Thị trường bất động sản 2026: Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho chu kỳ mới

Khơi thông dự án, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực thị trường

Theo báo cáo về thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2026 được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn lại trong Công văn số 141/2026/CV-HoREA ngày 17/10/2026, thị trường vẫn đang trong quá trình điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm, tồn kho tăng và khả năng tiếp cận vốn có sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp.

Trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, gồm 80.269 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, cùng 251.607 giao dịch đất nền. Riêng quý III, tổng số giao dịch đạt 92.004, giảm 8% so với quý II. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157, giảm 6%.

Những con số này cho thấy sức mua đang chịu áp lực, song mức độ điều chỉnh khác nhau giữa các phân khúc. Đây cũng là giai đoạn thị trường cần thêm thời gian để cân bằng giữa giá bán, khả năng chi trả và nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo đánh giá được HoREA dẫn lại, giá nhà ở tại nhiều địa phương đã có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, dù mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao so với thu nhập của người dân. Điều này cho thấy bài toán phục hồi không chỉ nằm ở việc điều chỉnh giá mà còn đòi hỏi nguồn cung đa dạng hơn, điều kiện tài chính phù hợp hơn và tiến độ triển khai dự án ổn định hơn.

Ở góc độ nguồn cung, lượng tồn kho tại các dự án thuộc những địa phương báo cáo trong quý III/2026 đạt khoảng 51.950 căn và nền đất, theo số liệu Bộ Xây dựng được công bố tại cuộc họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, HoREA kiến nghị đánh giá tồn kho theo phạm vi rộng hơn, bao gồm cả những dự án đình trệ kéo dài khiến vốn đầu tư và nguồn lực đất đai chưa thể phát huy hiệu quả. Đây là góc nhìn quan trọng bởi việc đánh giá đầy đủ tình trạng nguồn cung không chỉ giúp nhận diện lượng sản phẩm chưa bán được, mà còn làm rõ những nguồn lực đang bị đình trệ và khả năng đưa chúng trở lại hoạt động.

Quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại một số dự án đã có chuyển biến tích cực, tạo tiền đề để doanh nghiệp từng bước tiếp tục triển khai đầu tư. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc hoàn tất thủ tục pháp lý, khả năng tiếp tục thi công và thời điểm dự án hoàn thành, đưa sản phẩm ra thị trường. Mỗi giai đoạn đều cần thời gian, nguồn vốn và điều kiện thực hiện riêng.

Khi các dự án được tháo gỡ có thể chuyển dần sang giai đoạn triển khai thực tế, nguồn lực đất đai và vốn đầu tư sẽ có cơ hội được sử dụng hiệu quả hơn. Điều này không chỉ hỗ trợ hoạt động của doanh nghiệp mà còn có thể góp phần bổ sung nguồn cung trong tương lai, nhất là tại những khu vực có nhu cầu nhà ở lớn.

Dù vậy, để tạo ra chuyển biến rõ rệt, việc xử lý thủ tục cần đi cùng năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và tiến độ thực hiện cụ thể. Những dự án đáp ứng được các điều kiện này sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc tái khởi động, hoàn thiện sản phẩm và khôi phục dòng tiền.

Về dài hạn, khơi thông dự án tồn đọng còn có ý nghĩa trong việc giảm lãng phí nguồn lực xã hội, cải thiện tính minh bạch và nâng cao hiệu quả phân bổ vốn. Đây là một trong những điều kiện cần thiết để thị trường chuyển từ giai đoạn xử lý khó khăn sang phát triển dựa trên chất lượng sản phẩm và nhu cầu thực.

Dòng vốn tín dụng và FDI tiếp tục tạo dư địa cho thị trường

Bên cạnh tiến trình tháo gỡ dự án, quy mô tín dụng bất động sản và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý trong bức tranh thị trường năm 2026.

Theo số liệu HoREA dẫn từ báo cáo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%; dư nợ phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%.

Quy mô tín dụng này cho thấy ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn cho thị trường. Đáng chú ý, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn nhóm vay tiêu dùng, tự sử dụng, phản ánh nhu cầu vốn đáng kể của doanh nghiệp trong quá trình đầu tư và triển khai dự án.

Tuy nhiên, quy mô tín dụng lớn không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều dễ dàng tiếp cận vốn. Trong điều kiện các tổ chức tín dụng phải xem xét chặt chẽ chất lượng tài sản bảo đảm, tính pháp lý và khả năng trả nợ, những dự án có hồ sơ rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và triển vọng tạo dòng tiền tốt sẽ có lợi thế hơn.

Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chủ động nâng cao chất lượng quản trị tài chính, xây dựng kế hoạch sử dụng vốn sát thực tế và hạn chế phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Với các dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc chưa chứng minh được khả năng tiêu thụ, việc hoàn thiện hồ sơ và tái cơ cấu phương án đầu tư sẽ là bước quan trọng để cải thiện khả năng tiếp cận nguồn lực.

Ngoài vốn ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong việc huy động vốn trung và dài hạn. Theo số liệu được HoREA dẫn từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 370.572 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được nêu ở mức khoảng 148.228 tỷ đồng.

Dù vậy, áp lực trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2026 vẫn là yếu tố cần theo dõi. Các doanh nghiệp có nghĩa vụ thanh toán lớn đồng thời cần nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án sẽ phải chú trọng hơn đến kế hoạch dòng tiền, khả năng tái cơ cấu nợ và hiệu quả sử dụng vốn. Việc duy trì kỷ luật tài chính sẽ có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm tiến độ dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Ở chiều tích cực, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục cho thấy sự quan tâm đối với thị trường Việt Nam. Theo số liệu HoREA dẫn lại, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,32 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 8 tháng đầu năm 2026.

Dòng vốn này có thể tạo thêm nguồn lực cho các hoạt động phát triển dự án và mở ra cơ hội hợp tác giữa doanh nghiệp trong nước với nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, khả năng chuyển hóa vốn đăng ký thành dự án triển khai thực tế vẫn phụ thuộc vào điều kiện pháp lý, tiến độ thực hiện, hiệu quả đầu tư và diễn biến thị trường.

Trong giai đoạn tới, triển vọng của bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng phối hợp giữa ba yếu tố: tháo gỡ các điểm nghẽn dự án, khơi thông nguồn vốn và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua. Khi thủ tục được xử lý thực chất, dòng vốn được phân bổ hiệu quả và nguồn cung bám sát nhu cầu, thị trường sẽ có thêm điều kiện để cải thiện thanh khoản.

Nhìn tổng thể, những khó khăn trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy thị trường vẫn cần thời gian để tái cân bằng, nhưng cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc cần thiết. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dự án minh bạch và chiến lược phát triển phù hợp sẽ có cơ hội củng cố vị thế. Trong khi đó, việc đưa các nguồn lực đang đình trệ trở lại hoạt động có thể trở thành một trong những động lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn.