Dòng vốn tín dụng vào bất động sản bị “siết” lại, doanh nghiệp BĐS đối mặt với áp lực dòng tiền

Khó khăn không chỉ nằm ở việc tín dụng bị “siết”

Năm 2026, định hướng điều hành tín dụng chuyển sang thận trọng hơn, trong đó tín dụng bất động sản được kiểm soát sát hơn so với giai đoạn trước. Sự thay đổi này khiến doanh nghiệp địa ốc không còn duy trì được quán tính tăng trưởng dựa vào vay ngân hàng, nhất là khi nhiều dự án còn đang dở dang và nhu cầu vốn trung, dài hạn vẫn rất lớn.

Một điểm tích cực được ghi nhận đó là các kênh huy động vốn khác cho thị trường bất động sản vẫn còn đó và hoàn toàn đủ khả năng cung cấp nguồn vốn bổ sung. Tuy nhiên, những nguồn lực này chỉ thực sự mở ra với doanh nghiệp có dự án đủ sạch, năng lực bán hàng tốt và hồ sơ tài chính minh bạch.

Khi dòng tín dụng không còn duy trì trạng thái nới rộng như giai đoạn trước, những điểm yếu vốn đã tồn tại trong cấu trúc tài chính của doanh nghiệp bất động sản bắt đầu hiện ra rõ hơn. Áp lực lúc này không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ mà là sự chồng lấn của nhiều nút thắt cùng lúc, từ khả năng tiếp cận vốn mới cho đến sức ép xử lý dòng tiền cũ. Khó khăn đầu tiên là quy mô tín dụng tăng thêm dành cho bất động sản không còn rộng như trước, trong khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp không thể giảm ngay.

Bên cạnh đó, nhìn vào thực tế cho thấy tín dụng chỉ là một phần của bức tranh lớn hơn, bởi doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt đồng thời với hàng loạt thách thức về pháp lý, thanh khoản thị trường, trái phiếu doanh nghiệp, chi phí đầu vào và sự thay đổi mạnh mẽ trong hành vi người mua.

Trước hết, nút thắt pháp lý vẫn là vấn đề kéo dài nhiều năm và chưa được giải quyết triệt để. Nhiều dự án dù đã chuẩn bị quỹ đất và kế hoạch phát triển nhưng vẫn mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục. Khi dự án bị chậm phê duyệt, chi phí tài chính phát sinh liên tục trong khi doanh nghiệp chưa thể triển khai bán hàng để thu hồi vốn. Điều này tạo ra vòng luẩn quẩn: dự án càng chậm, áp lực dòng tiền càng lớn; dòng tiền càng thiếu, khả năng triển khai dự án càng khó. Ngay cả khi tín dụng được nới lỏng, nếu pháp lý không được tháo gỡ, nguồn cung mới vẫn khó xuất hiện.

Ngoài ra, thị trường trái phiếu doanh nghiệp – kênh huy động vốn quan trọng của bất động sản – đã trải qua giai đoạn biến động mạnh. Trước đây, trái phiếu từng là “phao cứu sinh” giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn. Nhưng sau những biến động niềm tin trên thị trường tài chính, kênh huy động này trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án cũng tăng mạnh trong những năm gần đây. Giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí tài chính đều leo thang. Khi tổng chi phí đầu vào tăng, biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp đáng kể.

Doanh nghiệp địa ốc xoay sở ra sao?

Trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, câu hỏi lớn đặt ra là doanh nghiệp địa ốc sẽ xoay sở ra sao để tồn tại và tiếp tục phát triển.

Thực tế, việc tín dụng bị siết không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn mất khả năng huy động vốn. Vấn đề nằm ở chỗ nguồn vốn thay thế không còn đến theo cách dễ dàng và đồng đều như trước, mà chỉ mở ra theo mức độ tín nhiệm, chất lượng tài sản và năng lực triển khai dự án của từng doanh nghiệp.

Điểm qua hiện trạng của từng kênh huy động vốn và tính khả năng của từng kênh huy động vốn trong bối cảnh nguồn vốn vay ngân hàng sẽ thắt chặt lại trong năm 2026 có thể thấy kênh đầu tiên được kỳ vọng nhiều nhất là trái phiếu doanh nghiệp, bởi đây vốn là nguồn thay thế gần với vay ngân hàng nhất về mặt quy mô và kỳ hạn.

Kênh thứ hai là phát hành cổ phiếu, và đây là nguồn vốn có ưu điểm lớn hơn trái phiếu ở chỗ giúp tăng vốn chủ sở hữu thay vì làm phình nợ phải trả. Tuy nhiên, khả năng huy động qua cổ phiếu phụ thuộc rất mạnh vào diễn biến thị giá, tâm lý nhà đầu tư và uy tín của ban lãnh đạo. Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành thành công trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc và cổ đông hiện hữu cũng trở nên nhạy cảm hơn với rủi ro pha loãng.

Kênh thứ ba là tiền khách hàng trả trước, M&A, FDI và vốn từ các quỹ đầu tư, tức là những nguồn lực gắn trực tiếp với chất lượng dự án hơn là với khả năng vay nợ.

Bên cạnh việc tìm kiếm nguồn vốn mới, doanh nghiệp cũng phải thay đổi chiến lược sản phẩm để phù hợp với cấu trúc người mua mới. Nếu trước đây nhiều dự án hướng tới nhà đầu tư lướt sóng, thì hiện nay nhu cầu ở thực mới là lực cầu chủ đạo. Điều này buộc doanh nghiệp chuyển hướng sang các sản phẩm có mức giá hợp lý hơn, phù hợp khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là căn hộ trung cấp và nhà ở vùng ven. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thật thường có thanh khoản tốt hơn, giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và giảm rủi ro tồn kho.

Có thể nói, giai đoạn hiện nay giống như một “bài kiểm tra sức bền” đối với doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, chiến lược dài hạn và khả năng thích ứng cao sẽ vượt qua và thậm chí tận dụng cơ hội để mở rộng khi thị trường phục hồi mạnh hơn. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn. Quá trình xoay sở hôm nay chính là bước chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới trong tương lai.