Thị trường bất động sản 2026: “Ngôi vương” không còn dành cho phân khúc nào

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng giai đoạn từ năm 2026 đến 2030 mở ra nhiều cơ hội lớn cho thị trường. Hàng loạt nút thắt pháp lý được tháo gỡ, thủ tục đầu tư ngày càng thông thoáng là nền tảng để nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh mẽ trong thời gian tới.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Dẫn số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, ông Quê cho biết tổng nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2025–2030 có thể tương đương với tổng nguồn cung của khoảng 30 năm trước đó cộng lại. Khi nguồn cung tăng quá nhanh mà khả năng hấp thụ không theo kịp, nguy cơ sụt giảm thanh khoản, thậm chí điều chỉnh giá là kịch bản khó tránh.

Một đặc điểm nổi bật của chu kỳ mới là sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Nếu trước đây thị trường “ấm lên” thường kéo theo mặt bằng giá tăng đồng loạt ở nhiều phân khúc, thì từ sau năm 2024, dòng tiền đã trở nên chọn lọc hơn. Nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên những khu vực trung tâm, nơi có hạ tầng, quy hoạch rõ ràng và đã hiện hữu trên thực tế. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và khai thác kinh doanh tốt được dự báo sẽ giữ giá tương đối vững.

Ngược lại, những dự án xa trung tâm, nhu cầu ở thấp, thiếu khả năng tạo dòng tiền sẽ đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản khi nguồn cung trở nên dư thừa.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, trong chu kỳ tới sẽ không tồn tại phân khúc “vua”, cũng không còn câu chuyện một khu vực địa lý nào dẫn dắt toàn bộ thị trường. Với phân khúc căn hộ chung cư, diễn biến được dự báo theo hai chiều. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá có thể đi ngang từ nay đến giữa năm 2026, nhưng từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể kéo mặt bằng giá đi xuống. Trong khi đó, tại các địa phương khác, giá căn hộ vẫn có khả năng tăng nhẹ do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí xây dựng và tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026.

Đất nền tiếp tục là phân khúc được quan tâm, song không còn giữ vị thế độc tôn. Các quy định mới về đấu giá đất sẽ khiến dòng tiền tập trung vào những khu vực gần khu công nghiệp, khu đô thị đã hình thành, có cư dân sinh sống thực. Ngược lại, đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng và không tạo được dòng tiền sẽ ngày càng kém hấp dẫn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, sự phục hồi của ngành du lịch được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy cho các thị trường trọng điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền minh bạch được dự báo sẽ cải thiện thanh khoản và tăng giá trở lại từ năm 2026.

Ở góc độ tổng thể, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đã chính thức bước vào một chu kỳ phát triển mới, đòi hỏi tính minh bạch, chuyên nghiệp và tuân thủ pháp lý cao hơn. Việc xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và gắn mã định danh điện tử cho từng sản phẩm được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng để thị trường vận hành ổn định, bền vững trong dài hạn.