Thị trường bất động sản chờ lực đẩy từ lãi suất, nhà ở xã hội vẫn là điểm sáng

Trong đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng tiếp tục là điểm sáng tương đối từ cuối năm 2026 sang năm 2027, đồng thời quá trình tái cơ cấu nguồn cung có thể tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững hơn.

Khả năng tiếp cận vốn sẽ quyết định sức bật của thị trường

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, tác động thực tế của các chỉ đạo điều chỉnh giảm lãi suất đối với thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng. Hiện nay, các thông báo giảm lãi suất của ngân hàng chủ yếu áp dụng với khoản vay giải ngân mới dành cho lĩnh vực ưu tiên và hoạt động sản xuất, kinh doanh, trong khi chính sách giảm lãi suất trên diện rộng đối với bất động sản chưa thực sự rõ nét.

Ông Quê cho biết sau đợt chỉ đạo hồi tháng 5, lãi suất không giảm như kỳ vọng, thậm chí lãi suất huy động và cho vay còn tăng. Vì vậy, tác động của các đợt điều hành tiếp theo cần được đánh giá dựa trên diễn biến thực tế của dòng vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân, doanh nghiệp.

Trên thực tế, dư địa điều chỉnh lãi suất giữa các ngân hàng có sự khác biệt. Một số ngân hàng lớn có thể có điều kiện thuận lợi hơn để giảm lãi suất, trong khi những ngân hàng thương mại tư nhân đã huy động vốn với chi phí cao sẽ cần thêm thời gian để điều chỉnh lãi suất cho vay.

Dù vậy, việc thị trường quan tâm nhiều hơn đến chi phí vốn cũng cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của chính sách tín dụng đối với quá trình phục hồi bất động sản. Khi nguồn vốn được phân bổ phù hợp hơn, người mua có thêm điều kiện cân đối tài chính, còn doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch triển khai dự án và phát triển sản phẩm.

Đáng chú ý, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc có nền tảng nhu cầu tương đối vững chắc. Theo khảo sát của ông Quê tại một số dự án, từ tháng 8/2026 đến nay, người mua gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, trong khi việc vay thương mại cũng chưa thuận lợi. Khoảng 10-20% khách hàng tại các dự án được khảo sát đã thanh lý hợp đồng do không vay được vốn hoặc không đủ khả năng tài chính.

Diễn biến này cho thấy dư địa phát triển của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở nhu cầu lớn mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối giữa nguồn cung và các giải pháp tài chính phù hợp. Nếu người mua được tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, nhu cầu hiện hữu có thể chuyển hóa thành giao dịch thực tế, tạo động lực cho các dự án triển khai hiệu quả.

Theo ông Quê, nếu nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn về thanh khoản thì các phân khúc bất động sản thương mại sẽ càng khó phục hồi nhanh. Tuy nhiên, từ góc độ thị trường, đây cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp nhìn nhận rõ hơn những điểm nghẽn cần tháo gỡ, qua đó xây dựng giải pháp sát với nhu cầu thực tế.

Trong thời gian tới, việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn, minh bạch điều kiện vay và thiết kế phương án thanh toán phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng. Đối với người mua nhà, bên cạnh lãi suất, thời hạn vay, số tiền trả nợ hằng tháng và khả năng duy trì thu nhập ổn định cũng là những yếu tố quyết định khả năng sở hữu nhà ở lâu dài.

Về phía doanh nghiệp, các dự án có cơ cấu sản phẩm phù hợp với sức mua, tiến độ triển khai khả thi và phương án tài chính rõ ràng sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng. Đây cũng là hướng đi cần thiết để thị trường từng bước củng cố niềm tin và nâng cao chất lượng thanh khoản.

Nhà ở xã hội là điểm sáng đến năm 2027

Bên cạnh câu chuyện lãi suất, một vấn đề quan trọng khác của thị trường bất động sản là cơ cấu nguồn cung. Theo ông Nguyễn Anh Quê, nguồn cung nhà ở hiện nay có nguy cơ dư thừa ở một số phân khúc, đồng thời chưa cân đối với khả năng chi trả của phần đông người dân do nhiều dự án tập trung vào sản phẩm cao cấp.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu phát triển thị trường theo hướng chú trọng chất lượng và tính phù hợp của nguồn cung, thay vì chỉ tập trung gia tăng số lượng dự án. Việc khởi công mới và mở rộng nguồn cung sẽ phát huy hiệu quả tốt hơn khi gắn với nhu cầu thực tế, sức mua của từng nhóm khách hàng và tiến độ hoàn thiện hạ tầng tại mỗi khu vực.

Theo ông Quê, để thị trường phục hồi bền vững, cần rà soát tổng thể nhu cầu và nguồn cung nhà ở, đồng thời điều tiết kế hoạch phát triển dự án theo khả năng chi trả của người dân và tiến độ đầu tư hạ tầng.

Đây cũng là cơ hội để thị trường tái cơ cấu theo hướng cân bằng hơn. Khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền được quan tâm đúng mức, doanh nghiệp có thêm cơ sở phát triển các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng rộng hơn. Về dài hạn, sự cân đối giữa giá bán, chất lượng và khả năng thanh toán có thể giúp cải thiện sức hấp thụ, hạn chế tình trạng nguồn cung tăng nhưng giao dịch chưa tương xứng.

Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội được ông Quê đánh giá có thể tiếp tục là điểm sáng tương đối từ nay đến cuối năm 2026, thậm chí sang năm 2027, nhờ nền tảng nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu an cư rõ ràng, qua đó tạo cơ sở để thị trường duy trì hoạt động ngay cả khi tâm lý đầu tư còn thận trọng.

Tuy nhiên, để triển vọng này chuyển hóa thành kết quả cụ thể, nguồn cung cần đi kèm cơ chế tài chính phù hợp. Việc tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận vốn sẽ giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch sở hữu nhà, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm. Bên cạnh đó, chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, vị trí và khả năng kết nối với hệ thống tiện ích cũng sẽ góp phần quyết định sức hút của từng dự án.

Đối với các phân khúc thương mại như chung cư, đất nền, biệt thự và nhà liền kề, triển vọng phục hồi sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào mặt bằng giá, khả năng chi trả và sức cầu tại từng khu vực. Những sản phẩm có giá bán phù hợp, pháp lý rõ ràng, hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế có cơ hội tiếp cận khách hàng tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm có mức giá vượt xa khả năng tài chính của người mua sẽ cần thêm thời gian để điều chỉnh chiến lược bán hàng.

Trong bối cảnh đó, sự phân hóa không chỉ tạo ra thách thức mà còn thúc đẩy doanh nghiệp nâng cao tính cạnh tranh. Chủ đầu tư cần chú trọng nghiên cứu nhu cầu, lựa chọn cơ cấu sản phẩm phù hợp và xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt hơn. Người mua cũng có điều kiện cân nhắc kỹ lưỡng giữa giá bán, chất lượng tài sản và khả năng tài chính trước khi đưa ra quyết định.

Nhìn tổng thể, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc lãi suất giảm bao nhiêu, mà còn gắn với khả năng giải quyết đồng thời các vấn đề về tín dụng, giá nhà và cơ cấu nguồn cung. Khi dòng vốn được tiếp cận thuận lợi hơn, các dự án bám sát nhu cầu thực được thúc đẩy và hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, thị trường sẽ có thêm nền tảng để cải thiện sức hấp thụ.

Trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027, nhà ở xã hội được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò điểm sáng tương đối, đồng thời định hướng phát triển sản phẩm vừa túi tiền có thể trở thành động lực quan trọng cho thị trường. Đây là cơ hội để bất động sản chuyển dần sang chu kỳ phát triển cân bằng hơn, trong đó khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài được đặt ở vị trí trung tâm.