Thị trường bất động sản: Nguồn cung “khởi sắc” rõ rệt, phân khúc căn hộ vẫn là “điểm sáng”

Thị trường bất động sản trong năm 2026 đang chứng kiến một sự thay đổi đáng chú ý: nguồn cung từng bước được khơi thông, trong khi sức mua lại đứng trước yêu cầu phải thích nghi với mặt bằng giá mới.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, diễn biến trong 8 tháng đầu năm cho thấy căn hộ tiếp tục là loại hình chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung thị trường. Khoảng 70% tổng nguồn cung sản phẩm bất động sản từ các dự án trong những năm gần đây thuộc phân khúc này.

Đáng chú ý, nguồn cung năm nay có xu hướng cải thiện khi nhiều dự án từng gặp vướng mắc về thể chế, pháp luật và thủ tục đang từng bước được tháo gỡ. Việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng góp phần bổ sung thêm sản phẩm cho thị trường. Tuy nhiên, khi nguồn cung được cải thiện, thị trường lại xuất hiện một bài toán mới: không phải cứ có thêm sản phẩm là thanh khoản sẽ tăng tương ứng.

Giá nhà trở thành yếu tố quyết định sức mua

Sau một thời gian dài giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn, khả năng chi trả đang trở thành một trong những giới hạn quan trọng đối với sức cầu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, sau khoảng 5 năm giá bất động sản tăng mạnh, giá căn hộ bình quân tại TP.HCM hiện vào khoảng 108 triệu đồng/m². Đây là mức giá khiến một bộ phận người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Khi giá bán vượt xa khả năng tài chính, người mua có xu hướng thận trọng hơn. Thay vì quyết định nhanh trong bối cảnh lo ngại giá tiếp tục tăng, khách hàng có thêm thời gian để khảo sát, so sánh sản phẩm và tính toán phương án tài chính.

Điều này lý giải vì sao nguồn cung được cải thiện nhưng tốc độ hấp thụ chưa chắc tăng cùng nhịp. Bản chất của thị trường đang dần chuyển từ trạng thái khan hiếm nguồn cung sang một giai đoạn mà khả năng chi trả trở thành yếu tố quyết định sức mua.

Đây cũng là sự thay đổi quan trọng đối với các chủ đầu tư. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, những dự án có mức giá chưa phù hợp với giá trị sử dụng thực tế sẽ khó tạo ra sức hút như trước.

Thay vào đó, sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng đảm bảo, tiện ích đầy đủ và mức giá tương xứng sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhu cầu thực. Có thể nói, thị trường đang bước vào một cuộc cạnh tranh mới, trong đó giá bán không còn là yếu tố duy nhất nhưng mối quan hệ giữa giá và giá trị ngày càng quan trọng.

Từ “đón sóng” sang “đón giá trị thật”

Sự thay đổi về mặt bằng giá cũng kéo theo sự thay đổi trong hành vi của người mua.

Trong giai đoạn nguồn cung hạn chế, một số nhà đầu tư có thể kỳ vọng mua được sản phẩm rồi nhanh chóng chuyển nhượng để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, khi nguồn cung từng bước được cải thiện và người mua có nhiều lựa chọn hơn, chiến lược này ngày càng trở nên khó dựa vào.

Theo ông Đính, tâm lý “đón sóng” đang dần được thay thế bằng xu hướng “đón giá trị thật”.

Điều đó thể hiện khá rõ trong cách khách hàng đánh giá một sản phẩm. Thay vì chỉ quan tâm dự án có khả năng tăng giá bao nhiêu, người mua ngày càng chú ý đến khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng, dòng tiền cho thuê, tiềm năng tăng giá trong dài hạn, pháp lý dự án và năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Với nhà đầu tư, một bất động sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc sở hữu những lợi thế thực về vị trí, hạ tầng và tiện ích có thể được đánh giá cao hơn một sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Trong khi đó, người mua ở thực cũng ngày càng tính toán kỹ hơn về tổng chi phí sở hữu. Giá căn hộ, khoản tiền trả trước, lãi vay, thời hạn vay và chi phí sinh hoạt đều được đưa vào bài toán trước khi quyết định.

Sự thay đổi này có thể tạo ra một thị trường có tính chọn lọc cao hơn. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu sẽ tiếp tục có cơ hội hấp thụ, trong khi các dự án thiếu lợi thế rõ ràng có thể cần điều chỉnh về chính sách bán hàng, thiết kế sản phẩm hoặc mức giá để phù hợp hơn với sức mua.

Minh bạch trở thành lợi thế cạnh tranh

Không chỉ thay đổi về nhu cầu, thị trường bất động sản còn đang bước vào giai đoạn yêu cầu cao hơn về pháp lý và minh bạch thông tin.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, những thay đổi trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang từng bước định hình lại phương thức vận hành của thị trường. Cùng với quá trình số hóa, thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở, công trình, chủ đầu tư, môi giới và giao dịch ngày càng được định danh, mã hóa và quản lý chặt chẽ hơn.

Về lâu dài, đây có thể là yếu tố thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn. Khi thông tin được chuẩn hóa và khả năng tiếp cận dữ liệu ngày càng tốt hơn, người mua có thêm cơ sở để kiểm tra sản phẩm trước khi giao dịch. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng phải chú trọng hơn đến tính minh bạch, năng lực triển khai và uy tín trên thị trường.

Những hoạt động mua bán thiếu thông tin rõ ràng, tạo sóng hoặc đẩy giá dựa trên các thông tin thiếu căn cứ vì thế sẽ khó duy trì hiệu quả như trước. Điều này cũng góp phần thay đổi vai trò của môi giới bất động sản. Thay vì chỉ đóng vai trò kết nối giao dịch, môi giới có xu hướng phải cung cấp nhiều thông tin hơn về pháp lý, quy hoạch, giá trị sử dụng và khả năng khai thác của tài sản.

Ở góc độ thị trường, quá trình này có thể tạo ra một mặt bằng cạnh tranh mới, nơi doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh bằng tốc độ bán hàng mà còn bằng chất lượng sản phẩm, mức độ minh bạch và khả năng tạo dựng niềm tin.

Nguồn cung được cải thiện là tín hiệu tích cực đối với thị trường, nhưng bài toán quan trọng hơn trong giai đoạn hiện nay là làm sao để nguồn cung đó phù hợp với sức mua thực tế.

Khi người mua ngày càng thận trọng, thị trường sẽ có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý đầy đủ và khả năng tạo ra lợi ích lâu dài.

Vì vậy, sự chuyển dịch từ “đón sóng” sang “đón giá trị thật” không chỉ phản ánh thay đổi trong tâm lý người mua mà còn cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn.

Trong giai đoạn mới, thanh khoản có thể không còn phụ thuộc đơn thuần vào lượng nguồn cung hay kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, mức giá phù hợp, chất lượng tài sản và tính minh bạch sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quyết định sức hấp thụ của thị trường.