Căn hộ ùn ùn ra thị trường, vì sao giá vẫn leo thang

Theo thống kê của các doanh nghiệp bất động sản, lượng căn hộ mới chào bán trong năm qua tăng hơn 214% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ duy trì trên 70%. Dù vậy, giá bán không những không hạ nhiệt mà còn thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP HCM khi giá chung cư đã vượt mốc 103 triệu đồng/m².

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2025, TP HCM ghi nhận nguồn cung tăng khá thận trọng khi các chủ đầu tư theo dõi sát diễn biến giá và khả năng hấp thụ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65–75%. Trong khi đó, Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung với hơn 10.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ các đại dự án, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 70–80%. Phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, khiến cơ cấu thị trường ngày càng nghiêng về nhóm sản phẩm giá cao.

Báo cáo của One Mount cho biết, riêng TP HCM năm 2025 có khoảng 30.600 căn hộ mới, tăng 214%, lượng tiêu thụ đạt hơn 30.400 căn. Giá bán trung bình tại khu trung tâm vượt 103,2 triệu đồng/m², còn khu vực Bình Dương cũ đạt gần 52 triệu đồng/m². Đơn vị này dự báo giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng 10–15% mỗi năm trong giai đoạn tới.

Nguyên nhân giá căn hộ leo thang được lý giải bởi chi phí đất đai tăng do chính sách mới, sự thiếu hụt nhà ở bình dân tại khu trung tâm, tác động tích cực từ hạ tầng và áp lực chi phí vốn khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại từ năm 2026.

Người mua bắt đầu thận trọng

Từ cuối năm 2025, khi lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều trở nên dè dặt. Nhiều dự án chậm tung hàng, trong khi người mua cân nhắc kỹ hơn do áp lực tài chính trong chu kỳ vay dài hạn. Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động 9,6–13,9%/năm, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Thành, phân khúc căn hộ cao cấp – nhóm đã tăng giá mạnh suốt 2–3 năm qua – nhiều khả năng sẽ sớm hạ nhiệt. Khi lãi suất tăng, dòng tiền đầu tư ngắn hạn có xu hướng dịch chuyển, buộc các chủ đầu tư phải đưa ra chính sách giá và ưu đãi thực chất hơn. Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng và dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá thuần túy như trước.