từ khóa: #tín dụng bất động sản

Trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, tín dụng luôn được xem là “mạch máu” nuôi dưỡng hoạt động đầu tư, xây dựng và giao dịch. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này đã được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế rủi ro hệ thống và đảm bảo an toàn tài chính. Chính sách này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực dòng tiền lớn, buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh và tìm kiếm những nguồn vốn thay thế để tồn tại và phát triển.

Dưới áp lực từ tín dụng thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản đã phải tìm cách thích ứng, tái cơ cấu hoạt động và điều chỉnh chiến lược nhằm vượt qua một trong những thời điểm khó khăn nhất của thị trường trong nhiều năm trở lại đây.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản bắt đầu cảm nhận rõ sự thay đổi trong dòng chảy tín dụng. Vốn không bị chặn hoàn toàn, nhưng điều kiện tiếp cận đã khắt khe hơn. Người mua nhà đối mặt mặt bằng lãi suất cao, trong khi doanh nghiệp địa ốc phải xoay xở giữa áp lực vốn trung – dài hạn và khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn.

Tín dụng bất động sản đã chiếm tới trên 22% tổng dư nợ toàn hệ thống, thậm chí tại một số ngân hàng lên tới 30%. Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, các ngân hàng tái cân bằng danh mục, giữ tăng trưởng tín dụng bất động sản hợp lý và siết quản trị rủi ro, đảm bảo an toàn.

​Tín dụng cho vay bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 dù thị trường địa ốc vẫn được đánh giá là chưa hoàn toàn thoát khỏi vùng rủi ro.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản năm 2025 đã có sự bứt phá mạnh mẽ, đạt mốc 2 triệu tỷ đồng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn.

Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026 đang trở thành chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, khi mức giá đề xuất tại nhiều địa phương tăng gấp nhiều lần so với hiện hành. Tuy nhiên, hầu hết các ý kiến đều cảnh báo mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực có thể tạo ra rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng ngân hàng.

Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản cần điều hành linh hoạt để dòng vốn hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát rủi ro và ngăn nguy cơ tăng giá ảo.

Tín dụng bất động sản tại Đông Nam Bộ tăng 10,9% trong 8 tháng, vượt xa mức chung, cho thấy nhu cầu an cư và dòng vốn nhà ở tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam vừa ban hành Thông tư số 14 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Đối với bất động sản thương mại, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn.

Tính đến hết tháng 5, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,64 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, riêng tín dụng bất động sản, quý 1 năm nay ghi nhận mức tăng 7,49%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường 3,91%.

Tín dụng luôn đóng vai trò then chốt cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn hoặc biến động mạnh, nguy cơ nợ xấu gia tăng. Còn khi tín dụng được khơi thông sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tín dụng bất động sản thời gian gần đây có sự khởi sắc rõ nét, song sự tăng trưởng này có thể không bền vững, do đó nên cảnh giác rủi ro nợ xấu.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỉ đồng vào cuối tháng 6-2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023. Việc giảm dư nợ tín dụng bất động sản cũng là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản sớm phục hồi.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thị trường bất động sản đã bớt khó khăn hơn nhưng dòng chảy của tín dụng vào thị trường này lại có sự phân hóa về khả năng tiếp cận vốn giữa các phân khúc và doanh nghiệp trên thị trường. Và dòng tín dùng này tìm về bất động sản còn gặp nhiều thách thức do sẽ tập trung phân bổ vào các phân khúc bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và xây dựng hạ tầng giao thông. Bên cạnh đó, một phần tín dụng sẽ được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính với mục đích tái cấu trúc nợ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cạn kiệt dòng vốn trong khi đó ngân hàng lại dồi dào nguồn tiền cho vay nhưng việc tiếp cận vốn tín dụng của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Tuy vậy, kể từ giai đoạn cuối năm 2023, một số dự án đủ điều kiện pháp lý đã dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng. Dự báo, thị trường sẽ sớm phục hồi trong thời gian tới.

Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua. Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, đề xuất các biện pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và chuẩn bị tổ chức Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.