Giá chung cư Hà Nội “hạ nhiệt”, liệu đã đến lúc xuống tiền?

Giai đoạn cân bằng hơn

Nên nhớ rằng, "hạ nhiệt" không đồng nghĩa với việc giá chung cư giảm sâu.

Thực tế, mặt bằng giá tại Hà Nội vẫn đang đứng ở mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, thay vì tăng 15-25% mỗi năm như giai đoạn trước, nhiều khu vực hiện chỉ ghi nhận mức tăng rất thấp, thậm chí đi ngang trong nhiều tháng.

Một số dự án thứ cấp còn xuất hiện tình trạng giảm giá vài phần trăm để kích cầu, đặc biệt với những căn diện tích lớn hoặc vị trí không quá đẹp.

Đây là diễn biến khá bình thường sau một chu kỳ tăng nóng kéo dài.

Bởi khi giá đã tăng quá nhanh, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ giảm dần. Người mua ở thực khó theo kịp, còn nhà đầu tư cũng bắt đầu tính toán kỹ hơn về hiệu quả dòng tiền.

Nếu như năm 2024 và nửa đầu năm 2025, việc một căn hộ tăng giá vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ sau vài tháng là điều không hiếm gặp thì bức tranh hiện nay đã khác.

Nhiều môi giới cho biết lượng khách hỏi mua vẫn khá lớn nhưng quyết định xuống tiền chậm hơn đáng kể. Người mua không còn tâm lý "sợ mất cơ hội" mà dành nhiều thời gian để so sánh dự án, đàm phán giá và cân nhắc khả năng tài chính.

Ở chiều ngược lại, nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng bán chênh cao cũng bắt đầu điều chỉnh mức giá hoặc chấp nhận thương lượng để sớm thu hồi vốn.

Thị trường vì thế đang chuyển từ trạng thái người bán quyết định cuộc chơi sang giai đoạn mà người mua có nhiều quyền lựa chọn hơn.

Theo dữ liệu từ CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã lên khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù giá vẫn đi lên, sức mua trên thị trường đã không còn sôi động như giai đoạn trước.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang có diễn biến trái ngược. Giá căn hộ chuyển nhượng trung bình cuối quý II/2026 còn khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý I. Đây cũng là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận xu hướng giảm giá kể từ cuối năm 2022, cho thấy đà tăng nóng trước đó đang dần chững lại.

Không chỉ vậy, tốc độ tăng giá theo năm của căn hộ thứ cấp cũng giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24–26% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024–2025.

Theo các chuyên gia CBRE, sau thời gian dài tăng mạnh, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới liên tục được bổ sung. Điều này khiến người mua có thêm lựa chọn, còn bên bán trên thị trường chuyển nhượng buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về giá để thu hút khách.

Có nên mua ngay hay tiếp tục chờ?

Đây là câu hỏi mà hầu như bất kỳ ai đang có ý định mua nhà tại Hà Nội đều đặt ra trong bối cảnh thị trường chung cư có dấu hiệu "hạ nhiệt". Tuy nhiên, câu trả lời không nằm ở việc giá sẽ tăng hay giảm trong vài tháng tới, mà phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng, khả năng tài chính và kỳ vọng của từng người mua.

Đối với người có nhu cầu ở thực, thời điểm hiện nay được đánh giá là thuận lợi hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây. Khi cơn sốt giá đã lắng xuống, người mua không còn phải vội vàng đặt cọc chỉ sau một vài lần xem nhà hay chấp nhận mua bằng mọi giá vì lo "hết hàng". Nguồn cung mới đang dần cải thiện, trong khi nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu hấp dẫn. Điều này giúp người mua có thêm thời gian để khảo sát, so sánh giữa các dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của gia đình.

Một yếu tố khác cần cân nhắc là khả năng giá chung cư giảm sâu trong thời gian tới không được nhiều chuyên gia đánh giá cao. Mặc dù tốc độ tăng giá đã chậm lại, nhưng các yếu tố nền tảng như giá đất, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, lãi vay của doanh nghiệp và quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn chế vẫn tạo áp lực giữ mặt bằng giá ở mức cao. Nói cách khác, thị trường có thể bước vào giai đoạn đi ngang hoặc tăng chậm, thay vì xuất hiện một đợt điều chỉnh mạnh trên diện rộng như nhiều người kỳ vọng. Nếu chờ đợi với mục tiêu mua được căn hộ rẻ hơn hàng chục phần trăm, người mua có thể sẽ phải chờ khá lâu, trong khi chi phí thuê nhà và nguy cơ lãi suất vay thay đổi vẫn hiện hữu.

Thực tế, thay vì chỉ tập trung vào câu hỏi "mua ngay hay chờ", người mua nên đặt ra câu hỏi quan trọng hơn là "đã tìm được căn hộ phù hợp hay chưa?". Một dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng tốt, mức giá hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính sẽ đáng để xuống tiền hơn nhiều so với việc cố gắng chờ đợi một đợt giảm giá chưa chắc sẽ xảy ra.

Trong bối cảnh thị trường đang dần cân bằng, lợi thế không nằm ở việc đoán đúng thời điểm đáy của giá bất động sản, mà nằm ở việc lựa chọn đúng sản phẩm có giá trị sử dụng và tiềm năng tăng trưởng bền vững trong nhiều năm tới. Đây cũng là cách tiếp cận an toàn và thực tế hơn đối với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư dài hạn.

#BatDongSanHaNoi #ChungCuThuCap #CoNenMuaNha #GiaChungCuHaNoi #ThiTruongCanHo