Tín dụng cho vay bất động sản tăng mạnh: Áp lực nếu chu kỳ phục hồi chậm lại

​

Cho vay bất động sản tăng mạnh

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Số liệu từ Bộ xây dựng đã cho thấy, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với hơn 628.000 tỷ đồng; dư nợ vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 673.000 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, áp lực tăng trưởng tín dụng khiến ngân hàng phải tìm đến những lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, trong khi bất động sản luôn là “kênh hút vốn” quan trọng của nền kinh tế.

Thứ hai, biên lợi nhuận từ cho vay bất động sản thường cao hơn so với các lĩnh vực ưu tiên, giúp ngân hàng cải thiện hiệu quả kinh doanh. Thứ ba, nhiều tổ chức tín dụng kỳ vọng thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ phục hồi mới sau giai đoạn điều chỉnh sâu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khu công nghiệp và bất động sản phục vụ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tuy vậy, theo ông Đính, rủi ro vẫn là yếu tố không thể bỏ qua. Thị trường phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc, pháp lý dự án còn vướng mắc, trong khi sức mua thực của người dân vẫn chịu áp lực từ thu nhập và lãi suất.

Rủi ro tiềm ẩn khi thị trường phục hồi chậm

Dù tín dụng tăng, song thời điểm hiện tại, bức tranh phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững. Thanh khoản cải thiện nhưng chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán đã điều chỉnh mạnh và phù hợp nhu cầu ở thực. Ngược lại, nhiều dự án từng “neo giá cao” trong giai đoạn sốt đất vẫn rơi vào tình trạng giao dịch èo uột, thậm chí gần như đóng băng.

Điều này tạo ra một nghịch lý: tín dụng tăng nhanh hơn tốc độ phục hồi thực chất của thị trường. Nếu chu kỳ phục hồi kéo dài hoặc gặp cú sốc mới từ kinh tế vĩ mô, dòng tiền vay có thể không tạo ra dòng tiền trả nợ tương ứng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Vì thực tế, bất động sản vốn là lĩnh vực có độ trễ lớn và tính chu kỳ cao. Khi thị trường thuận lợi, dòng tiền từ bán hàng, cho thuê giúp doanh nghiệp và người vay dễ dàng trả nợ. Nhưng khi thị trường chững lại, rủi ro lập tức bộc lộ.

Do đó, nếu chu kỳ phục hồi kéo dài hơn dự kiến, áp lực lãi vay tích tụ theo thời gian sẽ làm suy yếu sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, năng lực vốn mỏng. Khi đó, nợ xấu có nguy cơ tăng mạnh trở lại, sau giai đoạn được “che phủ” bởi các chính sách giãn – hoãn nợ.

Siết dần dòng vốn tín dụng vào bất động sản

Cho vay bất động sản chủ yếu là các khoản vay trung và dài hạn, có thời gian kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng lại mang tính ngắn hạn. Việc tập trung quá nhiều vốn vào lĩnh vực này có thể làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn.

Mới đây, NHNN vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản không nhằm đóng cửa dòng vốn, mà hướng tới ngăn chặn tình trạng tăng trưởng quá nóng. Giới phân tích cho rằng nguồn vốn vẫn cần được phân bổ cho lĩnh vực này theo hướng có chọn lọc, ưu tiên các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thực của người dân.