Vay mua nhà khó hơn, địa ốc bước vào chu kỳ sàng lọc vốn

Tín dụng không còn “mở van” như trước

Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng trên 19%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28% – mức cao hơn đáng kể so với bình quân chung. Dòng tiền tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, làm dấy lên lo ngại về mất cân đối nguồn vốn và rủi ro thanh khoản.

Trước đà tăng nóng này, năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế (khoảng 15%). Thông điệp điều hành chuyển từ mở rộng quy mô sang kiểm soát chất lượng.

Ngay từ đầu năm, nhiều ngân hàng thương mại nhà nước điều chỉnh tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà, có thời điểm tiệm cận 14–15%/năm, tương đương nhóm ngân hàng tư nhân. Động thái như việc BIDV từng đề nghị tạm dừng trình dự án kinh doanh bất động sản mới cho thấy áp lực room tín dụng là thực tế, dù sau đó nhà băng này khẳng định vẫn đồng hành với dự án khả thi.

Các ngân hàng nhấn mạnh việc kiểm soát không đồng nghĩa “khóa cửa” hoàn toàn. Tín dụng vẫn được cấp cho dự án đầy đủ pháp lý, minh bạch dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực. Dòng vốn năm 2026 được ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ rõ ràng.

Ngược lại, phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc dự án mang tính đầu cơ chịu thẩm định chặt chẽ hơn. Cách tiếp cận này nhằm hạn chế rủi ro hệ thống trong bối cảnh bất động sản vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn nguy cơ nếu phát triển quá nóng.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán SHS, việc siết tín dụng bất động sản quá mạnh và kéo dài không dễ thực hiện, bởi phần lớn tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng là bất động sản. Nếu thu hẹp đột ngột, tín dụng toàn hệ thống và biên lợi nhuận ngân hàng có thể bị ảnh hưởng.

Áp lực trái phiếu và khoảng trống vốn dài hạn

Thách thức lớn hơn với doanh nghiệp địa ốc nằm ở nguồn vốn trung và dài hạn. Hiện chưa có kênh thay thế thực sự hiệu quả cho tín dụng ngân hàng.

Nhóm nghiên cứu của VCBS dự báo năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và doanh nghiệp. Khả năng tiếp cận vốn tín dụng kém thuận lợi hơn 2025, trong khi nhu cầu vốn vẫn tăng do nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán, tăng tốc thi công.

Áp lực càng rõ khi tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2026 vượt 200.000 tỷ đồng, trong đó riêng trái phiếu bất động sản khoảng 121.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp đòn bẩy cao, năng lực tài chính yếu hoặc dự án thanh khoản kém sẽ đối mặt rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn trung – dài hạn cho nền kinh tế. Dự kiến năm 2026, tổng phát hành trái phiếu có thể đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng. Sau khi trừ khoảng 200.000 tỷ đồng đáo hạn, giá trị phát hành ròng vẫn ước đạt 800.000 tỷ đồng – nguồn lực quan trọng bù đắp phần tín dụng dài hạn ngân hàng đang thu hẹp.

Tuy nhiên, điều kiện phát hành và chi phí vốn tiếp tục được kiểm soát chặt, buộc doanh nghiệp nâng cao minh bạch tài chính và chất lượng dự án nếu muốn huy động vốn thành công.

Minh bạch hóa để giảm rủi ro

Song song với điều hành tín dụng, khung quản lý thị trường cũng được siết lại. Từ tháng 3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực, yêu cầu mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh điện tử riêng, gồm chuỗi ký tự tối đa 40 ký tự tích hợp thông tin về thửa đất, dự án và địa điểm, quản lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Không chỉ sản phẩm, các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới hay cá nhân thụ hưởng chính sách nhà ở cũng được cấp mã định danh điện tử. Hệ thống dữ liệu được thiết kế theo hướng mở, liên thông và bảo mật, kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia.

Đây được kỳ vọng là nền tảng tăng minh bạch, hỗ trợ kiểm soát tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ tài chính và giảm thiểu đầu cơ, qua đó giảm rủi ro hệ thống.

Chuyển từ tăng nóng sang phát triển chọn lọc

Năm 2026 vì thế được xem là giai đoạn bản lề. Tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng vượt trội như trước, lãi suất cao hơn phản ánh chênh lệch cung – cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực sang sản xuất, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ.

Việc kiểm soát theo hướng chọn lọc có thể khiến chi phí vốn tăng, tiến độ dự án chậm lại trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng, hạn chế nguy cơ bong bóng.

Tín dụng không “đóng cửa”, nhưng sẽ tìm đến dự án khả thi, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực. Trong chu kỳ vốn thận trọng hơn, bài toán của doanh nghiệp không còn là mở rộng bằng mọi giá, mà là tái cấu trúc tài chính, kiểm soát đòn bẩy và nâng cao chất lượng phát triển dự án.