Tín dụng ưu đãi bớt “ngọt”, người trẻ mắc kẹt giữa lãi vay và giá nhà

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu tăng trở lại, trong khi giá bất động sản tại các đô thị lớn tiếp tục neo cao đang khiến con đường sở hữu nhà ở của người trẻ ngày càng nhiều rào cản. Những gói tín dụng từng được kỳ vọng là “đòn bẩy” an cư đang dần bộc lộ giới hạn, nhất là trong bối cảnh thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà.

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) mới đây thông báo điều chỉnh lãi suất cho vay đối với người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, áp dụng từ ngày 1/1 đến hết 30/6/2026. Theo đó, trong 5 năm đầu, lãi suất ưu đãi ở mức 5,6%/năm, thấp hơn 2% so với lãi suất trung và dài hạn bình quân của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước. Trong 10 năm tiếp theo, mức ưu đãi giảm còn thấp hơn 1%, tương ứng lãi suất 6,6%/năm.

So với giai đoạn trước, lãi suất cho vay nhóm khách hàng trẻ đã tăng thêm khoảng 0,7% mỗi năm, phản ánh xu hướng đi lên của mặt bằng lãi suất trung – dài hạn trong toàn hệ thống. Không riêng Agribank, nhiều ngân hàng thương mại khác cũng điều chỉnh tăng lãi vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi.

Tại các ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội trong thời gian ưu đãi hiện phổ biến từ 7–9%/năm, cao hơn khoảng 0,5–1% so với đầu năm 2025. ACB – một trong những ngân hàng tiên phong triển khai gói vay cho người trẻ – hiện áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi lên tới 8,5–9,5%/năm. Vietcombank cũng điều chỉnh lãi suất gói tín dụng tương ứng lên khoảng 6,3%/năm, thay vì dưới 6% như trước.

Theo Ngân hàng Nhà nước, chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33 của Chính phủ hiện đã có 26/34 địa phương công bố danh mục dự án tham gia, với tổng cộng khoảng 129 dự án. Tính đến ngày 30/11, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỷ đồng, doanh số giải ngân đạt 6.228 tỷ đồng, tăng hơn 119% so với cuối năm 2024. Riêng các khoản vay dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội mới giải ngân khoảng 180 tỷ đồng.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trở lại chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, Savills chưa ghi nhận sự suy giảm rõ rệt của nhu cầu ở thực – yếu tố vẫn đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.

Một nguyên nhân quan trọng là lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, khi chi phí vay vốn tăng mạnh khiến nhiều giao dịch bị hoãn hoặc hủy bỏ. So với thời điểm đó, người mua hiện nay dè dặt hơn, nhưng chưa rút lui khỏi thị trường.

Báo cáo bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy thanh khoản tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ổn định. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt tới 91%. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.200 căn, tăng 11% theo quý, số lượng giao dịch tăng tới 40%, cho thấy nhu cầu mua để ở vẫn dẫn dắt thị trường.

Dù vậy, bài toán an cư của người trẻ ngày càng trở nên gian nan khi giá nhà liên tục bỏ xa thu nhập. TS Lê Kiên Cường, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, cho rằng việc giá nhà tăng nhanh hơn nhiều lần so với tiền lương sẽ làm gia tăng bất bình đẳng thu nhập. Nhiều hộ gia đình buộc phải dành phần lớn tích lũy cho việc thuê nhà, làm giảm khả năng sở hữu nhà trong tương lai.

Cùng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cảnh báo nếu giá nhà tiếp tục vượt xa thu nhập, nhóm người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, kéo theo những hệ lụy về ổn định xã hội và cấu trúc thị trường.

GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập từ lương không chỉ gây áp lực an sinh mà còn thúc đẩy đầu cơ bất động sản, khiến dòng tiền lệch khỏi sản xuất – kinh doanh và tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế.

Theo các số liệu thống kê, giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện cao gấp gần 24 lần thu nhập bình quân năm của hộ gia đình. Riêng tại TP.HCM, giá căn hộ cao gấp khoảng 30 lần thu nhập trung bình, cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả và giá nhà.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng người trẻ buộc phải thay đổi cách tiếp cận: mua nhà không còn là mục tiêu ngắn hạn, mà trở thành kế hoạch dài hơi, đòi hỏi tích lũy bền bỉ, kỷ luật tài chính và sự kiên nhẫn trước một thị trường ngày càng đắt đỏ.