Thị trường căn hộ năm 2026: Giá bán dần ổn định, cơ hội tái cân bằng nguồn cung

Giá căn hộ chững lại, thị trường bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đã ghi nhận dấu hiệu chững lại về giá trong năm 2026, dù mặt bằng chung vẫn ở mức cao. Diễn biến này cho thấy thị trường đang dần chuyển sang giai đoạn phát triển thận trọng hơn, trong đó khả năng hấp thụ và nhu cầu thực tế ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với quyết định đầu tư cũng như chiến lược phát triển sản phẩm.

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 123 triệu đồng/m², giảm khoảng 7% trong sáu tháng đầu năm sau khi lập đỉnh vào cuối năm 2025. Tại TP.HCM, mức giá bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước và tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận giá căn hộ khoảng 91 triệu đồng/m², tương đương quý trước và tăng khoảng 5% trong nửa đầu năm.

Những diễn biến khác nhau giữa ba thị trường cho thấy giá căn hộ không vận động theo một xu hướng đồng nhất, mà chịu ảnh hưởng từ đặc điểm nguồn cung, nhu cầu, chất lượng dự án và điều kiện kinh tế tại từng địa phương. Đáng chú ý, việc giá tại Hà Nội có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh có thể tạo thêm dư địa để thị trường xem xét lại mặt bằng giá, đồng thời giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá giá trị tài sản trước khi đưa ra quyết định.

Dù vậy, cần nhìn nhận rằng sự chững lại của giá chưa đồng nghĩa với việc nhà ở đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Với mặt bằng giá trên 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM, bài toán chi trả vẫn là thách thức lớn đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là nhóm người trẻ, người mua nhà lần đầu và những người có thu nhập trung bình. Vì vậy, triển vọng dài hạn của thị trường không chỉ phụ thuộc vào việc giá tăng hay giảm trong một vài quý, mà còn nằm ở khả năng phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ khó giảm sâu là cấu trúc chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực từ nhiều phía. Theo phân tích của Chủ tịch VARS, chi phí đất đai, bao gồm đền bù, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính liên quan, chiếm khoảng 30-35% tổng mức đầu tư. Chi phí xây dựng chiếm khoảng 45-60%, chi phí liên quan đến thủ tục đầu tư khoảng 10-15%, trong khi chi phí vốn có thể chiếm 8-15%, tùy thuộc thời gian triển khai và điều kiện tài chính của doanh nghiệp.

Các tỷ trọng này có thể thay đổi giữa từng dự án, nhưng nhìn chung cho thấy giá thành căn hộ được hình thành từ một chuỗi chi phí nối tiếp nhau. Khi tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công, hạ tầng và vốn vay cùng tạo áp lực, dư địa để chủ đầu tư giảm giá bán sẽ bị thu hẹp. Đặc biệt, nếu thủ tục đầu tư kéo dài, doanh nghiệp còn phải gánh thêm chi phí vận hành, lãi vay và những nghĩa vụ tài chính phát sinh trong thời gian chờ triển khai.

Từ góc độ thị trường, điều này cho thấy muốn cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cần giải quyết bài toán từ gốc, thay vì chỉ trông chờ vào việc chủ đầu tư điều chỉnh giá bán. Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tháo gỡ vướng mắc về đất đai và giải phóng mặt bằng, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý dự án có thể góp phần giảm chi phí phát sinh. Khi thời gian chuẩn bị và triển khai được rút ngắn, nguồn lực của doanh nghiệp cũng được sử dụng hiệu quả hơn, qua đó tạo điều kiện để phát triển sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, giá bán trên thị trường không hoàn toàn đồng nhất với giá thành xây dựng. Mức giá cuối cùng còn phản ánh vị trí, chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, uy tín thương hiệu, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư và quan hệ cung - cầu tại từng khu vực. Trên thị trường thứ cấp, giá còn có thể chịu ảnh hưởng từ kỳ vọng tăng giá của người nắm giữ tài sản và hoạt động mua đi bán lại.

Bởi vậy, một thị trường phát triển lành mạnh cần phân biệt rõ giá trị sử dụng thực tế với phần giá hình thành từ kỳ vọng đầu tư. Khi quyết định mua nhà dựa trên nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và năng lực tài chính, người mua có cơ sở tốt hơn để hạn chế rủi ro. Ngược lại, nếu giá tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng sẽ bán lại với mức cao hơn, tài sản có thể trở nên khó thanh khoản khi thị trường thay đổi.

Việc giá căn hộ bắt đầu chững lại vì thế có thể được xem là thời điểm phù hợp để thị trường đánh giá lại chất lượng sản phẩm và hiệu quả đầu tư. Với người mua nhà, đây là giai đoạn cần xem xét kỹ tổng chi phí sở hữu, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng dài hạn. Với doanh nghiệp, đây cũng là phép thử về năng lực phát triển sản phẩm sát nhu cầu, thay vì phụ thuộc quá lớn vào việc tăng giá bán.

Tái cơ cấu nguồn cung, tạo nền tảng cho mặt bằng giá phù hợp hơn

Theo Chủ tịch VARS, một trong những giải pháp quan trọng để đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả là điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực tế. Trong thời gian qua, sự tập trung đáng kể vào phân khúc cao cấp và hạng sang tại một số đô thị lớn khiến người mua có ngân sách hạn chế gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Vì vậy, việc đa dạng hóa phân khúc căn hộ, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và nhà cho thuê sẽ giúp thị trường phục vụ tốt hơn các nhóm khách hàng khác nhau.

Đây không chỉ là câu chuyện gia tăng số lượng nhà ở, mà còn là yêu cầu thay đổi cơ cấu sản phẩm. Một thị trường có nguồn cung lớn nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc vượt quá khả năng tài chính của phần đông người dân vẫn khó giải quyết được nhu cầu nhà ở thực. Ngược lại, khi các dự án được phát triển theo nhiều mức giá, diện tích và phương thức sử dụng, khả năng kết nối giữa sản phẩm với người mua sẽ được cải thiện.

Đối với doanh nghiệp, phát triển nhà ở có giá phù hợp đòi hỏi phải tính toán đồng bộ từ khâu lựa chọn quỹ đất, thiết kế, tổ chức thi công đến quản trị chi phí. Việc tối ưu diện tích căn hộ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, chuẩn hóa thiết kế và kiểm soát tiến độ có thể giúp tiết giảm một phần chi phí mà vẫn bảo đảm các tiêu chuẩn cơ bản về chất lượng và tiện ích. Đây cũng là hướng đi có ý nghĩa trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến tổng giá trị nhận được thay vì chỉ chú trọng vị trí hoặc hình thức dự án.

Cùng với đó, rút ngắn thủ tục đầu tư và tháo gỡ những vướng mắc pháp lý được xem là điều kiện quan trọng để cải thiện nguồn cung. Khi dự án mất nhiều thời gian hoàn thiện thủ tục, chi phí vốn và chi phí quản lý sẽ tăng lên, cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán. Nếu quá trình chuẩn bị đầu tư được thực hiện minh bạch, nhất quán và hiệu quả hơn, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, tiến độ xây dựng và chính sách giá.

Chính sách tín dụng cũng cần được thiết kế phù hợp với đặc điểm của từng nhóm đối tượng. Đối với doanh nghiệp, khả năng tiếp cận nguồn vốn ổn định có thể giúp dự án đủ điều kiện pháp lý và có phương án tài chính khả thi được triển khai đúng tiến độ. Đối với người mua nhà, các giải pháp tín dụng phù hợp với thu nhập, thời hạn vay và khả năng trả nợ sẽ hỗ trợ quá trình tích lũy tài sản, đồng thời hạn chế tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá sức chịu đựng.

Tuy nhiên, việc mở rộng tín dụng cần đi cùng với đánh giá khả năng trả nợ và chất lượng dự án. Mục tiêu không chỉ là thúc đẩy giao dịch trong ngắn hạn, mà còn bảo đảm người mua có thể duy trì khoản vay trong dài hạn và doanh nghiệp có đủ nguồn lực hoàn thành sản phẩm. Khi dòng vốn được phân bổ vào những dự án có tính pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực và có phương án tài chính hợp lý, tác động tích cực đối với thị trường sẽ bền vững hơn.

Một yếu tố khác được chuyên gia nhấn mạnh là xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, đồng thời hạn chế các hành vi đầu cơ và đẩy giá. Dữ liệu đầy đủ về giá giao dịch, nguồn cung, tình trạng pháp lý và tiến độ dự án sẽ giúp người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm cơ sở để đánh giá thị trường. Sự minh bạch cũng góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá chào bán và giá trị giao dịch thực tế, hạn chế tình trạng quyết định đầu tư dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng.

Ở góc độ dài hạn, việc kiểm soát đầu cơ không có nghĩa là phủ nhận vai trò của hoạt động đầu tư bất động sản. Điều quan trọng là tạo môi trường để dòng vốn hướng đến những tài sản có chất lượng, khả năng khai thác và triển vọng sử dụng rõ ràng. Khi giá trị bất động sản được hỗ trợ bởi hạ tầng, tiện ích, việc làm và nhu cầu cư trú thực tế, thị trường sẽ có nền tảng vững chắc hơn so với trường hợp giá chủ yếu tăng theo kỳ vọng mua đi bán lại.

Bài toán giá nhà vì thế cần được giải quyết bằng nhiều nhóm giải pháp đồng bộ, từ kiểm soát chi phí đầu vào, nâng cao hiệu quả triển khai dự án đến tái cơ cấu nguồn cung và hoàn thiện cơ chế tín dụng. Không có một biện pháp đơn lẻ nào có thể ngay lập tức đưa giá căn hộ về mức phù hợp, nhất là khi các khoản chi phí đất đai, xây dựng và vốn vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng mức đầu tư.

Dù vậy, việc giá tại một số thị trường bắt đầu chững lại, cùng với yêu cầu ngày càng rõ ràng về minh bạch thông tin và phát triển nhà ở phù hợp, đang tạo cơ hội để thị trường chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn. Trong giai đoạn này, những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng, mức giá tương xứng với chất lượng và hướng đến nhu cầu thực có thể sở hữu lợi thế cạnh tranh tốt hơn.

Về lâu dài, mục tiêu không chỉ là làm giảm giá bán trong ngắn hạn, mà là hình thành mặt bằng giá phản ánh hợp lý hơn chi phí phát triển, giá trị sử dụng và sức mua của thị trường. Khi nguồn cung được đa dạng hóa, chi phí được kiểm soát và thông tin giao dịch minh bạch hơn, thị trường căn hộ sẽ có thêm điều kiện để phát triển cân bằng, mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân và tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững.