Nhờ Vành đai 2,5, nhiều căn nhà từng nằm sâu trong ngõ ở Khương Đình nay đã ra mặt đường, giá rao bán có nơi lên tới 500 triệu đồng/m2.

Nhà trong ngõ bỗng thành nhà mặt phố

Sau khi cơ quan chức năng giải phóng mặt bằng tuyến Vành đai 2,5 từ đường Nguyễn Trãi qua Khương Đình đến hồ Đầm Hồng, nhiều căn nhà trước đây nằm trong ngõ nay sở hữu mặt tiền trực tiếp trên tuyến đường mới.

Chỉ trong vài tháng kể từ khi giải phóng mặt bằng, giá nhà đất đã tăng thêm khoảng 10-20% với kỳ vọng tuyến đường hoàn thiện sẽ kéo giá nhà mặt phố tiếp tục đi lên. Tính trong vòng một năm qua, mức tăng đã lên gần 30%.

Giá rao bán hiện nay ra sao?

Khảo sát thực tế cho thấy một số căn nhà vừa mới ra mặt đường đã treo biển rao bán. Trên các sàn bất động sản trực tuyến, nhiều căn tại các ngõ Bùi Xương Trạch, Khương Đình hay các ngách thông ra hồ Đầm Hồng được môi giới quảng bá là “nhà mặt phố Vành đai 2,5 mới tinh, đón đầu thông xe 10/10, kinh doanh đỉnh cao, mặt đường 40m hiếm có”.

Giá các căn nhà diện tích nhỏ từ 20-35m2 bị đẩy lên mức rất cao, dao động từ 450-500 triệu đồng/m2. Các căn nhà diện tích từ 50-100m2 giá phổ biến từ 300-380 triệu đồng/m2.

Đơn cử, một căn nhà lô góc trên mặt phố Khương Đình đang được chào bán với giá 13,9 tỷ đồng cho diện tích chỉ 30m2, tương đương khoảng 463 triệu đồng/m2. Nhà được xây dựng 6 tầng, mặt tiền 3,7m và không nằm trong diện quy hoạch.

Một căn khác có diện tích 32m2 hiện được rao bán với giá 15,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 484 triệu đồng/m2. Hay một căn nhà mặt phố Khương Đình, gần Vành đai 2,5 đang chào bán với giá 132 tỷ đồng cho diện tích khoảng 238m2, tương đương khoảng 555 triệu đồng/m2.

Trước đó, giá nhà mặt phố tại khu vực Khương Đình, Bùi Xương Trạch chỉ dao động khoảng 180-250 triệu đồng/m2.

So với các tuyến phố lân cận thì sao?

Giá nhà mặt phố Nguyễn Trãi hiện phổ biến ở mức 350-450 triệu đồng/m2. Chỉ những tòa nhà văn phòng hoặc lô góc có diện tích lớn, mặt tiền rộng mới được rao bán ở ngưỡng 500-550 triệu đồng/m2.

Các tuyến phố như Nguyễn Ngọc Nại, Vương Thừa Vũ, Vũ Tông Phan phổ biến ở mức 350-480 triệu đồng/m2 đối với những căn có vị trí đẹp và thuận lợi kinh doanh. Mức giá này cao hơn đáng kể so với nhiều tuyến phố lân cận đã hình thành từ lâu.

Chưa có nhiều giao dịch

Trái ngược không khí sôi động tại Khương Đình, khu vực từ Đầm Hồng qua Định Công đến Giải Phóng ổn định hơn. Mức giá rao bán hiện phổ biến từ 250-320 triệu đồng/m2. Một số lô góc, mặt tiền vị trí đẹp có giá trên 350 triệu đồng/m2.

Đây là khu vực tuyến đường đã cơ bản hình thành từ nhiều năm trước, tập trung các khu đô thị như Định Công, Đại Kim mở rộng và nhiều dự án nhà ở thấp tầng có pháp lý hoàn chỉnh. Mặt bằng giá tại Định Công vẫn ghi nhận xu hướng đi lên nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông Vành đai 2,5.

Ông Nam Hải, một môi giới bất động sản hoạt động tại Thanh Xuân, cho biết giá nhà đất khu vực này tăng mạnh trong thời gian qua chủ yếu nhờ kỳ vọng từ dự án Vành đai 2,5 đang dần hoàn thiện.

Nhiều căn trước đây nằm trong ngõ nay sau khi giải phóng mặt bằng đã trở thành nhà mặt đường, sở hữu vỉa hè rộng và có tiềm năng kinh doanh tốt hơn. Nhà đất ở đây còn được hưởng lợi do gần các dự án lớn như Cao Xà Lá, Royal City và kết nối thuận tiện với tuyến đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, một số căn đang rao bán thực tế mới vừa được mở mặt tiền sau giải phóng mặt bằng. Hiện trạng khu vực vẫn là công trường thi công với nhiều hạng mục chưa hoàn thiện, đường sá còn ngổn ngang, bụi bặm. Việc kinh doanh hay khai thác cho thuê phải chờ một thời gian nữa khi xong đường và sửa chữa lại.

Ông Hải nhận xét số giao dịch thành công vẫn khá hạn chế. Không loại trừ khả năng một số đơn vị môi giới đưa ra các mức giá chào bán cao nhằm tạo hiệu ứng thị trường, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh tuyến Vành đai 2,5 chưa hoàn thiện đồng bộ, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm vẫn lựa chọn quan sát thay vì xuống tiền ở các mức giá được cho là tăng quá nhanh so với hiện trạng khu vực.

Theo các môi giới, mức tăng giá không chỉ đến từ kỳ vọng hạ tầng, khi tuyến Vành đai 2,5 hoàn thành và đi vào vận hành đồng bộ, mà còn do vị thế bất động sản thay đổi đáng kể sau giải phóng mặt bằng. Nhiều căn trước đây nằm sâu trong ngõ nay trở thành nhà mặt đường, có khả năng kinh doanh nên được định giá lại ở mặt bằng mới.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá này ở Khương Đình? Comment bên dưới nhé!

#GiaNhaDat #GiaiPhongMatBang #KhuongDinh #NhaMatPho #VanhDai25

Nhiều mặt bằng nhà phố ở khu trung tâm Hà Nội đang tiếp tục ế khách thuê, dù chủ nhà đã chủ động giảm giá, giãn tiến độ thanh toán và đưa ra thêm hỗ trợ để giữ khách. Diễn biến này đang xuất hiện trên nhiều tuyến phố lớn như Cầu Giấy, Kim Mã, Phố Huế, Thái Hà...

Một trường hợp cụ thể là anh Thái Hoàng, 39 tuổi, vừa trả mặt bằng shop kinh doanh đồ thời trang nam rộng 40 m2 mặt ngõ ôtô ở phố Thái Hà vào tháng trước. Căn nhà có mặt tiền rộng 5m, giá thuê 35 triệu đồng một tháng. Nếu tiếp tục thuê, chủ nhà giảm còn 33 triệu đồng, nhưng anh vẫn không thể gồng lỗ khi doanh thu giảm mạnh qua từng tháng và chi phí đầu vào tăng cao.

Anh cho biết có những tháng doanh thu bán hàng không đủ tiền trả thuê cửa hàng. Vì vậy, anh đã thanh lý hết đồ đạc, chuyển hàng tồn về nhà riêng để bán nốt qua các kênh online.

Không chỉ một vài trường hợp lẻ tẻ, tình trạng này đang diễn ra trên diện rộng ở một số khu trung tâm Hà Nội. Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều mặt bằng ở vị trí vàng trên các tuyến phố lớn rơi vào cảnh bỏ trống nhiều tháng mà chưa tìm được khách thuê. Trên tuyến đường Kim Mã - Nguyễn Thái Học, có hơn 30 cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng mặt bằng.

Áp lực lớn nhất đang đè lên các mặt bằng diện tích nhỏ, thiếu chỗ để xe. Chị Mai Loan, một môi giới mặt bằng cho thuê tại trung tâm Hà Nội với 5 năm kinh nghiệm, cho biết thị trường nhà phố đang kéo dài chu kỳ ế ẩm khi khách thuê thuộc các nhóm thời trang, F&B, mỹ phẩm, spa... ồ ạt rút lui.

Theo chị Loan, tình trạng này ngày càng phổ biến trong bối cảnh thành phố tăng xử lý vi phạm trật tự đô thị và lấn chiếm vỉa hè thời gian qua. Những mặt bằng nhỏ hẹp, không có không gian đỗ xe gần như rất khó cạnh tranh, dù nằm ở vị trí đắc địa.

Để giữ khách, nhiều chủ nhà đã phải điều chỉnh giá thuê. Chị Loan cho biết một số mặt bằng ở phố Kim Mã đã giảm giá thuê khoảng 10% so với năm ngoái, thậm chí có chủ nhà chấp nhận hạ 20% cho 3 tháng đầu tiên.

Tại đường Bà Triệu, một chủ nhà khác cũng giảm giá thuê 15% còn 60 triệu đồng cho mặt bằng rộng 50 m2, đồng thời miễn tiền thuê trong tuần đầu tiên để khách có thời gian lắp đặt thiết bị và trang trí.

Dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm phân khúc nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Một số phường ghi nhận giá chào thuê trung bình loại hình nhà phố giảm khá mạnh so với mức đỉnh 2025, gồm Cát Linh giảm 37%, Kim Mã giảm 32%, Bùi Thị Xuân giảm 28%, Trung Hòa giảm 23%, Ô Chợ Dừa giảm 13%...

Từ góc nhìn thị trường, bà Mai Võ, Giám đốc Dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, cho rằng tình trạng ế khách thuê tại các mặt bằng đất vàng không phải hiện tượng nhất thời mà là hệ quả của quá trình thay đổi cấu trúc thị trường. Trước đây, khách thuê chấp nhận chi phí lớn để xuất hiện tại các tuyến phố trung tâm nhằm xây dựng thương hiệu. Nhưng hiện nay, thói quen tiêu dùng đã thay đổi đáng kể khi thương mại điện tử và các trung tâm mua sắm tích hợp lên ngôi.

Điều này khiến hiệu quả khai thác của nhà phố giảm rõ rệt, buộc nhiều chủ nhà phải hạ giá thuê để giữ khách. Theo bà Mai Võ, việc điều chỉnh giá thuê là động thái cho thấy thị trường đang tự cân bằng, phản ánh đúng hơn sức mua, khả năng chi trả và hiệu suất khai thác thực tế của mặt bằng nhà phố.

Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng giá thuê leo thang trong những năm qua khiến nhà phố dần mất ưu thế. Nhiều căn xuống cấp, khó sửa chữa theo chuẩn nhận diện thương hiệu nên càng kén khách thuê, dẫn tới tình trạng ế ẩm kéo dài.

Sự dịch chuyển này thấy rõ nhất ở hai nhóm ngành F&B và thời trang. Thay vì bám trụ mặt phố lớn như trước, nhiều thương hiệu ăn uống đang chuyển hướng vào trung tâm thương mại. Trong khi đó, thời trang lại thu hẹp cửa hàng vật lý để đẩy mạnh bán online. Bên cạnh đó, các chiến dịch quản lý đô thị và siết vỉa hè cũng khiến nhiều hàng ăn uống khó trụ ở những mặt bằng nhỏ, hẹp, thiếu không gian trải nghiệm cho khách.

Theo chuyên gia của Avison Young, phân khúc này sẽ còn khó khăn nếu thiếu các chính sách hỗ trợ. Vì vậy, chủ nhà cần linh hoạt hơn trong thỏa thuận giá cả, tiến độ thanh toán hoặc phương án chia nhỏ mặt bằng. Hợp đồng cũng nên được cân nhắc kỹ về điều khoản chấm dứt, phạt và chuyển nhượng để giảm rủi ro cho cả hai bên.

Về phía người đi thuê, đây có thể là thời điểm tìm kiếm vị trí kinh doanh đẹp khi thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung với mức giá mềm hơn. Tuy nhiên, ngoài vị trí, diện tích và thiết kế, khách thuê cần đặc biệt chú ý đến tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, diện tích đỗ xe trong bối cảnh cơ quan chức năng siết chặt quản lý trật tự đô thị.

Bạn đang thấy mặt bằng nhà phố ở khu trung tâm Hà Nội hiện nay là cơ hội hay áp lực lớn hơn cho chủ nhà? Comment bên dưới nhé!

#DatVang #HaNoi #MatBangChoThueHaNoi #NhaMatPho #NhaPhoChoThue