Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “tái định giá”

Thị trường 2026 chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

Theo báo cáo Savills Impacts, kinh tế toàn cầu trong khoảng 5 năm gần đây ghi nhận nhiều biến động lớn liên quan đến lạm phát, lãi suất và rủi ro địa chính trị. Những yếu tố này đang tác động trực tiếp tới dòng vốn đầu tư cũng như tâm lý thị trường tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.

Thực tế, trong giai đoạn trước, đặc biệt từ năm 2020 đến hết năm 2022, bất động sản từng được xem là “kênh trú ẩn” hấp dẫn khi lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào và tâm lý FOMO lan rộng. Giá đất tại nhiều địa phương tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, gấp ba dù hạ tầng chưa hoàn thiện và thanh khoản thực tế không tương xứng. Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường chủ yếu dựa vào kỳ vọng giá tiếp tục tăng, thay vì phân tích giá trị khai thác hay hiệu quả dòng tiền.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác đáng kể. Sau giai đoạn siết tín dụng, lãi suất tăng cao, thị trường trái phiếu gặp khó khăn và thanh khoản suy giảm, bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh hơn. Những yếu tố từng hỗ trợ đà tăng giá trước đây không còn duy trì được sức ảnh hưởng như cũ, buộc thị trường phải quay lại với những giá trị cốt lõi hơn.

Theo bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản năm 2026 đang chịu tác động cùng lúc từ ba yếu tố quan trọng là lãi suất, tín dụng và những thay đổi trong khung pháp lý.

Trong đó, yếu tố ảnh hưởng rõ nét nhất hiện nay là mặt bằng lãi suất vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước đại dịch Covid-19. Vào giai đoạn 2020-2021, lãi suất thấp từng tạo điều kiện để dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản nhờ chi phí vay rẻ, thanh khoản dồi dào và kỳ vọng tăng giá lớn. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã có nhiều khác biệt.

Các chuyên gia cho rằng việc lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đang khiến tâm lý sử dụng đòn bẩy tài chính thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư không còn sẵn sàng vay với tỷ lệ lớn như trước, đặc biệt ở những phân khúc mang tính đầu cơ cao.

Theo bà Dung, lãi suất VND neo ở mức cao khiến cả người mua nhà lẫn giới đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng vốn vay. Vì vậy, thị trường đang dần chuyển từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác thực tế hoặc tạo ra dòng tiền ổn định.

Thực tế cho thấy đây cũng là giai đoạn thị trường phân hóa mạnh hơn về năng lực tài chính của các chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản hiện được kiểm soát theo hướng chặt chẽ và có chọn lọc hơn, khi các ngân hàng ưu tiên cấp vốn cho những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính tốt và khả năng triển khai thực tế.

“Thị trường đang dần hình thành cơ chế sàng lọc rõ ràng hơn, trong đó năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố then chốt để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức”, bà Dung nhận định.

Ngoài câu chuyện về dòng vốn, những thay đổi trong khung pháp lý mới cũng đang tạo ra nhiều tác động đáng chú ý đối với thị trường bất động sản.

Tái định giá là bước thay đổi cần thiết

Ở góc độ tích cực, quá trình tái định giá không hẳn là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường. Ngược lại, đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh. Khi giá bất động sản dần phản ánh đúng giá trị thực, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân có thể được cải thiện phần nào, đồng thời giúp dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc và hiệu quả hơn.

Ngoài ra, quá trình này cũng tạo ra cơ hội tái cấu trúc đối với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, quản trị rủi ro hiệu quả và chiến lược phát triển dài hạn có thể tận dụng giai đoạn khó khăn để mở rộng quỹ đất, tái cơ cấu sản phẩm và gia tăng thị phần.

Dù vậy, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới nhiều khả năng vẫn sẽ đối mặt với không ít thách thức. Áp lực nợ vay, chi phí vốn, sức mua hồi phục chậm và sự phân hóa ngày càng rõ nét sẽ tiếp tục tạo ra những đợt thanh lọc mạnh mẽ. Không phải mọi phân khúc hay khu vực đều có thể phục hồi đồng đều, đặc biệt là những nơi từng tăng giá quá nóng nhờ đầu cơ.

Có thể thấy, giai đoạn “tái định giá” hiện nay không chỉ là sự điều chỉnh về giá, mà còn là sự thay đổi trong cách thị trường vận hành. Từ chỗ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng và dòng tiền đầu cơ, thị trường đang dần chuyển sang trạng thái đề cao giá trị thực, hiệu quả sử dụng và tính bền vững. Đây có thể là bước chuyển quan trọng để bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và trưởng thành hơn trong dài hạn.