Bất động sản ngoại thành “lên ngôi”: Đón lượng lớn nguồn cung đổ bộ, hình thành xu hướng mới

Đất ngoại thành “dậy sóng”

Các chuyên gia nhận định, năm 2025 chính là thời điểm tạo nền cho chu kỳ mới của năm 2026. Bởi thực tế cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn 2022–2023. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm, với căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại ô – nơi đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư hạ tầng giao thông.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, năm 2026 sẽ là bước ngoặt quan trọng của thị trường. Từ năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ chuyển mạnh từ giai đoạn tăng trưởng theo chu kỳ sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn.

Các dự án tại khu vực ngoại ô, nếu được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt, sẽ giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung cũng như sức cầu trong những năm tới. Điều này đưa ngoại ô trở thành lựa chọn chủ đạo từ năm 2026.

Cùng theo Cushman & Wakefield, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ mang tính ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc của thị trường. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng cao, trong khi các khu vực ven đô đang được đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông và tiện ích đô thị.

"Người mua nhà từ năm 2026 sẽ không còn đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý như trước, mà ưu tiên khả năng kết nối, môi trường sống và chất lượng quy hoạch. Điều này tạo lợi thế rõ rệt cho các đại đô thị tích hợp ở khu vực ngoại thành" - bà Ngọc phân tích.

Bà Ngọc nhận xét, đây chính là bước đệm cần thiết cho năm 2026. Việc thị trường chậm lại trong ngắn hạn giúp cả chủ đầu tư lẫn người mua điều chỉnh kỳ vọng. Sang năm 2026, mặt bằng cung – cầu sẽ cân bằng hơn, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nóng.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành

Cushman & Wakefield phân tích, giai đoạn 2026–2028 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các dự án quy mô lớn tại khu vực ngoại thành. Thay vì chạy đua về số lượng, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào tiện ích, không gian sống xanh, kết nối giao thông và khả năng gia tăng giá trị dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, năm 2026, xu hướng dịch chuyển nhà ở ra khu vực ngoại ô Hà Nội sẽ diễn ra rõ nét và mang tính dài hạn hơn, thay vì chỉ là phản ứng ngắn hạn trước biến động thị trường.

Năm 2026 có thể xem là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào giai đoạn tái cấu trúc thực sự. Nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở các khu vực ven đô, nơi còn dư địa phát triển đô thị, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và giá nhà phù hợp hơn với thu nhập của số đông người mua.

Ông Đính nhận định, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển dự án tăng cao, việc các chủ đầu tư dịch chuyển ra khu vực ngoại thành là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, điểm khác biệt từ năm 2026 trở đi là thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ hơn.

"Không phải dự án nào ở ngoại ô cũng có thể hấp thụ tốt. Người mua từ năm 2026 sẽ ưu tiên những khu đô thị có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối nhanh với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Đây sẽ là yếu tố quyết định sức cầu, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá", ông Đính phân tích.

Một động lực quan trọng thúc đẩy dòng tiền ra ngoại thành là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro kéo dài, cùng mạng lưới đường kết nối liên vùng được đầu tư đồng bộ đã làm mờ dần ranh giới giữa “nội đô – ngoại ô”.

Thời gian di chuyển từ các khu vực ven thành phố vào trung tâm ngày càng được rút ngắn, khiến bất động sản ngoại thành không còn bị xem là “xa xôi” như trước. Khi khả năng kết nối được cải thiện, giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng giá của bất động sản vùng ven theo đó cũng gia tăng, thu hút sự quan tâm của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng, thay đổi trong nhu cầu sống cũng góp phần quan trọng vào sự dịch chuyển dòng tiền. Sau giai đoạn đô thị hóa nhanh, nhiều cư dân bắt đầu ưu tiên không gian sống rộng rãi, mật độ xây dựng thấp, môi trường xanh và tiện ích đồng bộ – những yếu tố mà khu vực trung tâm khó có thể đáp ứng. Các dự án đại đô thị, khu đô thị vệ tinh tại ngoại thành với quy mô lớn, quy hoạch bài bản, tích hợp đầy đủ tiện ích từ giáo dục, y tế đến thương mại, giải trí đã tạo ra sức hút đáng kể. Điều này khiến dòng tiền không chỉ đến từ nhà đầu tư, mà còn từ nhóm khách hàng mua để ở lâu dài.