi ro cho cả doanh nghiệp và khách hàng.

Ở góc độ quản lý vĩ mô, vấn đề quan trọng là điều chỉnh cơ cấu nguồn cung. Tình trạng lệch pha kéo dài giữa phân khúc cao cấp và phân khúc nhà ở vừa túi tiền cho thấy cần có cơ chế khuyến khích phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Việc rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, minh bạch chi phí đất đai và cải thiện môi trường pháp lý được kỳ vọng sẽ góp phần giảm chi phí đầu vào, từ đó tạo dư địa cho các sản phẩm có giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng thị trường. Các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục mở rộng các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ và người mua nhà lần đầu – nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực lớn nhất. Trong khi đó, dòng vốn dành cho hoạt động đầu tư cần được kiểm soát chặt chẽ, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu thực.

Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng, giá nhà khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn. Vì vậy, thay vì kỳ vọng sự điều chỉnh mạnh về giá, thị trường cần hướng tới sự cân bằng thông qua tái cơ cấu nguồn cung, nâng cao tính minh bạch và kiểm soát hiệu quả dòng vốn.