“Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích lũy tài sản” là thông điệp đang thu hút mạnh sự chú ý của thị trường bất động sản. Dù chưa đi kèm chính sách siết ngay, định hướng điều hành đã cho thấy ưu tiên rõ hơn cho ổn định giá nhà và an sinh xã hội.

Dư địa hỗ trợ thị trường không còn nhiều

Từ năm 2023 đến nay, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã liên tục tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Kết quả là nguồn cung mới bắt đầu phục hồi rõ rệt. Số lượng dự án được cấp phép mở bán trong năm 2025 tăng khoảng 89% so với cùng kỳ, phản ánh quá trình tái khởi động mạnh sau giai đoạn trầm lắng.

Nhưng khi mục tiêu “giải cứu nguồn cung” dần hoàn thành, dư địa cho các chính sách hỗ trợ bổ sung cũng không còn nhiều như trước. Trọng tâm điều hành vì thế có xu hướng chuyển sang kiểm soát tính bền vững của thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chính sách tiền tệ cũng không còn nhiều khoảng trống

Một điểm đáng chú ý khác là dư địa nới lỏng tiền tệ hiện không còn lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, trong khi hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực thanh khoản do tăng trưởng tín dụng tiếp tục vượt đáng kể tăng trưởng huy động.

Theo NHNN, quy mô huy động vốn bằng VND đang thấp hơn quy mô tín dụng khoảng 2 triệu tỷ đồng, khiến chi phí vốn của hệ thống tăng trở lại. Bên cạnh đó, dư địa giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng bị giới hạn bởi áp lực ổn định tỷ giá và quy mô dự trữ ngoại hối chưa thực sự dồi dào.

Trong bối cảnh này, dư địa cho các chính sách hỗ trợ đối với phân khúc bất động sản thương mại đang thu hẹp dần, trong khi các rủi ro điều tiết có xu hướng gia tăng: kiểm soát đầu cơ và giá nhà, áp lực lãi suất và chi phí vốn, chi phí phát triển dự án tăng, cùng xu hướng ưu tiên mạnh hơn cho mục tiêu an sinh xã hội.

Nhà ở xã hội có thể thành biến số cạnh tranh mới

Nhà ở xã hội đang nổi lên như một biến số mới của thị trường. Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tương đương nhu cầu nguồn cung khoảng 200.000 căn mỗi năm - cao hơn đáng kể so với khoảng 100.000 căn được cấp phép mở bán trong năm 2025, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Tại TP HCM, kế hoạch phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm. Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương khoảng 24.000 căn mỗi năm.

Quy mô này bắt đầu tiệm cận nguồn cung thương mại hàng năm tại hai đô thị lớn nhất cả nước, khoảng 30.000 - 40.000 căn mỗi năm theo ước tính của CBRE.

Tác động cạnh tranh nhiều khả năng sẽ không đồng đều. Phần lớn dự án nhà ở xã hội hiện nằm ở khu vực ngoại ô hoặc gần khu công nghiệp, ít cạnh tranh trực tiếp với phân khúc trung tâm cao cấp. Áp lực chủ yếu sẽ tập trung vào nhóm dự án giá vừa túi tiền và các chủ đầu tư cạnh tranh trực tiếp về vị trí và mức giá.

Nguồn cung nhà ở thương mại vẫn rất lớn

Ở chiều ngược lại, nguồn cung tiềm năng của nhà ở thương mại vẫn đang ở mức rất lớn. Chính phủ hiện đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho khoảng 2.200 dự án với tổng diện tích khoảng 347.000 ha, tương đương khoảng 1,7 lần diện tích TP HCM (trước sáp nhập).

Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 235 tỷ USD, tương đương khoảng 46% GDP Việt Nam năm 2025, hoặc khoảng 4,5 - 5 năm giải ngân FDI của Việt Nam. Con số này cũng lớn hơn khoảng 1,2 lần tổng dư nợ tín dụng toàn ngành bất động sản tại thời điểm cuối năm 2025.

Đáng chú ý, đây chưa phải toàn bộ nguồn cung tiềm năng, vì chưa bao gồm các dự án mới hoặc dự án không nằm trong danh sách rà soát hiện tại. Nếu nguồn cung được khơi thông quá nhanh trong khi sức hấp thụ và tín dụng không theo kịp, thị trường có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh, dư cung và áp lực lên hệ thống tài chính.

Bài học từ Trung Quốc đặt ra câu hỏi gì cho Việt Nam?

Năm 2016, Trung Quốc từng đưa ra thông điệp “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục tăng nóng nhiều năm do đòn bẩy tín dụng và dư cung mở rộng. Chỉ đến khi chính quyền triển khai chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, thị trường mới bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu kéo dài.

Việt Nam hiện chưa ở trạng thái tương tự Trung Quốc trước đây, nhưng bài học quan trọng nằm ở chỗ: những thay đổi lớn trong chính sách bất động sản thường bắt đầu từ thay đổi trong tư duy điều hành và thông điệp chính trị.

Câu hỏi đáng chú ý lúc này không còn là có kiểm soát thị trường hay không, mà là mức độ và tốc độ can thiệp sẽ mạnh đến đâu nếu giá nhà tiếp tục tăng nóng trở lại.

Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Trong kịch bản cơ sở, cơ quan điều hành nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì cách tiếp cận linh hoạt, ưu tiên ổn định giá nhà thông qua mở rộng nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, thay vì tăng cường các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản thương mại trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục leo thang vượt xa khả năng chi trả của người dân, thông điệp điều hành hiện tại hoàn toàn có thể chuyển hóa thành các chính sách điều tiết mạnh tay hơn trong tương lai.

Ở góc độ dài hạn, một thị trường tăng trưởng chậm hơn nhưng được kiểm soát tốt hơn có thể là nền tảng bền vững hơn cho bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.

Bạn nghĩ sao về hướng điều hành mới này? Comment bên dưới nhé!

#ChinhSachNhaO #GiaNha #NguonCungBatDongSan #NhaOXaHoi #ThiTruongBatDongSan

Hà Nội đề xuất cơ chế hỗ trợ riêng cho nhân lực chất lượng cao, trong đó người cam kết làm việc từ 5-10 năm có thể được tặng căn hộ, biệt thự, nhà liền kề hoặc giảm tối đa 50% tiền mua nhà.

Đề xuất mới của Hà Nội là gì?

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của HĐND TP về cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở. Điểm đáng chú ý là thành phố muốn mở rộng các ưu đãi cho chuyên gia, nhà khoa học, nhân lực công nghệ cao và người làm việc trong các lĩnh vực ưu tiên.

Theo dự thảo, ngoài các nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, Hà Nội đề xuất xem xét hỗ trợ thêm cho nhân lực khoa học và công nghệ, chuyên gia, nhà khoa học, nhân lực số, lao động trong các lĩnh vực như kinh tế số, kinh tế xanh, đổi mới sáng tạo, trí tuệ nhân tạo, bán dẫn, công nghệ sinh học và các ngành trọng điểm khác.

Ai có thể được xem xét hỗ trợ?

Những người trực tiếp tham gia các chương trình, công trình, dự án trọng điểm có ý nghĩa quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô cũng thuộc diện được xem xét hỗ trợ.

Ngoài ra, Hà Nội cũng xem xét hỗ trợ với cá nhân có đóng góp đặc biệt cho phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số hoặc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Điều kiện để được hưởng chính sách

Dự thảo nêu rõ, người được hỗ trợ phải đáp ứng quy định về nhà ở theo pháp luật hiện hành, đồng thời có khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc vượt quá giới hạn phù hợp với điều kiện giao thông, khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị và yêu cầu sử dụng lao động do UBND TP quy định.

Đáng chú ý, thành phố đề xuất áp dụng mức điều kiện thu nhập cao hơn quy định chung về nhà ở xã hội để thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao.

Người được hỗ trợ cũng phải cam kết làm việc, cống hiến cho Hà Nội tối thiểu 5 năm. Nếu vi phạm cam kết, có thể phải hoàn trả ưu đãi hoặc bị thu hồi nhà ở.

Hỗ trợ nhà ở theo từng nhóm cam kết

Về hình thức hỗ trợ, các đối tượng có thể được mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Thành phố cũng đề xuất ưu tiên bố trí thuê nhà ở xã hội đối với chuyên gia, nhà khoa học, nhân lực công nghệ cao và nhân lực số làm việc theo thời hạn.

Dự thảo khuyến khích phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, nhà lưu trú chuyên gia, nhà ở dành cho nhân lực khoa học - công nghệ tại các khu công nghệ cao, khu đổi mới sáng tạo, khu nghiên cứu - phát triển, khu công nghiệp và khu đại học.

Chính sách riêng cho nhân lực chất lượng cao

Người có hợp đồng làm việc hoặc được tuyển dụng tham gia các chương trình thu hút nhân lực chất lượng cao của thành phố, cam kết làm việc tối thiểu 5 năm, có thể được hỗ trợ thuê nhà ở trong thời gian công tác.

Đặc biệt, người cam kết làm việc từ 5 năm đến dưới 10 năm có thể được tặng căn hộ chung cư hoặc giảm tối đa 50% tiền mua biệt thự, nhà liền kề.

Trường hợp cam kết làm việc từ 10 năm trở lên có thể được tặng nhà ở, gồm biệt thự, nhà liền kề hoặc căn hộ chung cư.

Nhà ở công vụ và hỗ trợ tín dụng

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo quy định người được hỗ trợ phải có quyết định điều động, luân chuyển, biệt phái hoặc phân công công tác; chưa có nhà ở tại Hà Nội hoặc có nhà nhưng ở xa nơi làm việc.

Nhà ở công vụ chỉ được cho thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ hoặc thực hiện nhiệm vụ, không được bán, cho thuê lại, cho mượn dưới mọi hình thức.

Dự thảo cũng đề xuất cơ chế hỗ trợ tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở thông qua các khoản vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn thị trường hoặc hỗ trợ một phần lãi suất vay thương mại. Nguồn hỗ trợ được thực hiện từ ngân sách hoặc vốn ủy thác qua Quỹ Đầu tư phát triển TP Hà Nội.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của Hà Nội? Comment bên dưới nhé!

#ChinhSachNhaO #ChinhSachNhaOCuaHaNoi #ChinhSachUuDaiChoNhanLucChatLuongCaoCuaHaNoi #ChinhSachUuDaiNhaOCuaHaNoi #HaNoi #HaNoiThuHutNhanTai #HoTroNhaO #NhaO #NhanLucChatLuongCao

Hà Nội đề xuất hỗ trợ thêm nhiều đối tượng có nhu cầu nhà ở, trong đó có nhân lực khoa học và công nghệ, nhân lực công nghệ cao, chuyên gia, nhà khoa học, nhân lực số… bên cạnh các nhóm đang được hưởng chính sách nhà ở xã hội hiện hành.

Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo chính sách nhà ở

UBND thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố; ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư...

Tại dự thảo, thành phố đề xuất nhiều cơ chế ưu đãi để phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở đa mục tiêu và nhà ở xã hội.

Nhà ở đa mục tiêu được hỗ trợ ra sao?

Với đầu tư phát triển nhà ở đa mục tiêu, thành phố ưu tiên bố trí quỹ đất sạch hoặc hạ tầng đồng bộ để triển khai dự án; kiểm soát lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, đảm bảo giá thành nhà ở thấp hơn quy định hiện hành.

Chủ đầu tư cũng được vay vốn ủy thác qua Quỹ Đầu tư phát triển thành phố và được chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở trong phạm vi dự án theo tỷ lệ nhất định.

Nhà ở xã hội sẽ có thêm ưu đãi gì?

Với phát triển nhà ở xã hội, thành phố giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; ưu tiên phát triển các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và có thể chuyển đổi linh hoạt sang các loại hình nhà ở khác.

Dự án còn được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, thành phố cũng đề xuất chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang, nhà ở cho nhân lực công nghệ cao...

Ai sẽ được mở rộng hưởng chính sách nhà ở xã hội?

Ngoài các đối tượng theo quy định hiện hành, Hà Nội đề xuất bổ sung thêm những nhóm có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố, gồm:

- Nhân lực khoa học và công nghệ
- Nhân lực công nghệ cao
- Chuyên gia
- Nhà khoa học
- Nhân lực số

Đây là nhóm người lao động làm việc trong các lĩnh vực ưu tiên phát triển của thành phố theo định hướng kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, công nghiệp công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo, bán dẫn, công nghệ sinh học và các ngành, lĩnh vực trọng điểm khác.

Thành phố cũng nêu nhóm cá nhân trực tiếp tham gia thực hiện các chương trình, nhiệm vụ, dự án trọng điểm, công trình trọng điểm, dự án chiến lược, dự án đầu tư quy mô lớn theo danh mục do cấp có thẩm quyền xác định.

Ngoài ra là các đối tượng khác có đóng góp đặc biệt cho phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số hoặc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố theo quyết định của UBND thành phố.

Hình thức hỗ trợ gồm những gì?

Các hình thức hỗ trợ được đề xuất gồm mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Để được hưởng chính sách, cá nhân cần đáp ứng các yêu cầu theo quy định.

Bạn nghĩ gì về đề xuất mở rộng đối tượng hưởng nhà ở xã hội này? Comment bên dưới nhé!

#ChinhSachNhaO #DoiTuongHuong #HaNoi #KhoaHocCongNghe #NhaOXaHoi #NhanLucCongNgheCao #PhatTrienDoThi