One Mount Group: Căn hộ Hà Nội và TP.HCM chậm nhịp giao dịch, mở ra cơ hội tái cân bằng thị trường

Dù sức mua ngắn hạn chịu áp lực từ giá nhà và lãi suất vay, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì, mở ra cơ hội tái cân bằng thị trường theo hướng chú trọng giá trị sử dụng và năng lực tài chính của người mua.

Nguồn cung mở bán thu hẹp,

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2026 ghi nhận sự chững lại cả về hoạt động mở bán lẫn giao dịch. Sau nhịp phục hồi trong nửa đầu năm, các chủ đầu tư đang chủ động cân đối quy mô và tiến độ triển khai dự án theo diễn biến sức cầu, thay vì đẩy mạnh nguồn cung bằng mọi giá.

Cụ thể, Hà Nội ghi nhận khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, giảm 71% so với quý trước và 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP.HCM, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm tương ứng 77% theo quý và 54% theo năm.

Sự sụt giảm này phản ánh quá trình điều chỉnh kế hoạch kinh doanh của các chủ đầu tư trước những thay đổi trong hành vi người mua. Một số dự án lựa chọn mở bán từng quỹ căn để thăm dò mức độ quan tâm, trong khi những dự án khác lùi lịch ra hàng khi lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, yếu tố mùa vụ trong tháng Ngâu cũng góp phần làm chậm hoạt động mở bán trong quý.

Trong bối cảnh chi phí vốn còn là vấn đề đáng cân nhắc, việc kiểm soát tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quản trị dòng tiền, đồng thời hạn chế áp lực bán hàng khi sức cầu chưa phục hồi rõ nét. Đối với người mua, nguồn cung được triển khai thận trọng cũng tạo điều kiện để có thêm thời gian so sánh sản phẩm, đánh giá chính sách thanh toán và lựa chọn phương án tài chính phù hợp.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển về khu vực nội thành. Thay vì tập trung chủ yếu tại Văn Giang, Hưng Yên và Bình Dương cũ như một số quý trước, các dự án tại khu vực nội thành Hà Nội và TP.HCM đóng góp tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung mới của quý III.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự thay đổi về phân bổ nguồn hàng giữa các khu vực. Những dự án nằm trong khu vực đô thị hiện hữu có thể thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng đề cao khả năng kết nối, tiếp cận nơi làm việc và sử dụng các tiện ích sẵn có. Trong khi đó, các thị trường vệ tinh vẫn có dư địa phát triển nhờ quỹ đất và khả năng cung cấp sản phẩm ở nhiều mức giá khác nhau.

Tuy nhiên, lợi thế của từng khu vực sẽ phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, mức giá bán và chất lượng hạ tầng kết nối. Khi người mua ngày càng thận trọng, vị trí thuận tiện hay quy mô dự án chưa đủ để bảo đảm sức hấp thụ nếu tổng chi phí sở hữu vượt quá khả năng tài chính của khách hàng.

Về dài hạn, sự phát triển của hạ tầng và quá trình tái cấu trúc đô thị tiếp tục tạo dư địa cho thị trường nhà ở tại hai thành phố lớn. Việc nguồn cung dịch chuyển giữa khu vực trung tâm và vùng phụ cận cũng đặt ra yêu cầu phát triển đa dạng sản phẩm, từ căn hộ phục vụ nhu cầu an cư đến những dự án phù hợp với nhóm khách hàng có kế hoạch đầu tư dài hạn.

Sức mua điều chỉnh, nhu cầu ở thực trở thành điểm tựa của thị trường

Không chỉ hoạt động mở bán chậm lại, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại hai thị trường lớn cũng giảm đáng kể trong quý III/2026. Tại Hà Nội, lượng giao dịch đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm 2025. TP.HCM ghi nhận khoảng 1.600 căn giao dịch, giảm lần lượt 83% theo quý và 72% theo năm.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu, bao gồm lượng căn mở bán mới và hàng tồn chuyển tiếp từ các quý trước, đạt 67% tại Hà Nội và 43% tại TP.HCM.

Những con số này cho thấy người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước mặt bằng giá đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025, trong khi lãi suất vay vẫn ở mức cao. Với các sản phẩm có giá trị lớn và thời gian vay kéo dài, người mua có xu hướng xem xét kỹ khoản trả nợ hàng tháng, vốn tự có và khả năng duy trì dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền.

Ở nhóm khách hàng đầu tư, tâm lý chờ đợi thể hiện rõ hơn khi một bộ phận nhà đầu tư trì hoãn kế hoạch mua căn hộ, đồng thời dịch chuyển một phần dòng vốn sang các kênh đầu tư khác. Sự thay đổi này khiến thị trường khó duy trì tốc độ giao dịch cao như giai đoạn trước, nhất là đối với những sản phẩm có mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần đông khách hàng.

Dù vậy, thanh khoản giảm không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở biến mất. Thay vào đó, thị trường đang thể hiện rõ hơn sự phân hóa giữa nhu cầu đầu tư ngắn hạn và nhu cầu mua nhà để ở. Những khách hàng có nhu cầu an cư thực tế vẫn tìm kiếm sản phẩm phù hợp, nhưng ưu tiên nhiều hơn đến uy tín chủ đầu tư, chất lượng dự án, khả năng kết nối và chính sách bán hàng.

Theo đánh giá của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sức mua giảm tại Hà Nội trong ngắn hạn có thể được xem là sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2023-2025. Quá trình này tạo dư địa để thị trường phát triển ổn định hơn khi nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần thu hẹp vai trò, nhường chỗ cho khách hàng mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính tốt.

Tại trung tâm TP.HCM, nhu cầu đầu tư được dự báo tiếp tục giảm trong quý IV/2026, trong khi nhu cầu ở thực vẫn được duy trì. Một bộ phận khách hàng có xu hướng tìm kiếm cơ hội tại những thị trường có mức giá dễ tiếp cận hơn, trong đó có khu vực Bình Dương cũ.

Xu hướng này cho thấy khả năng chi trả ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn nơi an cư. Khi giá căn hộ tại khu vực trung tâm ở mức cao, người mua có thể cân nhắc các khu vực lân cận nếu bảo đảm được kết nối giao thông, tiện ích thiết yếu và thời gian di chuyển phù hợp. Đây cũng là cơ sở để các thị trường vệ tinh tiếp tục phát triển, miễn là nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu và có mức giá tương xứng với giá trị sử dụng.

Bên cạnh đó, các chính sách bán hàng linh hoạt có thể góp phần hỗ trợ sức cầu trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. Phương án thanh toán theo tiến độ, ưu đãi tài chính hoặc cơ cấu sản phẩm đa dạng giúp khách hàng có thêm lựa chọn để cân đối dòng tiền. Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này vẫn cần được đánh giá trên tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi ban đầu.

Nhìn chung, quý III/2026 đánh dấu giai đoạn thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM chuyển từ nhịp tăng trưởng nhanh sang trạng thái chọn lọc hơn. Nguồn cung mở mới được kiểm soát, người mua thận trọng và giao dịch giảm đang tạo áp lực trong ngắn hạn, nhưng đồng thời thúc đẩy các bên tham gia thị trường quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu thực và tính bền vững.

Trong thời gian tới, triển vọng phục hồi sẽ phụ thuộc vào sự cân bằng giữa giá bán, lãi suất, nguồn cung phù hợp và khả năng chi trả của người dân. Khi thị trường dần giảm sự phụ thuộc vào hoạt động đầu tư ngắn hạn, các dự án có sản phẩm phù hợp, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng hợp lý sẽ có cơ hội củng cố sức hút, góp phần định hình một chu kỳ phát triển ổn định hơn cho thị trường nhà ở đô thị.