Thị trường căn hộ tại TP HCM: Nguồn cung được mở rộng, tiếp tục “sáng cửa” nhờ hạ tầng

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực TP.HCM cũ từng duy trì tình trạng khan hiếm trong thời gian dài.

Đáng chú ý, sự thay đổi về quy mô địa giới và không gian phát triển đang tạo ra một bức tranh nguồn cung rộng hơn. Thay vì chỉ xoay quanh những khu vực có mật độ đô thị hóa cao, thị trường đang có thêm động lực từ các khu vực lân cận, nơi còn dư địa lớn để phát triển các khu đô thị, khu dân cư và hệ thống tiện ích mới.

Nguồn cung được mở rộng, người mua có thêm lựa chọn

Tính đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%.

Con số này cho thấy một điểm đáng chú ý: dù nguồn cung mới đang được bổ sung, thị trường không rơi vào tình trạng dư thừa hàng hóa trên diện rộng. Ngược lại, phần lớn nguồn cung đưa ra thị trường vẫn có khả năng được hấp thụ, đặc biệt tại những dự án đáp ứng tốt nhu cầu thực tế về vị trí, chất lượng, pháp lý và mức giá.

Việc mở rộng không gian thị trường vì thế có thể được nhìn nhận như một bước chuyển quan trọng. Khi quỹ đất được mở rộng, doanh nghiệp có thêm điều kiện phát triển các dự án với quy mô lớn hơn, đồng thời người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn thay vì phải tập trung vào một số ít khu vực có nguồn cung hạn chế.

Đây cũng là yếu tố có thể góp phần tạo ra sự cân bằng tốt hơn giữa cung và cầu trong trung hạn.

Nếu trước đây người mua nhà tại TP.HCM thường phải đánh đổi giữa vị trí và khả năng tài chính, thì sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án ở các khu vực phát triển mới đang giúp bài toán này trở nên linh hoạt hơn.

Người mua có thể lựa chọn sống gần các trung tâm việc làm, các đô thị vệ tinh hoặc những khu vực có hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng có thêm dư địa để phát triển sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng.

Một trong những tác động đáng chú ý nhất của việc mở rộng thị trường là sự thay đổi về mặt bằng giá căn hộ.

Theo CBRE, giá căn hộ sơ cấp bình quân giảm từ khoảng 92 triệu đồng/m² tại TP.HCM cũ xuống còn khoảng 76 triệu đồng/m² khi tính trên toàn thị trường TP.HCM mở rộng. Như vậy, mặt bằng giá bình quân giảm khoảng 16 triệu đồng/m², tương đương 17,4%.

Ở góc độ thị trường, sự đa dạng về mức giá cũng giúp nhu cầu được phân bổ rộng hơn. Đây là điều cần thiết để thị trường căn hộ phát triển bền vững, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào một phân khúc hoặc một số ít khu vực.

Hạ tầng tạo lực đẩy cho thị trường

Nếu nguồn cung là điều kiện cần thì hạ tầng giao thông được xem là yếu tố quan trọng giúp những khu vực mới thực sự phát huy tiềm năng.

Tại TP.HCM mở rộng, hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được đầu tư, trong đó có metro, sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng.

Sự phát triển của hệ thống giao thông có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản bởi nó làm thay đổi khoảng cách tiếp cận giữa nơi ở và trung tâm việc làm. Đặc biệt, metro không chỉ đơn thuần rút ngắn thời gian di chuyển. Khi mạng lưới giao thông công cộng phát triển, phạm vi lựa chọn nơi ở của người dân cũng được mở rộng. Một người có thể làm việc tại khu vực trung tâm nhưng lựa chọn sinh sống tại các đô thị vệ tinh nếu thời gian và chi phí đi lại được cải thiện.

Điều này tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực: hạ tầng tốt hơn giúp mở rộng không gian đô thị; không gian đô thị mở rộng tạo thêm dư địa phát triển nhà ở; nguồn cung nhà ở tăng lên giúp người dân có thêm lựa chọn; từ đó tiếp tục thúc đẩy nhu cầu phát triển các tiện ích và dịch vụ đi kèm.

Sân bay Long Thành cũng được kỳ vọng tạo thêm một cực tăng trưởng mới cho khu vực phía Đông. Khi hoạt động hàng không, logistics, thương mại và dịch vụ phát triển, nhu cầu về nhà ở, lưu trú và các loại hình bất động sản phục vụ lực lượng lao động cũng có thể gia tăng. Trong dài hạn, những động lực này có thể góp phần hình thành một cấu trúc đô thị đa cực thay vì quá phụ thuộc vào khu vực trung tâm truyền thống.

Nhìn tổng thể, việc TP.HCM mở rộng không gian phát triển đang tạo ra một thay đổi quan trọng đối với thị trường căn hộ. Nguồn cung mới tăng lên không chỉ giúp giải tỏa tình trạng khan hiếm kéo dài tại khu vực TP.HCM cũ mà còn tạo điều kiện để mặt bằng sản phẩm và giá bán trở nên đa dạng hơn.

Dự báo khoảng 45.000 căn hộ mới trong năm 2026, với khoảng một nửa đến từ khu vực Bình Dương cũ, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mở rộng đáng kể về quy mô.

Điểm tích cực nằm ở chỗ nguồn cung được bổ sung trong một không gian đô thị có quỹ đất lớn hơn, trong khi hệ thống hạ tầng liên vùng cũng đang được đẩy mạnh đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ TP.HCM có thể không còn là câu chuyện của riêng khu vực trung tâm. Một cấu trúc đô thị rộng hơn, kết nối tốt hơn và đa dạng hơn đang dần hình thành.

Với người mua nhà, đây là cơ hội để có thêm lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Với doanh nghiệp, đây là dư địa để phát triển những đại đô thị và sản phẩm có quy mô bài bản hơn. Còn với thị trường, nguồn cung được mở rộng cùng hạ tầng đồng bộ có thể trở thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển cân bằng và bền vững hơn trong những năm tới.