Giá căn hộ neo cao, tồn kho địa ốc cuối 2025 tăng mạnh

Thống kê từ báo cáo tài chính của 103 doanh nghiệp niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM cho thấy tổng giá trị tồn kho đến cuối năm 2025 ước gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm. Con số này phản ánh áp lực tích tụ hàng hóa trong bối cảnh thanh khoản chưa theo kịp tốc độ bung hàng.

Xét theo quy mô doanh nghiệp, Novaland đang dẫn đầu với lượng tồn kho hơn 153.000 tỷ đồng. Xếp sau là Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận giá trị tồn kho lớn như Kinh Bắc (trên 25.000 tỷ đồng), Khang Điền (hơn 23.000 tỷ đồng), Nam Long (khoảng 17.800 tỷ đồng), Phát Đạt (gần 15.000 tỷ đồng) và Đất Xanh (trên 14.600 tỷ đồng).

Điểm đáng chú ý là cơ cấu tồn kho hiện nay chủ yếu là sản phẩm dở dang đang xây dựng, khác với giai đoạn trước khi hàng tồn tập trung ở sản phẩm hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong chu kỳ triển khai dự án, đồng thời kỳ vọng vào khả năng hấp thụ của thị trường trong trung hạn.

Ở góc độ thị trường, theo tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 24/34 địa phương (10 địa phương không có số liệu báo cáo, gồm Hà Nội, Tuyên Quang, Lai Châu, Lạng Sơn, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Lâm Đồng, TPHCM và Cần Thơ), lượng tồn kho tại các dự án trên cả nước trong quý IV/2025 vào khoảng 32.894 căn, nền. Riêng căn hộ chung cư tồn kho 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025 và là phân khúc có mức tăng mạnh nhất.

Diễn biến này cho thấy sự đảo chiều rõ rệt. Nửa đầu năm 2025, tồn kho giảm nhờ thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, khi nguồn cung mới được tung ra quy mô lớn và nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán, lượng hàng chưa tiêu thụ lại tăng nhanh.

Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Giá sơ cấp trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng khoảng 40% so với năm 2024. Giá bán tăng mạnh nhưng cơ cấu sản phẩm chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, khiến khả năng hấp thụ của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực bị hạn chế.

Các chuyên gia cho rằng sự lệch pha cung – cầu đang tạo nên nghịch lý “thừa – thiếu”: nguồn cung cải thiện nhưng thiếu sản phẩm phù hợp thu nhập đại bộ phận người dân. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, áp lực thanh khoản có thể tiếp tục đè nặng lên giỏ hàng của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định môi trường đầu tư hiện nay song hành giữa cơ hội và sức ép cạnh tranh. Nếu sản phẩm không bám sát nhu cầu thực, nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu rõ rệt hơn.

Tồn kho gia tăng không chỉ là vấn đề riêng của doanh nghiệp mà còn liên quan đến rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, dòng tiền bị tắc nghẽn, áp lực tài chính sẽ lan sang các bên cho vay.

Bối cảnh pháp lý được đánh giá đang dần hoàn thiện nhờ các cải cách liên quan đến Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư và các nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục, ưu tiên phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực để giảm áp lực tồn kho và củng cố nền tảng phát triển bền vững hơn trong năm 2026.