Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh: Nguồn cung tăng trở lại, tâm lý người mua liệu có thay đổi?

Hàng loạt dự án mới được giới thiệu, mở bán cùng với các dự án hiện hữu tiếp tục bổ sung sản phẩm, góp phần cải thiện nguồn cung sau thời gian dài thị trường đối mặt với tình trạng khan hiếm. Diễn biến này không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua nhà mà còn tạo động lực để các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và năng lực cạnh tranh.

Nguồn cung dịch chuyển

Việc mở rộng không gian đô thị đang tạo điều kiện để thị trường bất động sản TP.HCM hình thành những cực phát triển mới. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm vốn hạn chế về quỹ đất và có mặt bằng chi phí cao, nguồn cung căn hộ ngày càng có xu hướng dịch chuyển đến những địa bàn còn dư địa phát triển, nơi hạ tầng giao thông và khả năng kết nối liên vùng được cải thiện.

Sự chuyển dịch này mang ý nghĩa tích cực trong bối cảnh thị trường đã trải qua thời gian dài thiếu hụt nguồn cung. Nhiều dự án mới lần lượt được giới thiệu, mở bán, trong khi các dự án cũ tiếp tục đưa thêm sản phẩm ra thị trường. Nhờ đó, người mua có thêm cơ hội tiếp cận các phân khúc, vị trí và mức giá khác nhau, thay vì phải tập trung lựa chọn trong một nguồn hàng hạn chế.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III/2026 do DKRA Consulting công bố, nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt khoảng 13.215 căn. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung toàn thị trường. Riêng nguồn cung mới ghi nhận hơn 4.000 căn được đưa ra trong quý III, tương đương khoảng 33% so với quý II.

Những con số này cho thấy hoạt động đưa sản phẩm ra thị trường đang được nối lại, tạo thêm động lực cho quá trình phục hồi nguồn cung. Đáng chú ý, việc nguồn hàng được bổ sung không chỉ có ý nghĩa về số lượng mà còn góp phần thúc đẩy quá trình tái cơ cấu thị trường, khi các dự án phải cạnh tranh rõ ràng hơn về vị trí, pháp lý, chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết mặt bằng giá sơ cấp vẫn chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào phát triển dự án. Trong khi đó, thanh khoản có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng tốt và được triển khai bởi chủ đầu tư có năng lực.

Thực tế này cho thấy sự trở lại của nguồn cung không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ lập tức giảm sâu trên diện rộng. Bởi bên cạnh quy luật cung - cầu, giá căn hộ còn chịu tác động từ nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý và thời gian triển khai dự án. Khi các cấu phần chi phí này vẫn ở mức cao, nguồn cung tăng có thể góp phần hạn chế tốc độ tăng giá hoặc tạo ra sự điều chỉnh tại từng dự án, thay vì kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi xuống mạnh.

Tuy nhiên, chính sự gia tăng nguồn hàng sẽ tạo ra một thay đổi quan trọng trong cách vận hành thị trường. Khi nguồn cung còn hạn chế, người mua thường có ít lựa chọn và khó so sánh giữa các dự án. Ngược lại, khi nhiều sản phẩm cùng xuất hiện, quyết định mua nhà sẽ ngày càng dựa trên sự cân nhắc về giá bán, chất lượng, tiến độ bàn giao và khả năng khai thác lâu dài.

Đây cũng là động lực thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển từ cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá sang cạnh tranh bằng giá trị sản phẩm. Những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, thiết kế phù hợp và được phát triển bởi doanh nghiệp có năng lực sẽ có thêm lợi thế trong việc thu hút người mua.

Mở rộng cơ hội cho người mua ở thực

Một trong những thay đổi đáng chú ý khi nguồn cung căn hộ được cải thiện là vai trò ngày càng lớn của chính sách bán hàng và khả năng đáp ứng sức mua. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí hay mức giá niêm yết, khách hàng có thêm cơ sở để so sánh các điều kiện giao dịch, từ tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất đến chất lượng xây dựng, tiện ích và thời gian bàn giao.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay còn ở mức cao, khả năng chi trả tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định thanh khoản. Ông Võ Hồng Thắng nhận định người mua nhà hiện nay thận trọng hơn, do đó doanh nghiệp cần quan tâm sát sao đến sức mua thực tế khi xây dựng phương án kinh doanh.

Điều này đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng. Những phương án thanh toán phù hợp với dòng tiền của khách hàng, chương trình hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán giãn theo thời gian hoặc cam kết bàn giao rõ ràng có thể trở thành lợi thế cạnh tranh đáng kể. Quan trọng hơn, các chính sách này cần đi cùng giá trị thực của dự án, thay vì chỉ tạo sức hút trong ngắn hạn.

Với người mua ở thực, sự xuất hiện của nhiều dự án đồng thời mở ra cơ hội lựa chọn có tính toán hơn. Khách hàng có thể đối chiếu mức giá giữa các khu vực, đánh giá chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối với nơi làm việc và hệ thống tiện ích xung quanh trước khi quyết định xuống tiền. Việc có thêm nguồn hàng cũng giúp người mua chủ động hơn trong đàm phán, lựa chọn phương án tài chính và tìm kiếm sản phẩm phù hợp với ngân sách.

Ở góc độ doanh nghiệp, nguồn cung tăng sẽ thúc đẩy quá trình sàng lọc theo năng lực triển khai và khả năng hấp thụ. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ có nhiều cơ hội duy trì thanh khoản. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế về pháp lý, chất lượng hoặc có mức giá chưa tương xứng với giá trị mang lại sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Về dài hạn, sự dịch chuyển nguồn cung về những khu vực có quỹ đất và hạ tầng kết nối tốt cũng có thể góp phần định hình lại cấu trúc thị trường căn hộ TP.HCM. Khi các khu vực phát triển mới được đầu tư đồng bộ về giao thông, tiện ích và dịch vụ, lựa chọn nhà ở của người dân sẽ không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm. Đây là tiền đề để thị trường mở rộng không gian phát triển, đồng thời tạo thêm cơ hội hình thành các cộng đồng dân cư mới.

Nhìn tổng thể, sự gia tăng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM là tín hiệu tích cực, nhưng giá trị lớn hơn nằm ở việc thị trường đang có thêm điều kiện để vận hành theo hướng cạnh tranh thực chất. Người mua có thêm lựa chọn, doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng và chính sách bán hàng, còn những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội khẳng định vị thế. Trong giai đoạn tới, lợi thế không đơn thuần thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều sản phẩm, mà sẽ nghiêng về những chủ đầu tư có khả năng đưa ra thị trường các căn hộ phù hợp về giá, chất lượng và năng lực đáp ứng nhu cầu lâu dài.