Thị trường bất động sản sẽ tiếp đà phục hồi trong năm 2026, đâu là kênh dẫn vốn quan trọng

Thị trường bước vào pha phục hồi thực chất

Trong chu kỳ trước, thị trường bị chi phối mạnh bởi dòng tiền đầu cơ và đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn để lướt sóng ngắn hạn, khiến giá bất động sản tăng nhanh nhưng thiếu nền tảng bền vững. Khi chính sách tiền tệ đảo chiều và dòng vốn bị siết lại, thanh khoản lập tức suy giảm mạnh.

Bài học từ giai đoạn khó khăn này đã khiến cả người mua, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản trở nên thận trọng hơn. Hiện nay, theo nhận định của các đơn vị tư vấn như CBRE và Savills, tỷ trọng người mua ở thực đang tăng đáng kể trong tổng giao dịch, trong khi lượng nhà đầu tư lướt sóng giảm mạnh. Thời gian bán hàng của dự án có thể kéo dài hơn, nhưng mức độ ổn định cao hơn, phản ánh sự trở lại của nhu cầu thực thay vì nhu cầu đầu cơ.

Cũng tại báo cáo cập nhật ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Shinhan Việt Nam (SSV) đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn hồi phục có chọn lọc.

Từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng chung lãi suất cho vay mua nhà đã ghi nhận đà bật tăng. Lãi vay ưu đãi điều chỉnh từ mức trung bình 6 - 8%/năm trong ba quý đầu năm 2025 lên ngưỡng 8 - 10%/năm vào cuối quý I/2026.

Các khoản vay mua nhà vẫn tiếp tục cấu trúc phổ biến theo 2 mức lãi suất gồm ưu đãi và thả nổi sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh giữa 2 mức này đang trong khoảng 2 - 4%. Vì vậy, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 10 - 14%/năm.

Theo đánh giá của SSV, yếu tố này đã khiến thị trường giao dịch chậm lại, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới có thể giảm xuống. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc cùng chính sách hỗ trợ người mua nhà phù hợp trong giai đoạn lãi suất tăng sẽ tiếp tục nhận được tỷ lệ hấp thụ tốt.

Đâu là kênh dẫn vốn chủ đạo?

Năm 2026, Chính phủ đã siết tăng trưởng tín dụng BĐS để hạn chế hoạt động đầu cơ, qua đó kỳ vọng sẽ giúp hạ nhiệt đà tăng nhanh của giá nhà.

Bên cạnh đó, chính sách đã có sự điều chỉnh khi quy định tín dụng lĩnh vực BĐS tăng trưởng không được vượt quá tổng tăng trưởng tín dụng chung. Chính phủ định hướng tăng trưởng tín dụng hướng đến lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, SSV nhận định kênh phát hành trái phiếu sẽ đóng vai trò quan trọng với các doanh nghiệp BĐS có thể huy động nguồn vốn thay thế. Đơn vị kỳ vọng giá trí phát hành trái phiếu giai đoạn tới sẽ tăng trưởng tốt để đáp ứng nguồn vốn phát triển dự án, giúp các doanh nghiệp địa ốc giảm bớt phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Khi siết tăng trưởng tín dụng BĐS, trái phiếu sẽ trở thành kênh góp vốn quan trọng. Vì vậy, sự cam kết hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu trong giai đoạn tới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phát hành thành công trái phiếu của các doanh nghiệp.

Nhìn chung, thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn từ năm 2022 - 2023 khi một số doanh nghiệp có sai phạm pháp lý, mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng vốn trái phiếu... Dẫn đến cơ quan quản lý đã đưa ra các biện pháp để kiểm soát và siết chặt thị trường.

Hiện tại khó khăn đã qua, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi từ đầu 2024 và hồi phục ấn tượng trong 2025 với sự tăng trưởng nguồn cung nhờ việc quyết liệt tháo gỡ nút thắt pháp lý và lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn, kích thích nhu cầu người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản.

SSV dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi trong 2026, với sự cải thiện mạnh của nguồn cung toàn thị trường, nhu cầu lớn từ người mua nhà, nhất là ở các thành phố lớn và sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý giúp hạ đà tăng lãi suất. 

Đáng chú ý, một thay đổi quan trọng khác nằm ở hành vi của người mua. Nhà đầu tư cá nhân không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”, mà chuyển sang ưu tiên dòng tiền khai thác, khả năng cho thuê và giá trị sử dụng thực. Điều này thúc đẩy sự lên ngôi của các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản tạo dòng tiền ổn định.

Có thể nói, chu kỳ mới không còn là cuộc chơi của tăng giá nhanh, mà là cuộc chơi của quản trị rủi ro, dòng tiền dài hạn và năng lực thực sự của doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi vốn vẫn đóng vai trò trung tâm, nhưng chỉ những dòng vốn bền vững mới có thể tồn tại và dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.