Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh: Nền tảng từ kinh tế tăng trưởng, định hướng gia tăng nguồn cung phù hợp

Trong giai đoạn tiếp theo, trọng tâm của thị trường không chỉ là tháo gỡ vướng mắc dự án, gia tăng nguồn cung mà còn hướng đến cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.

Kinh tế tăng trưởng tạo nền tảng cho thị trường bất động sản

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 9,06% so với cùng kỳ; riêng quý III đạt mức tăng 9,86%. Kết quả này cho thấy nền kinh tế thành phố tiếp tục duy trì động lực tăng trưởng, tạo điều kiện hỗ trợ các hoạt động đầu tư, kinh doanh và nhu cầu bất động sản trong thời gian tới.

Cùng với đà tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản thành phố đang phục hồi theo hướng chọn lọc. Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ, trong khi giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản tăng 4,82%.

Những chỉ số này phản ánh hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn duy trì được đà tăng trưởng, dù thị trường chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc. Trong bối cảnh người mua cân nhắc kỹ hơn về giá bán và khả năng tài chính, các yếu tố như vị trí, chất lượng tài sản, pháp lý và tính phù hợp với nhu cầu sử dụng ngày càng có vai trò quan trọng đối với quyết định giao dịch.

Một điểm đáng chú ý là dòng vốn tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng. Tính đến thời điểm báo cáo, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1.618.113 tỷ đồng, chiếm 28,50% tổng dư nợ và tăng 19,91% so với cùng kỳ. Đây là nguồn lực đáng kể đối với hoạt động phát triển dự án, đầu tư và giao dịch nhà ở, dù khả năng tiếp cận vốn trên thực tế vẫn có sự khác biệt giữa các doanh nghiệp và nhóm khách hàng.

Bên cạnh tín dụng trong nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng tạo thêm kỳ vọng cho thị trường. Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ. Mức tăng này cho thấy bất động sản tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời mở ra dư địa huy động nguồn lực cho các dự án và hoạt động phát triển đô thị.

Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực về kinh tế và dòng vốn chưa đồng nghĩa thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi toàn diện. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2026, lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm so với quý II/2026 và cùng kỳ năm 2025.

Giá nhà ở tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý trước, song mặt bằng giá vẫn cao so với thu nhập của người dân. Điều này cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu sở hữu nhà và khả năng chi trả vẫn là một trong những vấn đề cần giải quyết để cải thiện sức mua.

Ngoài ra, lượng bất động sản tồn kho tại một số dự án có xu hướng tăng, trong khi nhiều dự án nhà ở thương mại và nhà ở tái định cư ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp. Khó khăn trong tiếp cận tín dụng và mặt bằng lãi suất tăng cũng làm gia tăng chi phí vốn, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Dù vậy, quá trình phục hồi theo hướng chọn lọc cũng tạo cơ hội để thị trường điều chỉnh hoạt động phát triển và kinh doanh. Khi khách hàng quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực, chủ đầu tư có động lực nâng cao chất lượng sản phẩm, cơ cấu lại kế hoạch bán hàng và tập trung vào những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu rõ ràng hơn.

Với nền tảng kinh tế duy trì tăng trưởng, cùng sự gia tăng của tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài, TP.HCM có cơ sở để tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản. Điều quan trọng là các nguồn lực này cần được chuyển hóa thành nguồn cung phù hợp, dự án có khả năng triển khai và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Tháo gỡ dự án, phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả

Một trong những nhiệm vụ trọng tâm của TP.HCM trong giai đoạn tới là tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đồng thời cải thiện cơ cấu nguồn cung nhà ở. Theo số liệu được công bố, nguồn cung hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa ghi nhận nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở bình dân.

Cơ cấu này cho thấy bài toán của thị trường không đơn thuần là tăng số lượng dự án, mà còn phải bảo đảm sản phẩm được đưa ra phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của từng nhóm khách hàng. Khi phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc giá cao, người có thu nhập trung bình và người mua nhà lần đầu sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận thị trường.

Vì vậy, định hướng gia tăng nguồn cung cần đi cùng việc đa dạng hóa sản phẩm, phát triển nhà ở vừa túi tiền và thúc đẩy các dự án đáp ứng nhu cầu an cư. Đây cũng là cơ sở để cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường, hạn chế tình trạng tồn kho tại những dự án có mức giá chưa phù hợp với sức mua.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế có thể giúp mở rộng tệp khách hàng và nâng cao hiệu quả kinh doanh trong dài hạn. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp có thể nghiên cứu các sản phẩm có diện tích, tiện ích và mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời cân đối chi phí đầu tư để bảo đảm tính khả thi của dự án.

Song song với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng tiếp tục giữ vai trò quan trọng. Theo ông Lê Hoàng Châu, quá trình xử lý khó khăn, vướng mắc đối với các dự án kéo dài đã có nhiều chuyển biến tích cực, dù vẫn còn những trường hợp cần tiếp tục giải quyết.

Nếu các vướng mắc được xử lý hiệu quả, nguồn lực đất đai và vốn đầu tư có thể được khai thác tốt hơn, góp phần đưa thêm dự án đủ điều kiện ra thị trường. Điều này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp khơi thông hoạt động kinh doanh mà còn tạo cơ hội bổ sung nguồn cung nhà ở, qua đó tăng thêm lựa chọn cho người mua.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, chi phí vốn cũng cần được quan tâm trong quá trình phục hồi. Lãi suất tăng và điều kiện tín dụng còn khó khăn có thể khiến doanh nghiệp phải tính toán thận trọng hơn về tiến độ đầu tư, trong khi người mua nhà cũng chịu áp lực từ khoản vay. Vì vậy, sự phối hợp giữa chính sách tín dụng, tháo gỡ thủ tục và phát triển sản phẩm phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng hấp thụ của thị trường.

Về dài hạn, triển vọng bất động sản TP.HCM vẫn gắn với sức tăng trưởng kinh tế, nhu cầu đô thị hóa và khả năng thu hút nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, để các yếu tố này tạo ra sự phục hồi bền vững, thị trường cần dịch chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào giá trị tài sản sang phát triển cân bằng hơn giữa nguồn cung, nhu cầu và khả năng chi trả.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược, tập trung vào nhu cầu thực và bảo đảm tính pháp lý của dự án có thể nâng cao khả năng thích ứng. Về phía người mua, thị trường đang có thêm cơ hội lựa chọn khi các chủ đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến giá bán, phương thức thanh toán và giá trị sử dụng của sản phẩm.

Nhìn tổng thể, các chỉ số tăng trưởng kinh tế, doanh thu bất động sản, tín dụng và FDI đang tạo nền tảng tích cực cho thị trường TP.HCM. Thách thức hiện nay là chuyển hóa dòng vốn và nguồn lực đầu tư thành những dự án khả thi, có cơ cấu sản phẩm hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực. Khi các điểm nghẽn được tháo gỡ và nguồn cung dần cân đối hơn, thị trường có thêm điều kiện để cải thiện thanh khoản, nâng cao hiệu quả đầu tư và hướng đến chu kỳ phát triển ổn định hơn.