Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 360 nghìn tỷ đồng

Theo số liệu do tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings tổng hợp, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục nới rộng.

Tổng dư nợ vay tính đến cuối tháng 6/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20%, tức gần 60.900 tỷ đồng so với cuối tháng 3/2026. Tỉ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành đã tăng lên 0,72 lần từ mức 0,61 lần cuối quý 1/2026. Đây là mức cao nhất trong 15 quý gần đây nâng tỷ trọng nợ dài hạn lên 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước.  

Chỉ số này phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp. Tỉ lệ tăng lên 0,72 lần, nghĩa là cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu sẽ đi kèm 0,72 đồng nợ vay, cho thấy đòn bẩy tài chính và mức độ phụ thuộc vào vốn vay của doanh nghiệp cao hơn.  

Trong đó, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương gần 82% toàn bộ mức tăng của ngành, trong khi Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán NVL) tăng hơn 4.000 tỷ đồng. 

Xét trong phạm vi thống kê 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết của S&I Ratings, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng (tăng 150,2% so với cùng kỳ năm) và lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng (tăng 349,6% so với cùng kỳ năm), nhưng 86% doanh thu và 90% lợi nhuận tập trung ở VHM. Nếu loại VHM, doanh thu 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang (−3,7% so với cùng kỳ năm) trong khi lợi nhuận sau thuế vẫn tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, dòng vốn này đang có sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp, dự án. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Cùng với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành kênh huy động vốn quan trọng của các chủ đầu tư.

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và chưa niêm yết cũng đẩy mạnh kênh phát hành trái phiếu. Theo S&I Rating, doanh nghiệp bất động sản chiếm 46,5% lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới khi dòng vốn tín dụng hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 2/2026 ghi nhận sự phục hồi mạnh từ hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp. Theo tính toán trong nửa đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275,4 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt 128,2 nghìn tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng phát hành.

Riêng quý 2/2026, bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng (+228% so với cùng kỳ), chiếm 43,8% thị trường theo thống kê. Đáng chú ý, 83,9% lượng phát hành trái phiếu bất động sản trong quý II/2026 tới từ 3 ông lớn Vingroup, Masterise và Sun Group.

Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm 2026, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%. Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong 2026, trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Sunshine chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.

Về triển vọng thị trường bất động sản, nguồn cung gia tăng mạnh mẽ dù sức cầu đang gặp trở ngại từ diễn biến lãi suất nhưng lại được hỗ trợ từ quy hoạch hạ tầng đồng bộ và tốc độ triển khai nhanh sẽ dẫn dắt thanh khoản thị trường. Sẽ cần thêm khá nhiều thời gian để thị trường có thể hấp thụ nguồn cung và mức giá bán hiện tại nếu như mặt bằng lãi suất không thay đổi đáng kể.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được xem xét thông qua vào tháng 10/2026 và nếu được thông qua sẽ có hiệu lực từ 01/3/2027 có thể sẽ tác động lớn đến nguồn cung thị trường bất động sản thông qua các giải pháp đẩy mạnh tiến độ dự án.

Triển vọng bất động sản dài hạn gắn liền với hạ tầng, và Việt Nam đang chuẩn bị cho một chu kỳ đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị rất lớn trong giai đoạn 2026 – 2030. Giải ngân đầu tư công 6 tháng đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12,0% so với cùng kỳ.

Theo thống kê các dự án hạ tầng của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng (khoảng 128,6 tỷ USD). Trong đó riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm 50,7%. Các dự này phân bổ 52,5% cho trục liên vùng và các khu khác, 25,7% cho Hà Nội, 21,7% cho Tp.HCM. 

Xét theo loại hình, nhóm đường sắt, metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm của các dự án hạ tầng là xây dựng các trục vận tải khối lượng lớn. Các dự án bất động sản dọc hành lang, kết nối với hạ tầng sẽ gia tăng giá trị khi hạ tầng về đích đúng hạn. Quy mô đầu tư hạ tầng lớn cũng đặt ra áp lực đáng kể với hệ thống tài chính và tín dụng ngân hàng. 18 dự án mục tiêu quốc gia được loại trừ room tín dụng bao gồm các nhóm: dự án phục vụ Hội nghị APEC, một số dự án theo hình thức PPP, dự án đường sắt tốc độ cao và các dự án tại Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.

Với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, các dự án bất động sản lớn cũng được công bố với tổng trị giá đầu tư 248,6 tỷ USD cho 51 dự án với quy mô tổng mức đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên.

Áp lực thanh khoản

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2026 đã vượt 39.000 căn, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%. Đáng chú ý, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản suy giảm không chỉ khiến doanh thu thấp hơn. Sản phẩm chưa bán được đồng nghĩa một phần vốn vẫn nằm lại trong dự án, trong khi tiền sử dụng đất, các khoản chi phí bao gồm chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Dòng tiền bị "giam" trong hàng tồn kho càng lâu khiến áp lực tài chính càng lớn.