từ khóa: #tín dụng bất động sản

Kinh tế TP.HCM duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 9 tháng đầu năm 2026, tạo nền tảng hỗ trợ thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi. Doanh thu kinh doanh bất động sản tăng, tín dụng vào lĩnh vực này mở rộng và dòng vốn đầu tư nước ngoài ghi nhận mức tăng đáng chú ý.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng chú trọng hơn đến nhu cầu thực, khả năng chi trả và hiệu quả sử dụng vốn. Dù mặt bằng lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là những yếu tố cần theo dõi, thị trường vẫn có dư địa cải thiện khi chính sách vốn được triển khai phù hợp và nguồn cung từng bước dịch chuyển về các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong quý 2 vừa qua, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng. Tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước đưa tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lên mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.

Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với cuối quý 1. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ mua quyền sử dụng đất tăng tới 23,14%, tương đương hơn 59.000 tỷ đồng.

VARS IRE cho rằng, vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.

Theo hướng dẫn mới của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tăng thêm đối với các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không bị tính vào hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026, nhằm thúc đẩy dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên.

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng với mặt bằng giá liên tục leo thang, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới được nhiều chuyên gia gọi là “tái định giá”. Đây không đơn thuần là sự điều chỉnh giá bán ở một vài phân khúc hay khu vực, mà là quá trình thị trường tự sàng lọc, đánh giá lại giá trị thực của bất động sản dựa trên dòng tiền, nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và sức khỏe tài chính của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Trong bất động sản, chu kỳ tăng – giảm thực chất là chu kỳ của vốn. Khi vốn rút đi, thị trường chững lại. Khi vốn quay lại, thanh khoản phục hồi. Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất của năm 2026 không còn là “giá tăng hay giảm”, mà là kênh dẫn vốn nào sẽ đóng vai trò chủ đạo?

Trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, tín dụng luôn được xem là “mạch máu” nuôi dưỡng hoạt động đầu tư, xây dựng và giao dịch. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này đã được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế rủi ro hệ thống và đảm bảo an toàn tài chính. Chính sách này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực dòng tiền lớn, buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh và tìm kiếm những nguồn vốn thay thế để tồn tại và phát triển.

Dưới áp lực từ tín dụng thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản đã phải tìm cách thích ứng, tái cơ cấu hoạt động và điều chỉnh chiến lược nhằm vượt qua một trong những thời điểm khó khăn nhất của thị trường trong nhiều năm trở lại đây.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản bắt đầu cảm nhận rõ sự thay đổi trong dòng chảy tín dụng. Vốn không bị chặn hoàn toàn, nhưng điều kiện tiếp cận đã khắt khe hơn. Người mua nhà đối mặt mặt bằng lãi suất cao, trong khi doanh nghiệp địa ốc phải xoay xở giữa áp lực vốn trung – dài hạn và khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn.

Tín dụng bất động sản đã chiếm tới trên 22% tổng dư nợ toàn hệ thống, thậm chí tại một số ngân hàng lên tới 30%. Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, các ngân hàng tái cân bằng danh mục, giữ tăng trưởng tín dụng bất động sản hợp lý và siết quản trị rủi ro, đảm bảo an toàn.

​Tín dụng cho vay bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 dù thị trường địa ốc vẫn được đánh giá là chưa hoàn toàn thoát khỏi vùng rủi ro.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản năm 2025 đã có sự bứt phá mạnh mẽ, đạt mốc 2 triệu tỷ đồng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn.

Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026 đang trở thành chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, khi mức giá đề xuất tại nhiều địa phương tăng gấp nhiều lần so với hiện hành. Tuy nhiên, hầu hết các ý kiến đều cảnh báo mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực có thể tạo ra rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng ngân hàng.

Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản cần điều hành linh hoạt để dòng vốn hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát rủi ro và ngăn nguy cơ tăng giá ảo.

Tín dụng bất động sản tại Đông Nam Bộ tăng 10,9% trong 8 tháng, vượt xa mức chung, cho thấy nhu cầu an cư và dòng vốn nhà ở tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam vừa ban hành Thông tư số 14 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Đối với bất động sản thương mại, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn.

Tính đến hết tháng 5, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,64 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.