Thị trường chung cư có diễn biến lạ: Hàng chuyển nhượng “hạ nhiệt” nhưng căn hộ mới vẫn tăng giá?

Thị trường thứ cấp “giảm nhiệt”

Sau giai đoạn tăng nóng 2020–2022, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang phải đối mặt với áp lực trả lãi trong bối cảnh lãi suất chưa giảm sâu như kỳ vọng. Điều này buộc không ít người phải chấp nhận “cắt lỗ” hoặc giảm giá để thu hồi dòng tiền, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao nhưng không khai thác cho thuê hiệu quả.

Tại Hà Nội và TP.HCM, không khó để tìm thấy các căn hộ chuyển nhượng có mức giá giảm 5–10% so với đỉnh, thậm chí sâu hơn ở những khu vực xa trung tâm hoặc dự án có thanh khoản kém. Đáng chú ý, hiện tượng này không diễn ra đồng loạt mà mang tính cục bộ, tập trung ở những sản phẩm mua với mục đích đầu cơ ngắn hạn.

Một yếu tố khác khiến thị trường thứ cấp “hạ nhiệt” là tâm lý người mua đang thay đổi rõ rệt. Sau những biến động mạnh của thị trường, người mua trở nên thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chất lượng đảm bảo và giá cả hợp lý. Điều này khiến những căn hộ bị “thổi giá” trước đó khó tìm được người mua ở mức giá kỳ vọng.

Ngoài ra, nguồn cung căn hộ chuyển nhượng gia tăng trong thời gian qua – do nhiều nhà đầu tư cùng lúc “thoát hàng” – cũng tạo áp lực giảm giá trong ngắn hạn. Khi cung vượt cầu cục bộ, việc điều chỉnh giá là điều tất yếu để tái cân bằng thị trường.

Một môi giới chuyên thị trường chuyển nhượng chung cư, cho hay số căn hộ được khách ký gửi để bán trong hơn 2 tháng đầu năm tăng 25% so cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng chung là chủ nhà giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, cá biệt một số người dùng đòn bẩy tài chính chấp nhận "cắt lỗ" 200-300 triệu đồng để nhanh thoát hàng.

Theo dữ liệu của One Housing cũng cho thấy, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhìn nhận mặt bằng giá chuyển nhượng "đã tiệm cận vùng đỉnh", trong khi nhóm nhà đầu tư lướt sóng đang dần "ngấm đòn" vì lãi suất tăng. Với người mua ở thực, giá bán neo cao khiến họ khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản chung cư chậm lại đáng kể đầu năm nay.

Căn hộ sơ cấp vẫn tăng giá

Trái ngược với thị trường thứ cấp, giá căn hộ mới vẫn duy trì xu hướng tăng, thậm chí lập mặt bằng giá mới ở nhiều khu vực. Nguyên nhân chính đến từ sự khan hiếm nguồn cung và chi phí phát triển dự án ngày càng cao.

Trong nhiều năm qua, quá trình phê duyệt pháp lý dự án gặp nhiều vướng mắc khiến số lượng dự án mới được triển khai bị hạn chế. Điều này dẫn đến nguồn cung căn hộ mới ra thị trường không đủ đáp ứng nhu cầu, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Song song đó, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay… đều leo thang, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận. Thực tế, nhiều dự án mở bán trong giai đoạn 2024–2026 có giá cao hơn 10–20% so với các dự án cùng khu vực trước đó.

Một yếu tố quan trọng khác là chiến lược “giữ giá” của chủ đầu tư. Khác với nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp, các doanh nghiệp thường không chịu áp lực bán bằng mọi giá. Họ có thể giãn tiến độ bán hàng, điều chỉnh chính sách thanh toán hoặc ưu đãi thay vì giảm giá trực tiếp, nhằm bảo vệ mặt bằng giá chung của dự án.

Lấy đơn cử như một dự án căn hộ gồm 6 tòa giáp đại lộ Thăng Long vừa được-kick off (khởi động) với giỏ hàng hơn 3.000 căn hộ. Giá bán dự kiến trung bình 93 triệu đồng một m2 (gồm VAT, chưa gộp kinh phí bảo trì), thanh toán theo tiến độ. Nếu vay ngân hàng, giá bán thực tế khách hàng phải trả có thể lên đến 96-98 triệu mỗi m2, tương đương hơn 5,5 tỷ đồng với căn hai phòng ngủ.

Cách đó khoảng 2 km, giá chuyển nhượng một số quỹ căn tại phân khu cùng chủ đầu tư trong đại đô thị dao động 78-84 triệu đồng mỗi m2. Một số phân khu vừa bàn giao nhà cũng quanh 80-85 triệu đồng một m2.

Cùng khu vực phía tây, dự án căn hộ cao 40 tầng nằm trong khu đô thị Nam An Khánh được chủ đầu tư khởi động từ cuối năm ngoái. Nguồn cung gồm 540 căn hộ với 5 khối công trình. Giai đoạn đầu có hai tòa căn hộ cao 40 tầng. Giá bán trung bình 96 triệu đồng mỗi m2, tương đương căn hộ nhỏ nhất từ 7,3 tỷ đồng.

Nhìn về trung và dài hạn, khả năng giá căn hộ giảm sâu trên diện rộng là không cao, do các yếu tố nền tảng như chi phí đầu vào và nguồn cung vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm sẽ ngày càng rõ nét.

Thị trường thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh trong ngắn hạn, đặc biệt ở những khu vực nguồn cung lớn hoặc nhu cầu yếu. Ngược lại, thị trường sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì xu hướng tăng giá, nhưng tốc độ sẽ chậm lại khi sức mua chưa phục hồi hoàn toàn.

Về dài hạn, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung được cải thiện, sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp có thể thu hẹp dần. Tuy nhiên, điều này cần thời gian và phụ thuộc lớn vào chính sách điều hành cũng như diễn biến kinh tế vĩ mô.