từ khóa: #thị trường căn hộ

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM đang bước vào nhịp điều chỉnh khi nguồn cung mở mới và lượng giao dịch cùng giảm trong quý III/2026.

Nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt ở phân khúc căn hộ khi chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung sản phẩm từ các dự án trong những năm gần đây. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng tương ứng khi bài toán khả năng chi trả đang ngày càng tác động rõ hơn đến quyết định của người mua.

Không còn quyết định xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tăng, người mua căn hộ đang dành nhiều thời gian hơn để tính toán dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng thực tế. Sự thay đổi này được đánh giá có thể tạo ra một mặt bằng thị trường lành mạnh hơn, khi chất lượng dự án, vị trí, tiện ích và hiệu quả khai thác ngày càng trở thành những yếu tố quyết định thanh khoản.

Thị trường căn hộ đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu, nhưng thanh khoản không đồng đều giữa các phân khúc. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, người mua có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm vừa khả năng tài chính thay vì chạy theo những căn hộ có giá bán vượt xa sức chi trả.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý khi nguồn cung mới không còn tập trung quá lớn tại khu vực lõi đô thị, mà bắt đầu lan tỏa sang các khu vực có quỹ đất rộng và dư địa phát triển lớn hơn.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ đang bước vào một nhịp điều chỉnh mang tính chọn lọc hơn. Thanh khoản chưa trở lại mức cao của năm 2025, song bức tranh thị trường đang xuất hiện nhiều tín hiệu đáng chú ý: nguồn cung phục hồi mạnh, các dự án hướng tới nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận sức mua tốt, hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh và khung pháp lý đang có những chuyển động theo hướng tháo gỡ điểm nghẽn.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ nét. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, lượng giao dịch cải thiện hơn 50% chỉ sau một quý, trong khi dòng sản phẩm tập trung tại những khu vực có lợi thế về vị trí, du lịch và khả năng khai thác đang tạo thêm sức hút cho thị trường.

Bộ Xây dựng cho biết, giá chung cư đã giảm, song, mặt bằng giá tại các thành phố lớn vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, Tp.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2...

Theo dữ liệu từ Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của BHS Property, căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực duy trì ổn định, nguồn cung dần được khơi thông và niềm tin của người mua từng bước được cải thiện.

Nguồn cung phân khúc căn hộ cả năm 2026 dự báo đạt hơn 35.000 căn tại Hà Nội và hơn 30.000 căn tại TP.HCM.

Giá bán chung cư Hà Nội đang điều chỉnh giảm trên diện rộng, tại nhiều khu vực và phân khúc thị trường.

Theo các chuyên gia, việc bán chung cư tại Thủ đô vẫn neo cao trong nhiều quý trong bối cảnh lãi suất biến động khiến người mua ở thực chùn tay xuống tiền.

Ngày 18/4, sự kiện giới thiệu phân khu FourS Tower chủ đề “Bốn mùa khoe sắc, tứ bình tỏa hương” thu hút hơn 1.000 nhà đầu tư mục sở thị không gian sống đẳng cấp mới ở lõi trung tâm Nam Đà Nẵng. Ngay tại sự kiện, 90% giỏ hàng Toà F1 (Tòa Tùng) và Tòa F5 (Tòa Cúc) đã được đặt chỗ.

Sau chuỗi năm tăng giá mạnh, thị trường căn hộ đang ghi nhận những diễn biến khác thường khi đà leo thang giá bán có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản suy giảm, trong khi một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận rao bán cắt lỗ, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng tốc kéo dài.

Trong khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn thì chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong thời gian qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Trong quý 3, nguồn cung loại hình này tăng trưởng, điều này đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường căn hộ sẽ ngày càng khởi sắc.

Trong 9 tháng năm 2023, tại TP Hồ Chí Minh có hơn 15.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, chủ yếu là phân khúc cao cấp, trung cấp, không có căn nào bình dân.

Từ đầu năm đến nay, TP Hồ Chí Minh không có nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.

Phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm nay ghi nhận sự tăng giá, bất chấp giao dịch giảm mạnh nhất so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, lượng căn hộ giao dịch thành công trong nửa đầu năm đạt 1.170 căn, trên tổng nguồn cung 6.700 căn khiến cho tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 17%. Mặc dù vậy, giới chuyên gia vẫn nhận định về triển vọng khả quan của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2023.

Theo thống kê của Savills, trong quý IV/2022, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới trên thị trường đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Đồng thời, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2.

Vài năm trở lại đây, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng/căn gần như “biến mất” trên thị trường TP Hồ Chí Minh. Song, đây lại là phân khúc “cứu cánh” cho doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn này.