từ khóa: # Giá căn hộ

Bức tranh tài chính của doanh nghiệp bất động sản cuối năm 2025 cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: giá bán vẫn duy trì ở mặt bằng cao, trong khi lượng hàng tồn kho tăng vọt, đặc biệt ở phân khúc chung cư.

Trong nhiều năm trở lại đây, câu chuyện “giá bất động sản vượt quá xa thu nhập của người mua” không còn là cảm nhận chủ quan mà đã trở thành vấn đề được phản ánh qua nhiều chỉ số kinh tế. Tuy nhiên, để nhìn nhận một cách công bằng và khoa học, cần đặt vấn đề trong bối cảnh số liệu cụ thể thay vì chỉ dựa vào tâm lý thị trường.

Nguồn cung chung cư Hà Nội có sự tăng nhẹ, dịch chuyển mạnh về phía Đông – khu vực có giá mềm và thanh khoản cao hơn. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp Hà Nội đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” sau giai đoạn tăng nóng liên tiếp từ năm 2024.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh nhờ kỳ vọng phục hồi, thị trường nhà ở bước sang năm 2026 với bài toán mới: khi mặt bằng giá đã lên cao và dòng tiền không còn dồi dào, phân khúc nào đủ sức trụ vững? Thực tế cho thấy, thị trường đang phân hóa rõ rệt giữa nhà ở cao tầng và thấp tầng, mỗi phân khúc đi theo một quỹ đạo riêng.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản 2025 và dự báo xu hướng 2026 vừa được Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển của BHS Property (BHS R&D) công bố cho thấy một bức tranh khá rõ nét: năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn cao trào về nguồn cung, trong khi mặt bằng giá đã tiệm cận đỉnh và không còn nhiều dư địa tăng nóng như các chu kỳ trước.

Thị trường căn hộ năm 2025 đang đối mặt nhiều áp lực khi nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn tiếp tục đi lên.

Sau chuỗi năm tăng giá mạnh, thị trường căn hộ đang ghi nhận những diễn biến khác thường khi đà leo thang giá bán có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản suy giảm, trong khi một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận rao bán cắt lỗ, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng tốc kéo dài.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều gam màu đan xen. Nguồn cung tăng nhanh, dòng tiền thận trọng hơn và sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực đang định hình một “cuộc chơi” khác hẳn so với những giai đoạn trước, trong đó không còn phân khúc nào giữ vai trò dẫn dắt tuyệt đối.

Hà Nội đang bước vào một giai đoạn bùng nổ nguồn cung bất động sản chưa từng có. Hàng loạt dự án chung cư đang đồng loạt thi công từ nội đô ra ngoại thành, mở rộng theo cả bốn hướng, mang đến cho thị trường một quỹ căn hộ phong phú.

Sau khi địa giới được điều chỉnh, thị trường phía Bắc TP.HCM nhanh chóng tái lập nhịp độ sôi động. Dĩ An và Thuận An – thuộc khu vực Bình Dương cũ – đang trở thành nơi tập trung dự án căn hộ nhiều nhất phía Nam, thu hút sự chú ý của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đã xuất hiện tín hiệu hồi phục. Giao dịch trong 9 tháng năm 2025 tăng nhẹ 1%, tỉ lệ hấp thụ đạt 68% – mức cao nhất trong ba năm. Tuy nhiên, đằng sau gam màu sáng đó là “điểm nghẽn” mang tên hàng tồn kho, khi giá trị tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết tiếp tục phình to, vượt 395.000 tỷ đồng.

Hiện tại, giá đất nền và giá chung cư đến nay chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”, song các chuyên gia cho rằng thị trường sơ cấp có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh nhẹ trong vài năm tới.